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04/11/2013

Investir à l'étranger, épisode 08: la Belgique

 

 

Bruxelles 2

 

Le siège de l'Union européenne étant basé à Bruxelles, la Belgique est devenue très populaire auprès des investisseurs étrangers. Les prix de l'immobilier sont considérés comme relativement bon marché comparés aux autres pays européens.

Par ailleurs, depuis l'élection de François Hollande, plusieurs articles ont relaté le phénomène : de riches français, effrayés par les annonces du nouveau président sur la taxation à 75% des revenus supérieurs à un million d'euros, feraient leurs cartons pour fuir leur pays. 

L’arrivée constante d’une population internationale qui dispose d’importants moyens est excellente pour l’économie belge et son caractère international, mais cela pousse les prix de l’immobilier vers le haut.

Pourtant, il n’y a pas que les grosses fortunes qui décident de quitter la France et son imposition. Nombre de Français aux revenus moyens décident de franchir la frontière et de s’établir en Belgique. 


Ce qu'il faut savoir:  

B2

- Le process d'acquisition est semblable à la France (proposition d'achat - promesse de vente - obtention de prêt- vente définitive)

- En Belgique, posséder une propriété n'est pas toujours considéré comme un bon investissement, et en général les gens ne pensent pas qu'il soit important de posséder leur propre logement. Les coûts de transfert sont élevés et les avantages fiscaux ont tendance à varier fortement, ce qui décourage les résidents à investir dans les propriétés.


- La taxe sur la plus-value concerne les investisseurs à court terme, ceux qui vont revendre leur bien immobilier avant 5 ans. Elle est progressive selon la durée de détention, mais démarre à 16,7% (taxe sur la différence entre les prix d’achat et de revente).

- A partir du moment ou le compromis de vente est signé, vous avez quatre mois pour obtenir un prêt et finaliser la transaction. La bonne nouvelle, c'est qu'un prêt est assez facile à obtenir.

- Le transfert de propriété doit être effectué par un notaire qui facture un montant fixe allant de 1 à 4% du prix d'achat. 

- Depuis le 1er janvier 2012, il faut ajouter une TVA de 21% sur les honoraires de notaire   

- Les frais d'enregistrement varient selon les régions: ils sont de 12,5% à Bruxelles et en région Wallonne. Ils sont de 10% en région Flamande. Il existe quand même des situations dans lesquelles il ne faut pas payer cette somme dans son intégralité: ainsi, un taux réduit (5%) s'applique en Flandre et en Wallonie lorsque l’achat est fait par un particulier, moyennant le respect de certaines conditions :

  • Le revenu cadastral du bien acheté ne doit pas être supérieur à 745€ pour une maison ou 323€ pour un terrain
  • Le bien doit être occupé à titre de domicile principal
A Bruxelles, Il n’existe pas de taux réduit mais l’acquéreur peut bénéficier d’un abattement de 7500€ ou 9375€ (selon la zone dans laquelle se trouve l'habitation), sous 4 conditions :
  • Acquérir la totalité du bien en pleine propriété
  • S’y domicilier dans les 2 ans de l’enregistrement de l’acte authentique
  • Rester domicilié en région Bruxelloise pendant 5 ans
  • Ne pas être déjà propriétaire, en Belgique ou à l’étranger, d’un autre bien servant à l’habitation

 

B

 

En conclusion, mieux vaut s'armer de patience si l'on envisage d'investir en Belgique! Beaucoup de règles, pas toujours très claires... La location peut être une bonne alternative pour ceux qui, comme moi, ont du mal à saisir toutes les nuances de la fiscalité :-) D'autant que les loyers y sont attratifs...

 

Chez Homelike Home, nous avons la chance d'avoir parmi nous une chasseuse ayant vécu à Bruxelles : Olivia pourra répondre à toute vos questions. Génial, non?

 

14/10/2013

Investir à l'étranger, épisode 07: la Grèce

Grèce


Grèce 2

Une maison cubique blanchie à la chaux avec une terrasse dominant la mer Egée ... Un rêve au dessus de vos moyens ? Pas si sûr, tant les prix en Grèce ont baissé ! Certes dans les luxueuses villas des sites les plus courus (Mykonos, Santorin ...), le mètre carré s'enlève encore à plus de 10 000 euros. Mais partout ailleurs, la facture a fondu : - 30% en moyenne. À Athènes, selon le quartier et l’ancienneté du bien, les prix des loyers ont parfois même chuté de 50%.

 

 Français, Belges, Suisses, Italiens, et Russes en manque de soleil viennent alors trouver demeure près des eaux turquoise des Cyclades.

 

Il faut aujourd’hui compter 800 000 euros pour une grande propriété blanche traditionnelle de 400 m2 sur un terrain de plus de 8 000 mètres carrés à Kythnos… Il y a trois ans, une telle villa aurait dépassé le million d’euros. Et les maisons de moins de 100 mètres carrés trouvent aujourd’hui preneurs à moins de 150 000 euros.

 

 

Ce qu’il faut savoir :

 

-       L’acquéreur doit assumer les coûts suivants pour parachever la transaction:

  • Les honoraires d'avocat : environ 1-2%, du prix de vente
  • Frais de notaire: 1,3% sur la valeur de la propriété.
  • Registre des hypothèques : La taxe payable au registre des hypothèques s'élève à 0,45% de la valeur de la propriété.

 

  Grèce 3

-       Les propriétaires de biens payent un impôt foncier annuel uniquement si la valeur de leur(s) propriété(s) est supérieure à 243 000 euros. La taxe s'élève de 0,3% à 0,8% de la valeur de la propriété.

 

 

 

 

 

 

France

Grèce

 

 

 

Première étape

 

Trouver le financement.

En France, 80% des personnes ont recourt au crédit immobilier pour financer leur bien. Trouver le prêt aux conditions les plus avantageuses est la première étape à valider.

 

 

 

 

Trouver le financement.

