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Un point sur le marché avant la trêve estivale

Voilà maintenant un bail que nous n'avons pas fait de point sur le marché parisien.... c'est que nous avons le plus grand mal à en extraire une tendance, tant il semble complexe depuis début 2014!

 

Le dernier communiqué de presse de la chambre des Notaires, publié fin juin, résume parfaitement notre sentiment: il parle "d'́évolution heurtée et incertaine" du marché, défini comme toujours "sans réelle orientation marquée, avec des variations d’un mois sur l’autre".

En apparence, ce marché de premier semestre 2014 est assez stable côté prix (très légère tendance baissière, avec un prix/m2 parisien établi à 8130 euros/m2 fin avril, en baisse de 0,5% sur 3 mois), et des volumes qui restent relativement faibles (à peine plus élevés qu'en 2013)

Le marché semble également plus équilibré entre acheteurs et vendeurs: l'Indice de Tension Immobilière pour Paris, publié par Meilleurs Agents, donnant le nombre d'acheteurs actifs pour 1 vendeur, est de 1 au 1er juillet 2014.
Il y a donc autant d'acheteurs actifs que de vendeurs, signe d'un marché parisien détendu et enfin équilibré?

Que nenni!
Vu de plus près, et en particulier de la lorgnette Homelike Home, les variations sont énormissimes selon la qualité des biens, que ce soit côté prix ou délai de vente....

A part peut-être en 2011 (la "pire" année en terme de tension immobilière, où tout se vendait très vite et très cher), nous avons rarement réalisé autant de visites et transactions "hors marché" que sur ces 6 derniers mois. C'est-à-dire que sur les produits intéressants, les agences travaillent avec leur fichier avant la publication de l'annonce, et n'ont souvent pas besoin de la publier, tout se jouant en amont en quelques heures ou quelques jours....

Pour exemple, nous avons vu se vendre ces dernières semaines, 2 biens sans défaut dans le Marais (beaux immeubles anciens avec ascenseur, surfaces parfaitement optimisée par architecte, étage élevé, bonne luminosité), chacun en quelques heures autour de 13 000 euros/m2, avec plusieurs offres faites au prix, et sans être passés sur le "marché apparent"....

Par contre, au moindre défaut (étage intermédiaire, vis-à-vis un peu proche, ...), des biens pourtant de qualité globalement correcte restent sur le marché des semaines, et peuvent finir par se vendre avec des décôtes allant jusqu'à -10%.

Nous voyons moins d'acquéreurs certes, mais avec un pouvoir d'achat stimulé par des conditions de prêt exceptionnelles, tous concentrés sur les mêmes biens - les biens sans défauts - et prêts à payer cher des biens de qualité (ou préférant ne rien acheter du tout, plutôt que dégrader leurs exigences !!! )

Pour ces biens-là, une très grande réactivité est toujours nécessaire.... et comme la réactivité, c'est notre créneau, ce premier semestre 2014 a été particulièrement actif pour toute l'équipe Homelike Home !
Nous nous apprêtons donc à faire une petite pause aoûtienne bien méritée.

Nous vous souhaitons de très belles vacances, et confiez-nous vos nouveaux projets immobiliers dès la rentrée, on sera en pleine forme !

 

 

Portrait #9

 

 

Pour ce 9^ème et dernier portrait, nous vous présentons Lara Bel, associée chez Homelike Home depuis 2006 avec Christine Pelosse. Lara, experte en famille nombreuse, connait bien les contraintes liées à la fonctionnalité d'un appartement. Un oeil avisé d'ingénieur qui voit immédiatement le potentiel d'un plan et la faisabilité d'une bonne idée décoration ou pas! Lara est aussi parfaitement bilingue et s'occupe souvent de nos clients impatriés car elle connait bien les difficultés liées à une nouvelle installation à Paris...

 

 

 

En quelques mots, ton parcours ?

J'ai démarré par un parcours scientifique très classique (Math Sup', Spé, école d'ingénieur, puis 5 ans dans une grosse société de l'industrie automobile).

Je pensais sincèrement faire toute ma carrière dans l'industrie, et puis.... mon mari a eu une super opportunité à New York, je l'ai suivi, et comme je ne pouvais pas travailler là-bas (les américains ne rigolent pas avec les visas), je me suis « fait plaisir » en reprenant des études dans le domaine des parfums (une de mes passions), au Fashion Institute of Technology.
Ca a été un déclic, j'ai réalisé que la vie professionnelle est longue et qu'on peut faire plein de choses différentes....
A notre retour en douce France, 4 ans plus tard, je n'avais plus, mais alors plus du tout, envie de retrouver un poste d'ingénieur!

