Investir à l'étranger, épisode 03: l'Allemagne

 

 

De par son rayonnement culturel au sein de l’Union européenne, sa position géographique avantageuse et son économie dynamique, l’Allemagne attire de plus en plus de français convaincus de faire un investissement de qualité. Vrai ! Toutefois, si Berlin reste une ville abordable, les prix peuvent grimper jusqu’à 10000€ dans une ville comme Munich, réputée comme étant la plus chère d’Allemagne !

 

Avant toute chose, il faut donc se poser LA question. Quelle ville choisir ? Petit tout d’horizon…

Berlin: Présence d'entreprises multinationales, position centrale en Europe, ouverture d'un nouvel aéroport en 2012, architecture splendide (voir ici) : la troisième ville la plus visitée derrière Paris et Londres est reconnue pour son dynamisme économique et culturel. A priori, avec des rendements locatifs autour de 4 à 5% brut, Berlin n'est pas la capitale européenne la plus attractive. Mais c'est sans compter sur les plus-values potentielles de la ville. A 3000 euros le m², vous trouvez des appartements d'un niveau de qualité équivalent à des biens situés dans les 4^ème et 5^ème arrondissements parisiens qui, eux, partent à presque quatre fois ce prix-là ! Du classique Charlottenburg au bobo Mitte en passant par le branché Kreuzberg, nombre d'investisseurs étrangers craquent pour des appartements anciens à rénover. Il faut payer en moyenne 242000 euros pour un 75m². Mais l'on trouve des 200m² de qualité à moins de 750000 euros.

 

 

Munich : Elle fait de l'ombre à la capitale berlinoise. Les logements y sont trois à quatre fois plus chers que dans le reste du pays. Reste que rapporté au niveau de vie, Munich se distingue des autres villes européennes par son accessibilité. Acquérir un 70m² standard à Munich représente seulement deux ans de salaire brut, contre presque dix ans en France…

 

 

Ce qu’il faut savoir :

 

-       Les Allemands privilégient la location. C’est une grande différence de mentalité avec la France. Pourquoi acheter quand on peut se loger si peu cher ? En effet, en Allemagne, seuls 44 % des ménages sont propriétaires de leur logement versus 57% en France ; à Berlin, le chiffre tombe même à 15 %. Dans la capitale le prix du m² à la location est de 7,20 € seulement et il a pourtant augmenté de 30 % ces trois dernières années ! Pour mémoire, le prix moyen de la location au m2 à Paris est de 30€ en moyenne.

Un petit rappel sur le taux de chômage...Si Berlin reste peu cher comparé aux autres capitales européennes, c'est aussi parce que le nombre de chômeurs y est élevé. Pour info il est de 12,4% à Berlin contre 8,8% à Paris. 

 

-       En France l´achat d´un immeuble se fait toujours en deux temps. En effet, avant de signer le contrat définitif de vente, l´acheteur signe un contrat préliminaire dit compromis de vente. A l’inverse, en Allemagne la vente se fera en un temps. Contrairement à la pratique française, un avant contrat « sous seing privé » n’est pas valable en Allemagne. Du coup, il est possible de devenir propriétaire en 15 jours, alors qu'on doit attendre au moins 3 mois en France!

 

-       Autre différence fondamentale avec la situation française : vous ne deviendrez propriétaire du bien qu’au jour de l’inscription de la vente au livre foncier.

 

-       Les intermédiaires professionnels ne jouent pas le même rôle qu´en France. En effet, contrairement à ce qui se passe en France, le notaire ne peut pas exercer la fonction d’agent immobilier et a donc toujours une position impartiale et neutre. Il a pour fonction de donner toutes les informations relatives au bien qui fait l’objet de la transaction et de répondre à toutes les questions juridiques ayant trait à l’achat. Il doit également effectuer les démarches juridiques préalables à l’achat. Il conseille les parties contractantes, rédige le contrat de vente et procède à l’inscription de la vente au livre foncier. Il doit, comme en France, procéder à l’authentification de l’acte de vente.

 

-       Il n’est pas obligatoire de souscrire une assurance pour les crédits en Allemagne. C’est à chacun de décider quelles sont les couvertures dont il peut avoir besoin : assurance décès, couverture incapacité de travail, assurance accident-invalidité, etc.

 

-       Par ailleurs, il n’existe pas de clause suspensive dans le contrat liée à l’obtention du financement. Ceci signifie que si vous n’obtenez pas le financement du bien, vous ne pourrez pas annuler l’achat, à moins de prévoir une clause expresse dans le contrat de vente.

 

-       Contrairement au droit français, vous ne disposez pas de délai de rétractation. Néanmoins, le notaire a la faculté de vous accorder un délai de réflexion, après envoi d’un projet d’acte de vente, au plus tard deux semaines avant le jour fixé pour la vente.

 

-       Concernant les frais, il faut toujours prendre en compte les frais de notaire, d’inscription, ainsi que les taxes qui s’élèvent au total à 5,5% au minimum (1% pour les frais de notaire, 1% pour les frais d’inscription au livre foncier, et entre 3,5% et 6,5% pour les taxes sur les mutations).

 

-       Les plus values sont exonérées après 10 ans de détention. En deçà, elle sont imposées au taux unique de 15%.

 

-       En Allemagne, si un bilan énergétique est obligatoire de la part du vendeur, il n’en est pas de même pour le plomb et l’amiante

 

-       La convention fiscale Franco-Allemande précise que « les revenus provenant des biens immobiliers ne sont imposables que dans l’Etat ou ces biens sont situés »

 

Les étapes

-       Définir son budget et le financement

-       Faire une offre d’achat

-       Signer le contrat de vente

-       Inscrire la transaction au livre foncier

 

Bref, rien de plus facile que d'acheter un bien immobilier en Allemagne en quelques jours voire quelques semaines.. Et nous, on aimerait tellement qu'il y ait des immeubles de style Bauhaus à dénicher à Paris ...

Comments

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