 

 

 

 

 

 

Deuxième étape

 

Faire une offre d’achat.

Une fois que le coup de cœur a eu lieu, il vous faut faire une offre d’achat. En retour, le vendeur fera peut-être une contre-offre déclenchant la procédure de négociations qui conduira éventuellement à un accord sur le prix d’achat.

 

 

Obtenir un numéro AFM.

Un numéro d’immatriculation fiscale doit être attribué à l’acquéreur, pour qu’il soit en mesure de procéder à une quelconque transaction immobilière. Ce numéro est demandé et délivré par l’Hôtel des Impôts compétent.

 

 

 

 

 

 

 

Troisième étape

 

Signer le compromis de vente.

Acte ferme et définitif par lequel les parties s’engagent sous réserve que l’acquéreur obtienne un prêt.

L’acheteur bénéficie d’un droit de rétractation de 7 jours.

Dans le cas contraire, l’acheteur dispose d’une période d’un mois pour trouver et signer son financement.

L’option engagée par le compromis de vente prend la forme d’une indemnité d’immobilisation de 5 à 10% du prix de vente. L’agence enregistre ce 1er versement sur un compte d’attente (séquestre) qui viendra en déduction du règlement final.

 

 

 

 

 

 

Désigner un avocat.

L’acquéreur doit désigner un avocat pour l'assister et le représenter dans cette procédure.

 

Quatrième étape

 

Définir les paramètres de l’emprunt auprès de son banquier.

 

 

Faire une offre.

 

 

 

Cinquième étape

 

 

Signer l’offre de prêt.

 

 

Signer un précontrat de vente détaillant les termes de la vente et le calendrier des paiements. Ce dernier inclut le paiement d'un déposit de 10% pour sécuriser la propriété et la retirer du marché.

 

 

 

 

 

 

Sixième étape

 

Signer l’acte authentique chez le notaire. Elle intervient en moyenne dans les 3 mois qui suivent la signature du compromis de vente. 

Cet acte authentique rédigé par le notaire et signé en sa présence, officialise définitivement la vente. A cette occasion, les vendeurs et acquéreurs peuvent être représentés par leur propre notaire.

Le notaire remet à l’acquéreur le titre de propriété quelques jours après la signature de l’acte authentique.

 

 

 

Choisir un notaire.

Le notaire va rédiger l'acte de vente, puis le relire en présence du vendeur, de l'acheteur et de l'avocat. La présence et la signature de l'avocat sont requises sous peine de voir le contrat annulé pour vice de forme.

Il faut compter entre 6 à 8 semaines avant que l’acte final ne soit signé

 

 

 

04/10/2013

Investir à l'étranger, épisode 06: l'Italie

 

It

Frappé de plein fouet par une crise économique et financière sans précédent, le marché de l’immobilier italien est en pleine déprime.

  It3

Même si les prix ont baissé de -25% en moyenne, les ventes ont chuté de -26 % en 2012. Toutefois, la baisse moyenne des prix de la péninsule depuis deux ans est trompeuse.

Alors que, dans le centre et le Nord, les prix n’ont pas reculé de plus de 5% (le mètre carré de prestige s’enlève encore au-delà de 15 000 euros à Venise et à Rome), elle a fondu dans les régions de l’extrême Sud, en proie aux plus graves difficultés économiques : villas et appartements s’y négocient avec des rabais de 25 à 30%. Par exemple, un 50 mètres carrés près des plages vaut aujourd’hui entre 50 000 et 70 000 euros !

 

Parallèlement, le taux de chômage continue d’augmenter en 2013 (12,2 % contre 10,2% en France). Les salaires des ménages, quant à eux, ont baissé de -5,5 % au dernier trimestre de 2012 comparé à l’année précédente. Une tendance qui s’est répétée au 1er trimestre 2013, même si la baisse est plus mesurée.

 

La frilosité des banques qui ont fermé le robinet des prêts à l’immobilier (-47,4% en 2012) complique encore davantage la situation. Si les prêts immobiliers baissent autant c'est parce-que les banques refusent de nombreux prêts, mais aussi parce-que les italiens ne se lancent plus dans des achats immobiliers.

 

Pasta Pourtant, en dépit de cette situation difficile, l'Italie reste le pays dans lequel il est le plus confortable d’acheter pour nous français : en effet, le processus d’achat est identique à celui que nous connaissons en France. Ca facilite la tâche ! A nous la dolce vita telle qu'on la voit dans le film comme La Grande Bellezza...

 

 

 

16/09/2013

Investir à l'étranger, épisode 05: l'Angleterre

 

 

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C’est bien connu, les anglais ne font jamais rien comme les autres. On roule à gauche,  on paie encore en Livre Sterling… et l’immobilier n’échappe pas à la règle!

Ainsi, alors que même à Paris les prix sont à la baisse, à Londres le prix de l'immobilier continue de flamber : il a progressé de +8,1% sur un an. Résultat, le prix moyen d’un appartement dans le centre de Londres a dépassé la barrière du £1 million, soit 1,15 million d’euros, poussé par une demande toujours plus importante que l’offre. Les propriétés restent ainsi sur le marché en moyenne 5 semaines. De quoi faire rêver de nombreuses agences immobilières car le délai de vente en moyenne à Paris est de 8 à 10 semaines.

 

Ce qu’il faut savoir :

 

-          Premier élément important :  la place des transactions par particuliers est très faible en Angleterre. Les agences immobilières ont une part de marché de 90% ! Rassurez-vous cependant: contrairement à la situation en France, ce sont les vendeurs qui rémunèrent l'intermédiaire !

 

-       Sauf difficulté particulière, l’opération d'achat d'un bien immobilier dure 6 à 8 semaines environ. Menée par les avocats respectifs de l’acheteur et du vendeur (et non par un seul notaire).  