J'ai vu Christine présenter son métier dans « Zone Interdite » sur M6. On s'est rencontrées, et j'ai commencé à travailler pour Homelike Home. C'était en 2005. Nous nous sommes associées un an plus tard.

Comment es-tu devenue "dénicheuse d'apparts" ?

Avant de démarrer ce métier de façon « professionnelle », j'ai cherché une bonne dizaine d'apparts, en location, à l'achat (dont une acquisition à New York), pour y vivre ou pour investissement, dont une grosse moitié de biens à rénover du sol au plafond. Et j'ai adoré ça!

Alors quand s'est posée la question d'un changement de cap professionnel, cette possibilité s'est présentée assez naturellement, surtout que j'avais fait connaissance avec ce métier à New York, où il est très développé!

 

D'où viens-tu ?

Je suis née au Pays Basque, et j'ai grandi près de Bordeaux.

 

Pourquoi avoir choisi Paris ?

J'ai dû m'y reprendre à 2 fois avant de vraiment choisir Paris, ça n'a vraiment pas été un coup de foudre!

Après mes études à Grenoble, j'ai trouvé mon premier poste à Paris, comme beaucoup de jeunes diplômés. Et de prime abord, j'ai plutôt détesté Paname, le côté trépidant, le bruit, le rythme métro-boulot-dodo, la cohue dans les transports... Je vivais dans un p'tit appart dans une rue de marché (la rue Poncelet dans le 17e, pourtant très sympa), et j'étais réveillée tous les jours à 6 heures par les livraisons des primeurs....

Et puis, une fois passée par la case New-York, je crois que j'ai commencé à regarder Paris avec les yeux des américains: comme la plus belle ville du monde!

Après la Grosse Pomme, ma conception de l' « agitation urbaine » a complètement changé, et aujourd'hui je vois (presque) seulement les bons côtés de la vie parisienne. Quel plaisir de vivre dans cette ville-musée, où on trouve (presque) tout, (presque) quand on veut, et d'où il est si facile de partir pour voyager (non pas que je le fasse beaucoup, mais savoir que c'est possible est tellement agréable ;-) )

 

Grâce à ton métier, tu parcours tout Paris en long, en large, et en travers. .. mais si tu étais un arrondissement, un seul, tu serais…?

Le XIV^ème, dans lequel je vis. C'est pour moi le mix parfait: familial mais pas plan-plan, animé mais pas branché, populaire mais pas trop, bien desservi, avec suffisamment d'espaces verts.... contrairement à certaines de mes hipsters-collègues, qui dénichent et testent toutes les nouvelles adresses branchées, n'avoir aucun it-bar ou resto près de chez moi ne me dérange pas du tout!

Et une rue en particulier ?

La rue Boulard, petite perpendiculaire à la rue Daguerre, près de la Mairie du 14e. Paisible mais tout près  du marché, de supers petits commerces et restos, des cinés.... et en particulier, au 29 de la rue Boulard, une petite impasse privée qui recèle des trésors de maisons et de jardins pleins de bambous: je rêve d'y habiter!

 

 

 

Si tu étais un parc ou un jardin ?

On ne peut pas dire que ce soit véritablement un parc, mais je suis grande fan des quais de Seine devenus piétons entre Orsay et la Tour Eiffel: on peut y jogger ou flâner avec des vues merveilleuses sans trop de foule, même les we ensoleillés!

Et sinon je dirais le Luxembourg, que je fréquente régulièrement, même si je râle beaucoup contre l'aire de jeux pour enfants, bien équipée mais.... payante.

 

 

 

Une boutique ?

Comme mes acolytes, j'aurais bien du mal à n'en retenir qu'une!

Au minimum 3: Monoprix, le supermarché parisien par excellence, incontournable (on y entre pour acheter du sel, et on en sort avec un vêtement de la dernière collection-capsule, ou un objet déco...), Petit Pan pour la déco enfantine au style japonisant plein de pep's, et Fleux où on trouve toujours le cadeau parfait!

Un objet déco ? 

Un fauteuil club années 30, que je me suis offert avec mes premières com de dénicheuse d'appart.... 

Et, si on peut appeler ça un objet déco (leur look a quand même son importance!), je dirais les bougies parfumées, indispensables dans toutes les pièces de la maison, avec une préférence pour celles de Jo Malone et l'Artisan parfumeur.

 

Et si tu étais un restaurant ?

La Cerisaie, toute petite cantine gastronomique du Sud-Ouest, Boulevard Edgar Quinet. A tester absolument par tous les dubitatifs qui pensent que le sud-ouest, c'est juste le confit de canard et le gâteau basque!

 

Et si tu étais un style d'appart ?