 

-       Plus de 80% des Britanniques habitent dans des maisons, soit un taux bien plus élevé que chez leurs voisins européens. Il s'agit le plus souvent de maisons individuelles avec jardin et garage. Toutefois, cette tendance s'inverse à Londres où la plupart des propriétés sont des immeubles d'appartements et des maisons mitoyennes, et où les prix sont élevés.

  Lon

-       Il existe deux modes d'acquisition d'un bien immobilier : le freehold et le leasehold. L'achat en freehold correspond à notre mode d'acquisition en pleine propriété.

Le leasehold est, en revanche, une technique typique du droit anglo-saxon. Elle s’apparente  à une sorte de bail dont les loyers seraient payés d’avance et en une seule fois. Le propriétaire d'un bien le vend pour une durée variable, généralement au moins trente ans, plus souvent 99 ans et jusqu'à 999 ans pour les plus belles propriétés. L'acheteur devient leaseholder. Il est propriétaire des murs et éventuellement des parties communes, le vendeur restant propriétaire du terrain. En tant que leaseholder, vous aurez la libre disposition de l'appartement pendant toute la durée du leasehold.Vous pouvez l'occuper, le louer, le vendre ou le transmettre à titre gratuit sans que le propriétaire du sol puisse s'y opposer. Mais, à la fin du leasehold, les murs reviennent au vendeur ou à ses héritiers pour les longs leaseholds, sans que le leaseholder ou ses descendants puissent s'y opposer.

Le coût de la propriété à l'achat (et à la revente) varie en fonction de la durée restante de ce bail. S'il reste par exemple moins de 80 ans de bail, le coût du bien devrait être assez bas. Au contraire, s'il reste plusieurs siècles de bail, la propriété devrait être aussi onéreuse qu'un "Freehold".

A Londres, la quasi-totalité des appartements sont vendus en leasehold. Pour trouver des biens freehold, il faut acheter une maison. Compte tenu des prix dans la capitale, cela suppose de solides moyens financiers. Le processus d’achat est identique qu’on soit en présence d’un freehold ou d’un leasehold

 

-       La majorité des frais ne sont pas fixes et sont souvent des pourcentages du coût de la propriété, donc plus elle sera chère plus vous mettrez la main à la poche. Même les frais de déménagement seront plus chers si vous avez une grande maison (à moins que vous soyez un amateur d'art moderne et que vous aimiez le vide). Si vous achetez et vendez vous devez considérer les deux.

Un certain nombre de frais sont associés avec le fait d'avoir pris un emprunt, et si vous achetez "cash" (veinards!) vos frais seront plus faibles. Les frais liés à l'achat d'une maison ne sont pas déductibles de taxes.

D'une manière générale il vous faudra payer :

Les frais d'avocats : il n'y a pas de coût fixe mais vous devez prévoir entre 0,5 et 1% du prix.

La council tax ou taxe d´habitation : tout propriétaire ou locataire ayant plus de 18 ans y est soumis. Un barème constatant les caractéristiques du logement permet de fixer son prix et chaque année, il est réévalué par les autorités locales.

Vous devez payer les expertises. Il y en a de deux sortes : le "Homebuyer report" est un rapport des conditions globales de la maison. Vous devriez en avoir pour £250 dans le cas d'une propriété à £100,000. Le "full structural survey" est plus détaillé et coûte en général £350 pour une propriété à £100,000.

Le droit d'enregistrement (cadastre). Là encore, la tarification dépend de la valeur de la propriété.

-             Concernant la plus-value : lorsque la vente d'un bien entraîne une plus-value, le contribuable est redevable d'un impôt sur le gain net réalisé. Il existe diverses exonérations : résidence principale ou lorsque la plus-value est inférieure à £6 000. Il existe 2 taux d'imposition (à partir d'un certain montant) : 18% pour les plus-values inférieures à £35 000, 28% au-delà. Pour faire un comparatif avec la situation française, c'est que ça se passe...

  Lond

 

 

France

Angleterre

 

 

 

Première étape

 

Trouver le financement.

En France, 80% des personnes ont recourt au crédit immobilier pour financer leur bien. Trouver le prêt aux conditions les plus avantageuses est la première étape à valider.

 

 

 

 

Trouver le financement

 

 

 

Deuxième étape

 

Faire une offre d’achat.

Une fois que le coup de cœur a eu lieu, il vous faut faire une offre d’achat. En retour, le vendeur fera peut-être une contre-offre déclenchant la procédure de négociations qui conduira éventuellement à un accord sur le prix d’achat.

 

 

 

Faire une offre d’achat

 

 

 

 

 

 

 

 

Troisième étape

 

Signer le compromis de vente.

Acte ferme et définitif par lequel les parties s’engagent sous réserve que l’acquéreur obtienne un prêt.

L’acheteur bénéficie d’un droit de rétractation de 7 jours.

Dans le cas contraire, l’acheteur dispose d’une période d’un mois pour trouver et signer son financement.

L’option engagée par le compromis de vente prend la forme d’une indemnité d’immobilisation de 5 à 10% du prix de vente. L’agence enregistre ce 1er versement sur un compte d’attente (séquestre) qui viendra en déduction du règlement final.

 

 

 

 

 

Engager un avocat afin de coordonner les aspects juridiques de la procédure de vente. 

L’avocat du vendeur va préparer un projet de contrat de vente qu’il enverra à l’avocat de l’acheteur avec la copie du titre de propriété.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Quatrième étape

 

 

 

 

 

 

 

Définir les paramètres de l’emprunt auprès de son banquier.

 

 

Signer le contrat en présence de son avocat.

Les avocats échangent ensuite les contrats. Par la signature du contrat, l’acheteur s’engage à acheter le bien et le vendeur à le vendre. L’acheteur doit verser un dépôt de garantie qui est de 10% du prix de vente.

Les parties sont donc juridiquement liées. En conséquence si l’acheteur décide de ne plus acheter le bien après l’échange des contrats, il perd le dépôt de garantie versé et peut être amené à payer des dommages et intérêts au vendeur. Si le vendeur décide de se retirer de la vente, l’acheteur récupère le dépôt de garantie et pourra demander des dommages et intérêts au vendeur.

La date de réalisation de la vente sera déterminée (en général 2 semaines plus tard)

 

Cinquième étape

 

Signer l’offre de prêt.

 

 

Signer la vente définitive

 

 

 

 

 

Sixième étape

 

Signer l’acte authentique chez le notaire. Elle intervient en moyenne dans les 3 mois qui suivent la signature du compromis de vente. 

Cet acte authentique rédigé par le notaire et signé en sa présence, officialise définitivement la vente. A cette occasion, les vendeurs et acquéreurs peuvent être représentés par leur propre notaire.

Le notaire remet à l’acquéreur le titre de propriété quelques jours après la signature de l’acte authentique.

 

 

 

 

L’avocat de l’acheteur devra payer dans les 30 jours suivant la vente le montant des droits d’enregistrement dus par l’acheteur et procèdera à l’enregistrement du titre de propriété et, le cas échéant, de l’hypothèque consentie par l’acheteur au profit de sa banque pour financer l’acquisition du bien.

 

L

Depuis quelques années, l'Angleterre est devenue le refuge de nombreux français partis chercher une réussite que leur pays ne leur offre plus. Pour les derniers arrivés, le parcours du combattant ne fait que commencer. Souvent contraints d'habiter dans les quartiers les moins prestigieux de Londres, de nombreux expatriés regrettent parfois le confort qu'ils pouvaient avoir en France.


09/09/2013

Investir à l'étranger, épisode 04: le Portugal

 

L

Vous  ne parlez pas portugais ? Ce qui suit vous donnera peut-être envie d'en apprendre quelques mots ! En effet, le Portugal multiplie les atouts.

Globalement, le processus d’achat au Portugal s’apparente à celui en vigueur dans l’Hexagone : réservation, signature du compromis de vente et, enfin, passage chez le notaire. Quelques précisions doivent quand même être faites.

 

Ce qu’il faut savoir :

 

-       Le marché immobilier est très attractif, conséquence de la crise frappant durement le pays. L'offre est abondante, les prix bas. Ils ont chuté de 40 à 50 % depuis 2009 en moyenne, y compris dans le très touristique sud du Portugal (avec des baisses de 20 à 30 %).

 

-       Il faut cependant nuancer cette baisse pour deux raisons : la première est qu'on assiste à une forte disparité géographique. Les quartiers nobles des grandes villes telles que Lisbonne et Porto n'ont pratiquement pas baissé alors que la périphérie regorge de produits à vendre. La seconde parce que la demande est supérieure à l'offre pour les produits recherchés par les investisseurs étrangers (à savoir des T2 T3 T4 avec jardin et/ou terrasse).

  L2

-       Une circulaire entrée en vigueur le 1er janvier 2013, prévoit que les résidents portugais percevant des retraites de source étrangère sont exonérés d'impôts sur leurs pensions privées. Pour en profiter, les ressortissants français doivent toutefois impérativement devenir résidents fiscaux portugais et notamment attester de 183 jours au minimum de présence annuelle au Portugal. Pas question d’y avoir simplement une résidence secondaire où l’on viendrait profiter du soleil quelques semaines par an. Par ailleurs, ils ne doivent plus rien posséder en France. Ce régime fiscal avantageux est prévu pour une durée de dix ans.

 

-       Autre particularité à surveiller : le Portugal ne dispose pas de texte encadrant le calcul des surfaces achetées. Pour être certain du nombre de mètres carrés que vous allez acquérir, il est en conséquence conseillé de faire appel à un géomètre.

 

- Enfin, il faut compter un délai de 3 à 4 semaines entre la signature du compromis de vente et la signature de l'acte définitif (contre 3 mois en France!).

 
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France

Portugal

 

 

 

Première étape

 

Trouver le financement.

En France, 80% des personnes ont recours au crédit immobilier pour financer leur bien. Trouver le prêt aux conditions les plus avantageuses est la première étape à valider.

 

 

 

Trouver le financement

 

 

 

 

Deuxième étape

 

Faire une offre d’achat.

Une fois que le coup de cœur a eu lieu, il vous faut faire une offre d’achat. En retour, le vendeur fera peut-être une contre-offre déclenchant la procédure de négociations qui conduira éventuellement à un accord sur le prix d’achat.

 

 

 

 

Faire une offre d’achat

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Troisième étape

 

Signer le compromis de vente.

Acte ferme et définitif par lequel les parties s’engagent sous réserve que l’acquéreur obtienne un prêt.

L’acheteur bénéficie d’un droit de rétractation de 7 jours.

Dans le cas contraire, l’acheteur dispose d’une période d’un mois pour trouver et signer son financement.

L’option engagée par le compromis de vente prend la forme d’une indemnité d’immobilisation de 5 à 10% du prix de vente. L’agence enregistre ce 1er versement sur un compte d’attente (séquestre) qui viendra en déduction du règlement final.

  


Signer le compromis de vente.

Pour acheter un bien, vous devrez signer un compromis de vente. C’est le document légal qui fixe les conditions de la vente. Ce contrat est sous seing privé, il est recommandé de reconnaître les signatures chez un notaire.

Entre 10 a 12% de deposit doivent être alors réglé par l’acheteur. Si vous vous rétractez après la signature de l’acte vous en perdrez le montant.

Mais si le vendeur décide de se rétracter après la signature du contrat, il devra régler le double du deposit !

 

 

 

 

Quatrième étape

 

 

Définir les paramètres de l’emprunt auprès de son banquier.

 

 

S’acquitter d’une taxe municipale appelée IMT.

Vous devez payer cette taxe avant de conclure la vente et la preuve du paiement doit être présenté au notaire. Les valeurs de l'IMT varient et peuvent dépasser les 10 000 euros.