Une maison au 29 rue Boulard :)..... ou un atelier d'artiste en dernier étage. Rien de très original, en somme!

 

De toutes tes recherches, quelle est celle dont tu es la plus fière ? 

 

La plus difficile de toutes, du moins en apparence: la cliente voulait habiter le Marais, avoir une terrasse d'où elle pourrait « embrasser Paris du regard », le tout avec un ascenseur et idéalement un parking.... bref le mouton à dix-huit pattes!

En réalité j'ai eu une chance incroyable, et en 3 semaines, l'appartement qui cochait absolument toutes les cases était trouvé....

 

 

 

 

Et celle qui t'a fait le plus transpirer ?

Une recherche sur 2 rues, avec des critères extrêmement précis d'agencement, de style d'immeuble, de vue, qui m'a pris beaucoup, beaucoup de temps.... sur celle-ci, j'ai plutôt eu la poisse: après un an de recherche assidûe, la perle rare est sortie, ma cliente a fait une offre au prix, mais le produit a été retiré du marché.... il a fallu autant de temps pour en retrouver un autre!

Le pompon, c'est que quelques semaines après la signature de la promesse de vente, le premier appartement est revenu sur le marché!

 

Qu'aimes-tu particulièrement dans ton métier ?

Les relations privilégiées nouées avec les clients: en cherchant leur lieu de vie, on touche à l'intime, et la recherche débouche souvent sur de belles amitiés.

Mais par-dessus tout, j'aime le côté surprenant et ludique de ce métier. En se levant le matin, on n'est jamais tout à fait sûr de son agenda de la journée, et chaque recherche est comme un grand jeu de piste dont la règle change à chaque fois....

 

Et si tu devais en changer, tu serais.... ?

Je sais que ça n'envoie pas du rêve, mais je crois que je serais courtier en prêt immobilier! 

Une bonne façon de concilier le sens du service, et les chiffres que j'affectionne...

 

 

 

 

Allez, dernière question ! Si tu devais changer quelque chose dans Paris, ce serait... ?

Je rendrais l'aire de jeu du Luxembourg gratuite :)

Et plus sérieusement, je rendrais le métro plus accessible aux poussettes et fauteuils roulants.

 

Mais comment sont numérotées les rues de Paris ?

A la recherche d’un appartement dont la porte de l’immeuble doit être orientée au Sud, je me suis rendue compte lors de mes visites que le côté des rues qui correspondait à ce critère était toujours celui des numéros pairs.

Il y a donc forcément une logique dans la numérotation des rues parisiennes. Je me suis renseignée à ce sujet.

 

 

 

 

La Seine, point de repère de numérotation

Toutes les rues de Paris sont numérotées en fonction de la Seine.

Ainsi, pour les rues perpendiculaires ou obliques par rapport au fleuve, les premiers numéros commencent du côté de la rue qui est le plus proche de la Seine.

En ce qui concerne la numérotation paire ou impaire, le côté droit de la rue sera pair, et donc le côté gauche sera impair.

Facile, mais comment déterminer le côté droit ou gauche ? Il s’agira de la droite du passant s'éloignant de la rivière.

Et pour les rues parallèles à la Seine ?

Dans ce cas-là, les numéros suivent le courant de la Seine, qui coule d’Est en Ouest, ainsi, la numérotation commencera du côté Est de la rue.

Les numéros pairs seront toujours sur la droite, en se mettant dans la direction d’écoulement du fleuve.

Vous trouverez tous les détails de cette numérotation dans le décret du 4 février 1805.

 

 

Petit historique de l’origine de la numérotation des rues

La première tentative de numérotation des maisons a eu lieu autour de 1728, avec un but de contrôle, pour limiter les constructions illégales.

A l’époque, il n’existe pas vraiment de noms de rues, les repères sont les plaques des notables qui y habitent ou des monuments les plus proches.

Puis avec l’agrandissement de la ville et de la population, il est devenu indispensable de penser  un système de reconnaissance des habitations.

Vers 1779, le premier numérotage est mis en place. Il n’y avait alors pas de notion de côté pair ou impair, les maisons étaient numérotées de manière continue, ainsi le premier numéro faisait face au dernier. Cette mise en place n’était pas du goût des propriétaires qui y voyaient une forme de "flicage", annonçant probablement de nouvelles taxes.

 

En 1790, un nouveau numérotage voit le jour : le numérotage révolutionnaire, qui avait pour but de recenser les habitants soumis à l’impôt. Ce numérotage n’était soumis à aucune règle, ainsi, le même numéro pouvait exister plusieurs fois dans la même rue et c'était un vrai parcours du combattant que de se rendre à une adresse.

 

Face à ce chaos, ce système a rapidement été abandonné pour le système actuel qui fut instauré en 1805.