 

 

 

Cinquième étape

 

 

Signer l’offre de prêt.

 

 

 

  Définir les paramètres de l'emprunt auprès du banquier

 

 

 

 

 

 

 

Sixième étape

 

Signer l’acte authentique chez le notaire. Elle intervient en moyenne dans les 3 mois qui suivent la signature du compromis de vente. 

Cet acte authentique rédigé par le notaire et signé en sa présence, officialise définitivement la vente. A cette occasion, les vendeurs et acquéreurs peuvent être représentés par leur propre notaire.

Le notaire remet à l’acquéreur le titre de propriété quelques jours après la signature de l’acte authentique.

 

 

 

 Signer l’acte de vente chez le notaire. Elle intervient 3 à 4 semaine après la sgnature du compromis de vente. 

Dès que vous aurez acheté la propriété, le notaire vous enregistrera comme propriétaire au registre national.  

 À voir aussi, notre précédent article sur Lisbonne ici!

02/09/2013

Investir à l'étranger, épisode 03: l'Allemagne

 

 

De par son rayonnement culturel au sein de l’Union européenne, sa position géographique avantageuse et son économie dynamique, l’Allemagne attire de plus en plus de français convaincus de faire un investissement de qualité. Vrai ! Toutefois, si Berlin reste une ville abordable, les prix peuvent grimper jusqu’à 10000€ dans une ville comme Munich, réputée comme étant la plus chère d’Allemagne !

 

Avant toute chose, il faut donc se poser LA question. Quelle ville choisir ? Petit tout d’horizon…

Berlin 2013-159

Berlin: Présence d'entreprises multinationales, position centrale en Europe, ouverture d'un nouvel aéroport en 2012, architecture splendide (voir ici) : la troisième ville la plus visitée derrière Paris et Londres est reconnue pour son dynamisme économique et culturel. A priori, avec des rendements locatifs autour de 4 à 5% brut, Berlin n'est pas la capitale européenne la plus attractive. Mais c'est sans compter sur les plus-values potentielles de la ville. A 3000 euros le m2, vous trouvez des appartements d'un niveau de qualité équivalent à des biens situés dans les 4ème et 5ème arrondissements parisiens qui, eux, partent à presque quatre fois ce prix-là ! Du classique Charlottenburg au bobo Mitte en passant par le branché Kreuzberg, nombre d'investisseurs étrangers craquent pour des appartements anciens à rénover. Il faut payer en moyenne 242000 euros pour un 75m2. Mais l'on trouve des 200m2 de qualité à moins de 750000 euros.

 

  M

Munich : Elle fait de l'ombre à la capitale berlinoise. Les logements y sont trois à quatre fois plus chers que dans le reste du pays. Reste que rapporté au niveau de vie, Munich se distingue des autres villes européennes par son accessibilité. Acquérir un 70m² standard à Munich représente seulement deux ans de salaire brut, contre presque dix ans en France…

 

 

Ce qu’il faut savoir :

 

-       Les Allemands privilégient la location. C’est une grande différence de mentalité avec la France. Pourquoi acheter quand on peut se loger si peu cher ? En effet, en Allemagne, seuls 44 % des ménages sont propriétaires de leur logement versus 57% en France ; à Berlin, le chiffre tombe même à 15 %. Dans la capitale le prix du m2 à la location est de 7,20 € seulement et il a pourtant augmenté de 30 % ces trois dernières années ! Pour mémoire, le prix moyen de la location au m2 à Paris est de 30€ en moyenne.

Un petit rappel sur le taux de chômage...Si Berlin reste peu cher comparé aux autres capitales européennes, c'est aussi parce que le nombre de chômeurs y est élevé. Pour info il est de 12,4% à Berlin contre 8,8% à Paris. 

 

-       En France l´achat d´un immeuble se fait toujours en deux temps. En effet, avant de signer le contrat définitif de vente, l´acheteur signe un contrat préliminaire dit compromis de vente. A l’inverse, en Allemagne la vente se fera en un temps. Contrairement à la pratique française, un avant contrat « sous seing privé » n’est pas valable en Allemagne. Du coup, il est possible de devenir propriétaire en 15 jours, alors qu'on doit attendre au moins 3 mois en France!

Berlin 2013-128 

-       Autre différence fondamentale avec la situation française : vous ne deviendrez propriétaire du bien qu’au jour de l’inscription de la vente au livre foncier.

 

-       Les intermédiaires professionnels ne jouent pas le même rôle qu´en France. En effet, contrairement à ce qui se passe en France, le notaire ne peut pas exercer la fonction d’agent immobilier et a donc toujours une position impartiale et neutre. Il a pour fonction de donner toutes les informations relatives au bien qui fait l’objet de la transaction et de répondre à toutes les questions juridiques ayant trait à l’achat. Il doit également effectuer les démarches juridiques préalables à l’achat. Il conseille les parties contractantes, rédige le contrat de vente et procède à l’inscription de la vente au livre foncier. Il doit, comme en France, procéder à l’authentification de l’acte de vente.

 

-       Il n’est pas obligatoire de souscrire une assurance pour les crédits en Allemagne. C’est à chacun de décider quelles sont les couvertures dont il peut avoir besoin : assurance décès, couverture incapacité de travail, assurance accident-invalidité, etc.

 

-       Par ailleurs, il n’existe pas de clause suspensive dans le contrat liée à l’obtention du financement. Ceci signifie que si vous n’obtenez pas le financement du bien, vous ne pourrez pas annuler l’achat, à moins de prévoir une clause expresse dans le contrat de vente. Berlin 2013-81

 

-       Contrairement au droit français, vous ne disposez pas de délai de rétractation. Néanmoins, le notaire a la faculté de vous accorder un délai de réflexion, après envoi d’un projet d’acte de vente, au plus tard deux semaines avant le jour fixé pour la vente.

 

-       Concernant les frais, il faut toujours prendre en compte les frais de notaire, d’inscription, ainsi que les taxes qui s’élèvent au total à 5,5% au minimum (1% pour les frais de notaire, 1% pour les frais d’inscription au livre foncier, et entre 3,5% et 6,5% pour les taxes sur les mutations).

 

-       Les plus values sont exonérées après 10 ans de détention. En deçà, elle sont imposées au taux unique de 15%.

 

-       En Allemagne, si un bilan énergétique est obligatoire de la part du vendeur, il n’en est pas de même pour le plomb et l’amiante

 

-       La convention fiscale Franco-Allemande précise que « les revenus provenant des biens immobiliers ne sont imposables que dans l’Etat ou ces biens sont situés »

 

Les étapes

-       Définir son budget et le financement

-       Faire une offre d’achat

-       Signer le contrat de vente

-       Inscrire la transaction au livre foncier

Berlin 2013-169

 

Bref, rien de plus facile que d'acheter un bien immobilier en Allemagne en quelques jours voire quelques semaines.. Et nous, on aimerait tellement qu'il y ait des immeubles de style Bauhaus à dénicher à Paris ...

26/08/2013

Investir à l'étranger, épisode 02: l'Espagne

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Ahhhh, l’Espagne, ses tapas, sa sangria, son climat et… la crise ! On ne compte plus le nombre de panneaux « à vendre » lorsqu’on se promène dans les rues le nez en l’air. Le pays a vu l’ensemble de son parc immobilier perdre de la valeur. Mais s’agit-il d’une vraie opportunité pour l’investisseur étranger ? Il semblerait que oui, à condition de bien s’informer en amont ! Chez Homelike Home, on est là pour ça !

 

  KCe qu’il faut savoir :

-               La première différence avec la France réside dans le prix au m2. La différence entre les deux pays est flagrante, surtout lorsqu’on compare Madrid et Paris. Les deux capitales ne jouent pas dans la même cour : on passe de 2000 euros à 8000 euros en moyenne… de quoi en convaincre plus d’un !

-       Ensuite, pour les non résidents espagnols, il est nécessaire d’obtenir un NIE (Numéro d’Identification des Etrangers) délivré par la Police. Pour ce faire, il faudra vous présenter en personne devant les autorités compétentes (à moins d’octroyer un pouvoir pour qu’un mandataire fasse les démarches à votre place). Facile à obtenir moyennant un coût de 13€.

-       De plus, il est indispensable de savoir que les notaires espagnols n’ont en aucun cas le même rôle que les notaires français qui procèdent à toutes les vérifications juridiques et urbanistiques sur le bien immobilier avant la vente. Ces vérifications en Espagne doivent être réalisées en amont par l’acheteur,  ou  le  cas  échéant,  par  ses  conseils qui  devront  s’assurer  que  les  règles  juridiques, administratives et urbanistiques nationales, régionales et locales ont bien été respectées.  

-       En Espagne les frais d’achat sont toujours à la charge de l’acquéreur. Si vous achetez une maison, vous allez payer (en plus du prix net d’achat) les droits de mutation,  les frais d’enregistrement, les frais administratifs, l’IVA (TVA espagnole) et les émoluments du notaire. En moyenne entre 9,30 et 9,50 % du prix d’achat.

Si vous achetez un terrain pour construire, vous allez payer 8% sur l’achat du terrain et 10% sur la construction. Par exemple, si vous achetez un terrain d’une valeur de 100.000 € vous paierez 8 000 € de frais divers. La construction de la maison coûte 200.000 €, vous allez payer 20 000 € de frais. Soit au total pour un investissement de 300.000 € 28 000 € de frais chez le notaire soit 9,30%.

Seville

-      L’impôt sur les plus-values est un impôt basé sur l’augmentation de la valeur du terrain seulement, entre l’achat antérieur (par le vendeur actuel) et la vente en cours. Cet impôt, de par sa nature, est payable par le vendeur, à moins qu’il en soit négocié autrement. Le taux est de 21% si la plus-value est de moins de 6000€. Il peut atteindre 27% lorsque la plus-value est supérieure à 24000€

-       L'exonération n'est accordée que si le produit de la vente est réinvesti dans les deux ans dans l'acquisition d'une autre résidence principale.

-       Si vous décidez d’acheter un appartement en Espagne, vous aurez à payer l’impôt foncier annuel appelé « IBI » en Espagne. Cet impôt se paie annuellement et se calcule sur la base de l’évaluation cadastrale ou la valeur imposable du terrain assignée par les autorités fiscales espagnoles. L’évaluation cadastrale tient compte de la valeur du terrain plus la valeur de la construction selon le type, la situation et l’usage.

-       L’impôt de ramassage des ordures (Basura) est appliqué par la Municipalité en fonction de la propriété et se paie tous les 6 mois

-       En cas d’achat une maison ou un appartement dans une copropriété, vous serez automatiquement membre de celle-ci. Vous aurez donc à payer mensuellement les charges de communauté qui comprennent généralement le salaire du concierge, l’entretien du jardin, l’entretien de l’ascenseur, les réparations des éléments d’équipement commun, le ramassage des ordures, l’électricité pour l’éclairage des zones communes, les assurances, la sécurité et les honoraires de gestion. La cotisation annuelle à payer par les membres est calculée selon la quote-part de votre terrain ou la surface de votre appartement ou maison. Un appartement standard de 2 chambres dans un immeuble ou une zone disposant d’un concierge, d’une piscine et d’un petit jardin peut coûter entre 120€ et 300€ par mois de frais de communauté, mais ils peuvent atteindre 600€ ou plus par mois dans un immeuble de grand luxe avec tout un personnel de communauté et de nombreux services.

-               La plus grosse différence par rapport à la france est le délai moyen de 15 jours entre la signature de compromis et l'acte authentique (contre 3 mois en moyenne en France).

 

 

France

Espagne

 

 

Première étape

Trouver le financement.