Paris comptait alors 1337 rues, pas facile de se repérer, il était temps de trouver un numérotage efficace et identique pour toute la ville.

 

 

En 1847, Rambuteau rend obligatoire la pose de plaques uniformes comme nous les connaissons aujourd’hui : chiffres et lettres en blanc sur fond bleu.

 

 

Vous saurez désormais que la rue de Vaugirard (la plus longue de Paris) commence à l’ Est, du côté du boulevard Saint-Michel dans le 5^èmearrondissement, cela peut toujours servir puisqu'elle mesure plus de 4 km !!! Vous économiserez ainsi du temps et de l'énergie...

Evolution des prix de l'immobilier parisien, arrondissement par arrondissement

Ces 20 dernières années, le prix/m2 parisien moyen a presque triplé (en passant de 2840 à 8140 euros/m2)

Mais nous savons bien que dans le détail, tous les quartiers n'ont pas évolué de la même façon.

 

Chez Homelike Home, nous avons vu exploser le Haut-Marais, il y a 10 ans environ, et les alentours de la rue de Bretagne et du marché des enfants rouges. Ont suivi de près le 2e arrondissement et sa rue Montorgueil, le quartier des Batignolles dans le 17e (souvenez-vous, quand il a été question d'y installer le potentiel village olympique), les abords du Canal Saint Martin dans le 10e près de République, les environs du square Trousseau et du marché d'Aligre dans le 12e....

En parallèle, nous avons vu "s'assagir" les prix - façon de dire que la hausse y a été moins exponentielle qu'ailleurs ;-) - dans le 16e arrondissement. La fameuse avenue Foch (l'une des plus chères au Monopoly!) n'a plus vraiment la côte auprès de nos clients, qui recherchent plutôt la praticité des transports, les commerces de proximité, l'animation... et de moins en moins le côté prestigieux de l'adresse.

Evolution contrastée entre les arrondissements, certes, mais dans quelles proportions?

Voici dans le détail les chiffres publiés par le magazine Capital le mois dernier, qui sont les hausses enregistrées sur 20 ans dans Paris.

On constate bien l'ascension fulgurante du centre parisien par rapport aux arrondissements plus résidentiels, ascension démarrée au début des années 2000.

La loi ALUR en application: premières impressions

 (Petit commentaire: j'ai failli intituler ce post "loi ALUR: premiers grincements de dents" ;-) )

 

Nous avons plusieurs fois évoqué le projet de loi ALUR puis son adoption, mais il est vrai que nous avons surtout parlé des "mesures-phare", celles qui ont fait couler le plus d'encre, à savoir l'encadrement des loyers et la GUL (garantie universelle des loyers).

 

Mais parmi les 177 articles de la loi, il y a un sujet qui a été moins médiatisé, et qui fait pourtant beaucoup parler (et transpirer! ) actuellement les vendeurs, acquéreurs, syndics, et notaires.

En effet, depuis le 27 mars 2014, dans le but de fournir une meilleure information à l'acquéreur d'un bien en copropriété, les documents suivants doivent être annexés à la promesse de vente (en plus du dossier de diagnostics techniques déjà obligatoire):

- le réglement de copropriété et l'état descriptif de division, ainsi que tous leurs modificatifs
- les 3 derniers PV d'assemblée générale
- le carnet d'entretien de l'immeuble (qui renseigne notamment sur les dates auxquelles ont eu lieu les gros travaux)
- lorsque le syndic dispose d'un fonds de travaux, le montant de la part du fonds travaux rattachée au lot principal vendu, et le montant de la dernière cotisation au fonds versée par le copropriétaire vendeur
- les sommes restant dûes par le vendeur, et les sommes qui seront dûes par l'acquéreur
- l'état des impayés de charges au sein du syndic, et de la dette vis-à-vis des fournisseurs (ces 2 derniers documents ne sont PAS à fournir dans le cas des copros de moins de 10 lots dont le budget prévisionnel est inférieur à 15 000€)
- le cas échéant, le diagnostic global et le plan pluriannuel de travaux

seront à fournir en sus dans le futur:

- A partir du 26 juin 2014, une attestation comportant la surface de la partie privative et la surface habitable du lot. Il s'agit de nouvelles définitions de la surface qui devront être redéfinies par décret.

- Une notice destinée à informer l'acheteur sur les droits et obligations des copropriétaires, lorsqu'un arrêté aura fixé les modalités de cette notice.

- La "fiche synthétique" de la copropriété établie par le syndic, regroupant les données financières et techniques de l'immeuble, à compter du 1er janvier 2017 pour les immeubles comportant plus de 200 lots, du 01/01/2018 pour les copropriétés de taille moyenne (entre 50 et 200 lots), et du 01/01/2019 pour les copropriétés de moins de 50 lots.

L'objectif fixé par ces dispositions est tout à fait louable: mieux informer l'acquéreur en amont , en lui donnant une vision globale de la copropriété dans laquelle il achète.
(malgré leur caractère facultatif jusqu'à présent, nous collections déjà certaines de ces pièces systématiquement avant la promesse, notamment les PV d'AG)

Mais le plus gros de cette information doit être fournie par le syndics, qui n'étaient absolument pas préparés à ce grand chambardement. Les plus rapides sont capables de transmettre les documents en 10 jours.... versus 1 mois pour les plus lents!

Le délai entre l'acceptation de l'offre et la promesse de vente, qui était en moyenne de 3 semaines, est passé à 1 mois 1/2 environ. Certaines agences choisissent de faire signer les promesses de vente malgré tout, sans avoir forcément réuni tous les documents - histoire d'éviter qu'acquéreur et/ou vendeur ne disparaissent dans la nature entre temps ;-) - mais les 7 jours du délai SRU ne courent qu'à compter de la date où l'ensemble des pièces ont enfin été rassemblées.... situation particulièrement angoissante pour le vendeur, car il s'expose pendant plusieurs semaines au désistement de son acquéreur.

Stress pour les vendeurs - et donc pour les professionnel de l'immobilier -  suractivité pour les syndics, "embouteillages" de dossiers et arrachage de cheveux chez les notaires.... et complexification indéniable des transactions immobilières, on ne peut pas dire que cette première application de la loi ALUR se fasse dans la sérénité!

Cela dit, la loi ne crée pas de nouveau document: elle impose seulement au vendeur de les réunir bien plus tôt qu'auparavant. Après une transition douloureuse, on peut donc espérer que les uns et les autres s'organisent, et que ces délais astronomiques finissent par se réduire. D'autant plus qu'à partir de 2015, les syndics devraient - selon la loi Alur - mettre en place un extranet "copropriété", sensé faciliter l'accès aux informations.... A suivre, nous en reparlerons!

 

La loi ALUR a été définitivement votée par le Parlement

Après des mois de discussions, polémiques, allers-retours, pétitions..... (nous en avons parlé ici et là).... la loi ALUR - alias "Duflot 2" - a été définitivement votée par le Parlement le 20 février 2014 (le 19 par l'Assemblée Nationale et le 20 par le Sénat).

Alors concrètement, qu'est-ce qui change, pour les locataires, bailleurs, professionnels ? Voici les principales mesures mises en place :

 

Encadrement des loyers

Le fonctionnement validé est celui qui était initialement prévu. Dans les 28 zones définies comme "tendues", un loyer médian de référence sera établi par type de bien et par localisation, via des observatoires des loyers locaux. A partir de ce loyer médian, sera calculé un loyer plafond (loyer médian de référence majoré de 20%), au-delà duquel le propriétaire ne pourra pas aller, mais aussi un loyer plancher (inférieur de 30% au loyer médian) en deçà duquel il pourra demander une hausse.
Un "complément de loyer exceptionnel" pourra s'ajouter au loyer de base (pour des logements particulièrement bien situés, et/ou avec vue, terrasse, équipement haut de gamme, etc.), mais le locataire pourra le contester dans les 3 mois suivants la signature du bail, auprès de la commission départementale de conciliation.

Entrée en vigueur: automne 2014 pour les premières villes (Paris ouvrira probablement le bal!)

 

 

Garantie Universelle des Loyers (GUL)

Sur ce point-là, le gouvernement a dû reculer: intialement prévue comme obligatoire et payante, la GUL sera finalement gratuite (prise en charge par l'état) et facultative!
Les bailleurs pourront choisir entre cette garantie (couvrant jusqu'à 18 mois de loyers impayés, dans la limite du loyer médian local) et le système de caution solidaire "traditionnel" (dans le cas d'un locataire étudiant, les 2 systèmes pourront être cumulés).

Entrée en vigueur: au plus tard en janvier 2016

 

Relations locataires - propriétaires

- Des documents-type d'état des lieux et de bail vont être mis en place, dans lesquels figureront notamment le loyer médian de référence, et le loyer du précédent locataire

Entrée en vigueur: à l'automne 2014

- Les frais d'agence vont désormais être à la charge du propriétaire, sauf pour certaines tâches spécifiques (état des lieux, rédaction du bail, contitution du dossier du locataire, visites du logement) pour lesquelles les honoraires seront partagés entre propriétaire et locataire (mais plafonnés, par zone géographique)

Entrée en vigueur: avant l'été 2014

- Le délai de préavis pour quitter un logement est ramené à 1 mois (vs 3 mois actuellement) dans les zones tendues

Entrée en vigueur: fin 2014

- Le délai de restitution du dépôt de garantie est ramené à 1 mois (vs 2 mois actuellement) - le bailleur sera condamné à payer 10% du montant du dépôt par mois de retard.