En France, 80% des personnes ont recourt au crédit immobilier pour financer leur bien. Trouver le prêt aux conditions les plus avantageuses est la première étape à valider.

 

Solliciter votre NIE (numéro d’identification étranger)

 

 

 

Deuxième étape

 

Faire une offre d’achat.

Une fois que le coup de cœur a eu lieu, il vous faut faire une offre d’achat. En retour, le vendeur fera peut-être une contre-offre déclenchant la procédure de négociations qui conduira éventuellement à un accord sur le prix d’achat.

Faire une offre d’achat et réaliser les vérifications nécessaires

En Espagne, il faut vérifier la « Nota Simple ». C’est un résumé du titre de propriété. Elle permet de vérifier l’identité du propriétaire actuel, les dettes éventuelles sur le bien et elle permet  également de s’assurer que la description de la maison correspond bien à la propriété que vous désirez acheter.

 

 

 

 

 

 

 

Troisième étape

Signer le compromis de vente.

Acte ferme et définitif par lequel les parties s’engagent sous réserve que l’acquéreur obtienne un prêt.

L’acheteur bénéficie d’un droit de rétractation de 7 jours.

Dans le cas contraire, l’acheteur dispose d’une période d’un mois pour trouver et signer son financement.

L’option engagée par le compromis de vente prend la forme d’une indemnité d’immobilisation de 5 à 10% du prix de vente. L’agence enregistre ce 1er versement sur un compte d’attente (séquestre) qui viendra en déduction du règlement final.

Signer un contrat privé. Ce dernier stipulera que le propriétaire a pour intention de vendre la propriété à l’acheteur et que, de même, ce dernier a pour intention d’acheter la propriété au prix accordé et selon les conditions convenues.

A partir de là,  la propriété est retirée du marché et est ainsi réservée à l’acheteur.

Le contrat inclura une date de la signature de l’acte authentique et le vendeur s’engage à liquider les éventuelles dettes sur la propriété avant ce délai.

L’acheteur doit payer un acompte qui représente 10% du prix de vente.

 

 

 

 

Quatrième étape

 

 

 

 

Définir les paramètres de l’emprunt auprès de son banquier.

Ouvrir un compte dans une banque locale. Vous pouvez ainsi virer les fonds nécessaires à l’achat sur ce compte.

Un jour ou deux avant la signature définitive, la banque locale peut préparer un chèque de banque à remettre au vendeur. Les vendeurs insistent sur le fait de recevoir des chèques provenant d’une banque locale. En effet, il faut énormément de temps pour pouvoir encaisser les chèques émis par des banques étrangères et leur authenticité est difficile à prouver.

 

 

 

Cinquième étape

 

 

 

Signer l’offre de prêt.

 

Signer l’acte authentique

Une vente est officiellement terminée lorsque l’acte authentique d’achat est signé devant le notaire.La signature intervient en moyenne 15 jours après la signature du compromis.

C’est à ce moment précis que le paiement du solde restant (90%).

Une fois que cet acte authentique est signé, le notaire faxera une copie de cet acte au registre foncier local.

 

 

 

 

Sixième étape

Signer l’acte authentique chez le notaire. Elle intervient en moyenne dans les 3 mois qui suivent la signature du compromis de vente. 

Cet acte authentique rédigé par le notaire et signé en sa présence, officialise définitivement la vente. A cette occasion, les vendeurs et acquéreurs peuvent être représentés par leur propre notaire.

Le notaire remet à l’acquéreur le titre de propriété quelques jours après la signature de l’acte authentique.

 

Procéder à l’enregistrement de la transaction

Juste après la signature, le notaire informera le registre foncier de cette transaction afin qu’aucune autre transaction en rapport avec la propriété ne puisse être effectuée. L’ancien propriétaire ne peut donc pas vendre le bien à une autre personne. Il s’agit d’une garantie importante du système.

À titre d’exemple:

Quand on pense qu’avant 2008, les prix de l’immobilier à Barcelone étaient presque plus chers que ceux de Paris, on a du mal à croire qu’on puisse aujourd’hui trouver un appartement de 55m2 en plein cœur de la ville pour 249 000€. C’est deux fois moins cher qu’à Paris…(On en avait déjà parlé )!

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23/07/2013

Fiscalité immobilière: ENCORE du nouveau!

Maison-billetIl y a moins d'un mois, nous parlions ici des dernières modifications sur le front de la fiscalité immobilière: deux pas en avant, trois pas en arrière.

Je vous épargne la suite de la chanson avec les pas d'un côté et de l'autre côté, mais c'est quand même un peu ça ;-)

Car, si le marché immobilier s'est mis doucement au rythme des vacances (un peu trop à notre goût d'ailleurs, le mois de juillet - habituellement actif - ressemblant cette année à un mois d'août, après un printemps qui a ressemblé à un automne!), le rythme des annonces de "nouveautés fiscales", lui, ne faiblit pas!

Au menu du mois de juillet, donc, une bonne et une mauvaise nouvelle:

- On commence par la bonne? Le ministre du budget a officialisé le 18 juillet, l'abattement exceptionnel forfaitaire sur l'impôt sur la plus-value, dont il a précisé le montant, 25%, pour toutes les transactions réalisées entre le 1er septembre 2013 et le 31 août 2014

- Mais la 2e nouvelle, annule illico l'effet de la 1ère, malheureusement: les frais de notaire* vont être augmentés de 0,7% en 2014 et 2015.

En effet, les départements viennent d'être autorisés à augmenter la part des frais de mutation qui leur est dévolue, de 0,7%. C'est-à-dire qu'au lieu des 3,8% qu'ils touchaient jusqu'à présent sur les transactions immobilières, les départements pourront ponctionner jusqu'à 4,5%, en 2014 et 2015.

Alors bien sûr, les conseils généraux ne seront pas "forcés" de profiter de cette opportunité qui leur est offerte, mais étant donné qu'elle leur est proposée pour compenser les allocations de solidarité qui grèvent dangereusement les budgets départementaux, il est difficile d'être optimiste (ou naïf).