- Un statut de colocation est créé, encadrant les contrats multiples entre propriétaire et différents locataires.

 

Copropriétés et professionnels de l'immobilier

- Les frais qui pourront être facturés par les syndics - outre les frais de gestion courante - seront encadrés par décret

Entrée en vigueur: au plus tôt à l'automne 2014

- Les marchands de listes ne pourront plus proposer que des biens pour lesquelles ils ont signé un mandat exclusif avec le propriétaire

Entrée en vigueur: immédiate

- Les professionnels de l'immobilier auront une obligation de formation continue

- Un Conseil national de la transaction et de la gestion immobilière, constitué de professionnels du secteur, et de représentants de consommateurs, aura la responsabilité de veiller à la moralité et à la compétence des professionnels de l'immobilier.

Un dernier rebondissement aurait pu venir du Conseil Constitutionnel, qui a été saisi par des sénateurs et députés UMP (lesquels ont dénoncé la "rupture d'égalité" entre propriétaires et locataires). Mais au final, les mesures les plus embématiques (encadrement des loyers, GUL) ont été jugés conformes. Seule a été censurée la limitation du complément de loyer, qui peut être accepté dans le cas où le bien loué présente un caractère "exceptionnel" (vue, localisation, terrasse, etc.) - ce qui en soit, est quand même un grand pas pour nos clients investisseurs, qui achètent généralement des produits qui "sortent du lot".

 

Nous aurons bien sûr l'occasion de revenir parler de cette loi par ici, des difficultés (ou non?) de mise en oeuvre, du chapelet de décrets qui vont suivre ces prochains mois.... mais surtout de ses effets. Car le but, il ne faut pas l'oublier, est de "réguler les dysfonctionnements du marché, protéger les propriétaires et les locataires, et permettre l’accroissement de l’offre de logements dans des conditions respectueuses des équilibres des territoires".... A SUIVRE!

 

Et pour les courageux, qui souhaiteraient consulter le texte définitif sur le site du Sénat: c'est ici !

 

 

Le marché locatif français

 

L’activité économique en berne, la baisse du pouvoir d’achat et la progression du chômage n’incite pas les locataires en place à déménager.

 

Cette faible mobilité des ménages et leurs difficultés financières ont des répercussions directes sur le marché locatif français, en particulier sur les locations de petites surfaces (studio ou deux pièces), dont la demande s’est fragilisée.

 

En effet, la plupart du temps ces logements sont occupés par des personnes ayant un budget limité et sont souvent les plus fragilisées par la crise : essentiellement des étudiants ou des familles monoparentales.

 

Ainsi, dans les grandes villes étudiantes de l’hexagone de nombreux jeunes libèrent leurs studios pour s’installer en colocation à moindre coût. D’autres retournent vivre chez leurs parents.

 

Du coup, certains biens restent vacants plus longtemps qu’avant, les délais de relocations se sont allongés. Aujourd’hui, il faut compter en moyenne 2 mois avant de retrouver un nouveau locataire.

 

Ce laps de temps entraine donc des corrections de prix… Pour louer plus vite les bailleurs n’hésitent plus à diminuer leur loyer… C’est surtout vrai dans les petites et moyennes communes, là où la demande est moins importante.

 

Depuis le début de l’année, les loyers facturés aux nouveaux locataires baissent également dans la majorité des villes de plus de 10 000 habitants. En tête, Bordeaux (-2,7%), Toulouse (- 1,1%) ou même Marseille (- 2,8%) !

 

A Paris, les studios se louent encore très facilement (enfin, tout est relatif... Les exigences des propriétaires sont de plus en plus pointues : être titulaire d’un CDI, toucher un salaire d’au moins 3 fois le prix du loyer… Mieux vaut avoir le cœur solide et s’armer de patience !). Pourtant, dans la capitale aussi les loyers diminuent (-2,8%).

 

En revanche, quelques grandes villes sortent du lot et voient, au contraire, les prix des loyers augmenter : c’est le cas de Lille (+ 3,9%) ou de Lyon (+ 2,6%)

 

Concrètement donc, le marché se régule de lui même : les prix augmentent d’un côté, diminuent de l’autre… Au final, sur l’ensemble du territoire, les loyers stagnent. L’encadrement des loyers prévu par la loi ALUR semble donc arriver à contretemps.

En tous cas, une seule certitude, ce qui est sur-évalué en terme de prix ne se loue plus !! le locataire semble donc reprendre un peu la main... 