Voilà pour les nouvelles du mois de juillet, à bientôt pour de nouveaux rebondissements.....

*Petit rappel: ce qu'on appelle généralement les "frais de notaire" et qui représentent environ 7% du prix d'achat dans l'ancien, se décomposent en: droits de mutation (1,2% pour la commune + 3,8% pour le département) + la TVA & débours (env 1%) + la rémunération des notaires (environ 1%).
C'est la part de 3,8% dévolue au département qui pourra être augmentée de 0,7%, pour atteindre au maximum 4,5%.

19/07/2013

Loi Duflot : des mesures controversées

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Depuis quelque temps, le torchon brûle entre la ministre du logement et les professionnels de l’immobilier...

Encadrement des loyers,  plafonnement des honoraires des agents immobiliers et encadrement des tarifs des syndics… Autant de mesures controversées qui viennent jeter l’opprobre sur la profession en en stigmatisant tous les acteurs…

Explications :

L’encadrement des loyers

Très axé sur la défense du locataire, le projet de loi prévoit la mise en place d’un mécanisme d’encadrement des loyers dans les « zones tendues », à savoir les 28 agglomérations de plus de 50 000 habitants où est identifié « un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements ». A titre d’exemple, sont concernées : Paris, Marseille, Lyon, Lille, Strasbourg, mais aussi Montpellier et le bassin d'Arcachon…

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Dans ces villes où le prix freine l’accès au logement, le gouvernement veut imposer un plafond qui ne pourra pas excéder de plus de 20% le « loyer médian de référence ». Ce dernier sera établi pour chaque type de bien en fonction de sa surface et de sa situation.

Tant mieux, en apparence, pour les locataires... mais les conséquences logiques du processus sont inquiétantes:


D’abord, les relations entre propriétaires et locataires risquent de se dégrader et les procès de se multiplier à chaque augmentation de loyer…

Ensuite, découragés, les investisseurs risquent de se désintéresser de l’immobilier (beaucoup étant déjà refroidis par l'évolution de la fiscalité sur la plus-value), et les bailleurs pourront être tentés de vendre. Conséquence : moins de choix pour les locataires, et plus de difficultés à trouver une location !

Enfin, encadrer les loyers de la sorte pourrait provoquer une dégradation des logements. Le projet de loi prévoit en effet que « pour permettre l’entretien du parc locatif, en prévision ou à la suite de travaux d’amélioration, une majoration de loyer pourra intervenir, avec l’accord des deux parties ». Le propriétaire ne sera donc pas le seul décisionnaire pour entreprendre des travaux. Et s’il ne trouve pas d’accord financier avec son locataire, son bien risque de se dégrader avec le temps.

 

Le plafonnement des honoraires des agents immobiliers

L'article 5 du projet de loi, qui prévoit que les honoraires de location ne soient plus payés par les locataires, "crispe" les agents immobiliers qui anticipent de lourdes pertes dans les années à venir.

En effet, la ministre du Logement souhaite, à terme, que les agents justifient leurs honoraires et effectuent un rééquilibrage des charges entre propriétaires et locataires, la participation de ces derniers devant se limiter aux prestations dont ils « bénéficient réellement » (état des lieux, rédaction du bail).

Conséquences ? Le retour vers un marché de particuliers qui va nous confronter à de longues files d’attente dans l’escalier de l’immeuble, en attendant son tour pour visiter l’appartement et déposer son dossier. Ca nous rappelle de mauvais souvenirs…

 

L’encadrement des tarifs des syndics

Autre profession dans le viseur : les syndics dont les abus sont régulièrement dénoncés. On leur reproche notamment l'opacité des tarifs pratiqués et de la gestion de leurs comptes.

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Le projet de loi va limiter strictement les prestations pouvant faire l'objet d'une tarification supplémentaire par rapport au tarif de base. La liste des frais dits "particuliers" sera déterminée par décret. Toutes les autres prestations seront réputées « de gestion courante » et ne pourront faire l'objet d'aucune facturation supplémentaire. Les syndics seront par ailleurs obligés d'ouvrir un compte bancaire séparé pour chaque copropriété.

Cela engendrera nécessairement une vraie complication du métier mais aura le mérite de permettre la transparence totale…

Affaire à suivre ! 

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09/07/2013

Les chiffres des notaires pour le premier trimestre 2013

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Ces derniers mois, les notaires de Paris Ile-de-France ont enregistré un recul sensible du nombre de ventes de logements neufs et anciens à Paris et un ajustement des prix de vente mais toujours très (trop ?) modéré.

En effet, au 1er trimestre 2013, le nombre de ventes en Ile-de-France, tous logements confondus, a reculé de 16% par rapport au 1er trimestre 2012.

Pour autant, dans la continuité des mois précédents, les prix sont encore peu affectés par le faible nombre de ventes. La résistance des propriétaires semble aussi perdurer ! Ainsi, dans la Capitale, il faut encore compter en moyenne 8.280 €/m2 pour devenir propriétaire.

Seule une très légère tendance baissière est enregistrée. Elle touche le marché des appartements comme celui des maisons. Ainsi, le prix des logements franciliens recule de 1,6% en un an, avec une diminution un peu plus marquée pour les maisons (-1,9%), particulièrement quand elles sont localisées en Grande Couronne (-2,4%).

Mais le rythme de baisse des prix de vente reste particulièrement faible et ne s’accélère pas !

Cette tendance devrait se confirmer à Paris dans les prochains mois. Mais à plus long terme, il est difficile de prévoir si la baisse de l’activité du marché immobilier parisien entrainera une diminution des prix.

L’annonce d’une réforme temporaire de la taxation des plus-values immobilières par le Président de la République pourra également nourrir, dans l’attente de précisions, un certain attentisme auprès des vendeurs jusqu’à la mise en place de la réforme.