(Pour rappel, ce dispositif prévoit que les loyers ne pourront plus dépasser un loyer moyen de référence fixé chaque année par le Préfet dans les zones tendues. Plus de précisions ici!)

 

Exercer son activité professionnelle chez soi

En 2014, vous l'avez décidé, vous deviendrez propriétaire de votre petit nid parisien ET d'un local pour votre activité professionnelle.

Et si vous pouviez concilier les 2, et créer votre cabinet ou votre bureau dans votre nouveau "home sweet home" ?

Quelles sont les conditions à respecter pour pouvoir utiliser à titre professionnel une partie de votre lieu de vie, en "toute légalité"?

Peut-être avez-vous déjà un peu prospecté dans le cadre de ce nouveau projet d'acquisition "habitation + bureau", et êtes un peu perdus dans les termes des annonces: "usage mixte", local commercial", etc....

Petite explicatif rapide:

- Chaque bien immobilier a une destination, qui désigne ce pour quoi il a été conçu (ou transformé). Cette caractéristique est attachée au bien lui-même, et non à son occupant ou propriétaire. Les destinations possibles d'un bien immobilier sont énumérées par le plan local d'urbanisme (PLU) : habitation, hébergement hôtelier, bureaux, commerce, artisanat, industrie,.....

Dans votre cas, vous cherchez avant tout un bien dans lequel vous pourrez habiter, et donc un lieu dont la destination est l'habitation.

- L'usage désigne l'utilisation que fait l'occupant de son bien immobilier, et est donc une caractéristique attachée à son occupant. 
Quand on lit "usage mixte possible", sur une annonce immobilière, cela signifie souvent que l'occupant actuel a obtenu l'autorisation d'exercer son activité professionnelle dans sa résidence principale.... ce qui ne signifie pas que l'occupant suivant sera forcément exempté de demande d'autorisation! ;-)

A Paris, transformer la totalité d'un appartement en local commercial ou en bureaux est extrêmement ardu, car la Mairie de Paris protège les logements, et vous aurez alors à fournir, en échange de la surface d'habitation que vous transformerez en local d'activités, une surface de locaux (autres qu'habitation) équivalente, à titre de compensation... mission quasiment impossible!

En revanche, vous pouvez utiliser votre appart pour y exercer une activité professionnelle, y compris commerciale, sans faire de demande spécifique, et en étant exempté du système de compensation, si vous remplissez les conditions suivantes:

- l'appartement est votre résidence principale
- le réglement de copropriété ne s'oppose pas à l'exercice de votre activité
- l'activité n'engendre pas de nuisance ou de danger pour le voisinage, et pas de désordre pour le bâti
- la surface dédiée à votre activité est inférieure à 50% de la surface du bien
- si votre appartement est en étage, vous ne recevez ni clientèle ni marchandise (dans le cas d'un bien en rez-de-chaussée, vous êtes donc autorisé à exercer une activité pour laquelle vous recevriez clientèle et/ou marchandise sans faire de demande spécifique)

Bref, nombreuses sont les activités professionnelles que vous pourrez exercer chez vous, sans avoir la moindre démarche administrative à faire... si votre réglement de copropriété vous le permet, évidemment. C'est donc la première chose à vérifier lorsque vous aurez trouvé le bien de vos rêves.

En revanche, vous aurez à demander une autorisation à la Mairie dans le cas où vous voudriez, par exemple, exercer comme coach ou psychologue dans votre appartement en étage (et donc recevoir de la clientèle). Mais rassurez-vous, dans les cas "standards", ces autorisations sont de simples formalités.

En cas de doute ou question..... n'hésitez pas à consulter les pages dédiées sur le site de la Mairie de Paris, qui est très complet, et/ou à contacter le Bureau de la protection des locaux d'habitation:

17, boulevard Morland 75004 Paris
téléphone : 01-42-76-72-76 ou 57
du lundi au vendredi de 9h30 à 17h00.

Pour les avoir contactés nous-mêmes,nous pouvons vous l'assurer, ils sont accessibles, patients et pédagogues!

Et si vous avez besoin d'aide pour dénicher le bien qui remplira tous vos critères - personnels et professionnels - vous savez où nous trouver :)

Investir à l'étranger, épisode 10 : la Croatie

C’est la destination à la mode du moment et on comprend pourquoi : mer turquoise à perte de vue, climat méditerranéen avec 260 jours de soleil par an (si, si c’est possible !) et même quelques dauphins pour les plus chanceux d’entre nous !  La  Croatie attire de plus en plus de touristes mais aussi de nombreux investisseurs qui ont déjà repéré le fort potentiel que représente ce pays.

 

Ce qu’il faut savoir :

 

-       Le processus d’achat est identique à celui que l’on trouve en France. Cependant, en tant qu’étranger, vous devrez demander l’autorisation du ministère des affaires étrangères. Cela peut prendre du temps (entre 6 et 12 mois !). Armez-vous de patience !

 

-       En quatre ans, les prix des résidences secondaires ont grimpé de 20% à 30%. Il reste néanmoins des opportunités à saisir notamment en Dalmatie, du côté de Split, de Hvar ou de Dubrovnik. Il faut prévoir entre 300 000 et 400 000€ pour une maison de caractère, si vous souhaitez avoir les pieds dans l’eau. En revanche, si vous acceptez de vous éloigner du littoral, le budget sera nettement inférieur : comptez de 130 000 à 150 000€ pour une maison traditionnelle en pierre, avec un petit jardin.

 

-       En plus de la taxe immobilière de 5%, vous aurez plusieurs autres frais à prendre en considération : La TVA est de 25%, le droit de mutation est de 5%, les frais juridiques sont en moyenne de 1,5%

Une nouvelle destination où investir...en tous les cas la Croatie fait rêver les investisseurs étrangers. En effet, chaque année, ils sont de plus en plus nombreux à devenir propriétaires de maisons, appartements ou villas de luxe en croatie. Pourquoi pas vous?

Chaque année, de plus en plus d’étrangers sont propriétaires de maisons, petites maisons de vacances, appartements ou villas de luxe en Croatie. - See more at: http://www.abis-croatia.com/fr/apercu-du-marche-immobilier-croate/#sthash.Y1VgZWHw.dpuf

Investir à l'étranger, épisode 09: la Suisse

 

A l’instar de la Belgique (voir notre article ici), la Suisse, est l’une des destinations préférées des Français fuyant la fiscalité nationale. Mais quitter la France pour des cieux d'imposition plus cléments n’est pas un jeu d'enfant.

 

En effet, on ne peut pas acheter un bien immobilier en Suisse si l'on n'est pas suisse ou résident, au sens fiscal, dans le pays. Et pour être résident, il faut travailler en Suisse ou avoir un statut fiscal particulier. Il existe toutefois deux exceptions: les étrangers peuvent acheter de l'immobilier commercial et peuvent acquérir des résidences secondaires dans les zones touristiques. C'est par exemple le cas à Verbier, à Gstaad ou Villars. Dans certaines de ces stations, 80 % des biens appartiennent à des étrangers.

 

Une fois propriétaire, encore faut-il pouvoir « vivre à la suisse » et suivre son cout élevé de la vie ! En effet, une belle maison avec vue sur le lac à Cologny, la banlieue chic de Genève, peut valoir entre 10 et 25 millions d'euros. Et l'administration cantonale vérifie discrètement votre implication dans la vie locale : inscription au golf de Cologny, abonnement au Grand Théâtre de Genève, participation aux régates sur le lac... Si elle se rend compte que vous n'êtes jamais là, elle vous priera de retourner en France…

 

Ce qu’il faut savoir :

 

-       Le prix des biens immobiliers est, dans beaucoup de cantons, très élevé, ce qui rend l’accession à la propriété en Suisse très difficile pour beaucoup de ménages. Au final, seuls 34% des ménages sont propriétaires de leur logement en Suisse (contre par exemple plus de 50% en France). La fiscalité, plus favorable aux locataires qu’aux propriétaires, n’arrange rien.

 

-       Il y a peu de biens disponibles sur le marché Suisse. Du coup, les négociations se font rares !

 

-      Le processus d’achat est quasiment identique au notre, à un détail près : comme en France, il faut signer un accord de vente établi par le notaire. L'accord garantit que l'acheteur ne pourra pas vendre la propriété à une autre personne. En retour, vous devez payer un acompte de 10% de la valeur de la propriété. Jusque là, aucune surprise. Toutefois, pour les non-résidents, cette entente est soumise à l'accord des autorités. Il faut donc attendre au moins deux mois, (voire trois pendant les vacances d'hiver ou si le quota annuel de permis a déjà été rempli). Si on vous refuse un permis, votre dépôt vous sera rendu et la propriété reviendra sur le marché.

 

-       En plus du coût de la propriété, vous êtes tenus de payer les frais de notaire (généralement entre 0,02% et 1% de la valeur de la propriété, plus la TVA à 7,6%, bien que cela varie d'un canton à l‘autre), les droits de cession immobilière (environ 4%, varie également entre les cantons), les frais d'enregistrement des actes (entre 1% et 1,5% selon les cantons).

 

Bref, la Suisse reste un pays où il fait bon vivre à condition d'avoir certains moyens...