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La location saisonnière à Paris, état des lieux

Nous avons déjà parlé de l'avis de mauvais temps sur la location saisonnière à Paris, il y a quelques mois: c'était là.

Pour rappel, selon l’interprétation de la loi par la Mairie de Paris, un bien loué en saisonnier (location de durée inférieure à 12 mois, ou inférieure à 9 mois pour les étudiants) doit avoir une affectation commerciale, et non d'habitation. Les loueurs en meublé saisonnier doivent donc demander un changement d'usage des lieux; en plus d'être une tannée administrative qui n'a quasiment aucune chance d'aboutir, la démarche prévoit de "fournir en échange" une surface équivalente à celle du bien, qui passerait elle d'un usage commercial à un usage d'habitation. Bref, mission impossible!

Quelques mois plus tard, et après la création d'un ministère dédié au logement, où en est cette guerre menée contre les loueurs court terme?

La médiatisation du sujet s'est indéniablement accrue, et après quelques condamnations légères de propriétaires (amendes de quelques centaines d'euros), la première condamnation lourde a été très largement relayée par les journaux et le web. Au printemps 2012, pour la première fois, un propriétaire (de quatre appartements loués en saisonnier) a été condamné à une amende de 15 000 euros, assortie de 200 euros/j et par appartement en cas de refus de relouer les biens de manière classique. 

En parallèle, la "résistance" des professionnels de la location saisonnière a pris de l'importance. L’Association des Professionnels de la Location Meublée (l'APLM) s'est étoffée, et compte maintenant plusieurs dizaines de membres. Elle est devenue un interlocuteur légitime et reconnu des pouvoirs publics dans ce domaine. La cotisation a augmenté, ce qui permet à l'association de soutenir les membres dans leurs "démêlés juridiques".

Dans une lettre ouverte au Maire de Paris envoyée en février 2012, l'association rétablit quelques vérités sur la location saisonnière, parmi lesquelles:
- Elle répond à un besoin identifié qui n'est pas assuré par la location meublée classique (besoin de logement temporaire pour un stage, une formation ou mission professionnelle, à l'occasion de travaux dans la résidence principale, en "entre-deux" après une séparation, ou en "point de chute" pour une personne venue provisoirement soutenir un proche hospitalisé,etc.)
- 64% des appartements concernés (sur un parc estimé à 20 000 logements à Paris) sont occupés partiellement par leurs propriétaires
- La mise en location saisonnière est une solution temporaire dans 75% des cas (expatriés qui achètent et louent leur bien quelques mois avant leur retour en France par exemple).

L'association y (re)précise également, appuyée par des avocats, pourquoi elle considère que la Mairie de Paris fait une lecture erronée des textes en vigueur, et propose une liste de préconisations concrètes, pour réguler ce marché en prenant en compte les contraintes et souhaits de tous, professionnels, pouvoirs publics, propriétaires loueurs saisonniers et co-propriétaires. 

Bref, le débat est loin d'être terminé, et la location saisonnière semble avoir encore de beaux jours devant elle!

Certains vendeurs voient dans cette médiatisation un vrai effet d'aubaine. Propriétaires de biens affectés à usage commercial (ce qui est plutôt un "moins" pour un acquéreur qui souhaite l'habiter), ils trouvent enfin un "angle de valorisation" de ce "défaut"! Un exemple ici:

 

 

Le classement des villes de France où investir dans l'immobilier neuf

Explorimmoneuf a récemment analysé le potentiel des 30 villes de France les peuplées, en terme d'investissement immobilier neuf, et en a tiré un classement des 10 premières.

Les critères utilisés? D'une manière générale, c'est le "dynamisme économique et l'attractivité immobilière" qui ont été mesurés, en se basant sur le rendement locatif évidemment, mais également la démographie, le nombre d'étudiants, la demande en logements et l'offre disponible , l'emploi, les prix moyens au mètre carré, la desserte en transports, la part d'investisseurs déjà présents sur le secteur du neuf...

J'étais surprise dans un premier temps de ne pas voir Paris à la première place (et un peu déçue je dois dire ;-)), mais le secteur du neuf est relativement réduit dans Paris donc je reste persuadée, que neuf et ancien confondus, Paris reste the winner, dès lors que l'on choisit un produit de bonne qualité. En toute objectivité, les rentabilités y restent correctes, avec un bon potentiel de valorisation à long terme..... ;-)

A la première place, on trouve Bordeaux, qui est en pleine effervescence: croissance démographique importante (+250 000 habitants en 10 ans et 5e ville étudiante), avec une offre d'immobilier neuf en hausse et des stocks d'invendus réduits, grand projet "Bordeaux 2030" qui vise à la transformer en une métropole de 1 million d'habitants, arrivée de la ligne TGV en 2016 (qui mettra Bordeaux à 2h de Paris), développement du tramway et lifting réussi du centre ville et des quais....
D'après Explorimmo ceci dit, les prix risquent d'y monter fin 2012 à l'approche de la fin du dispositif Scellier, en baissant les rendements locatifs....

A la 2nde place, et sans surprise, Nantes, qui arrive régulièrement en tête de classement des villes où il fait bon vivre, avec une croissance économique et démographique continue.
 

 

A la 3e place, Toulon, avec une population étudiante en forte hausse et une offre assez rare, et donc des loyers en hausse constante.

Viennent ensuite:

4- Paris!! mais dans la capitale, étant donnés les prix très élevés, il faut tabler davantage sur la valorisation du bien que sur son rendement locatif... surtout dans le neuf, rare et très cher.

5- Lyon: avec sa politique ambitieuse pour attirer de nouvelles entreprises, son emplacement géographique stratégique entre Europe du nord et du sud, entre Alpes et Méditerranée, ses nombreux transports, la ville ne manque pas d'atouts.... même si les prix y ont déjà bien augmenté et si les rendements locatifs attendus ne peuvent donc pas être extraordinaires.

puis
6- Toulouse avec une attractivité économique inébranlable, des emplois, et une qualité de vie reconnue.
7- Villeurbanne qui est un peu le 10e arrondissement de Lyon, connaît une explosion démographique (en tête du palmarès sur ce point).
8- Strasbourg: siège d’institutions européennes, la capitale alsacienne "fourmille de projets d’aménagement résidentiel"
9- Lille à 1h seulement de Paris, "cette ville séduit les cadres pour ses facilités d’accès, son tissu d’entreprises, et les étudiants pour ses pôles universitaires réputés".
10- Nice, où la demande est forte mais les prix élevés. 

Mais attention, dans tous les cas les rentabilités locatives annoncées ne sont pas mirobolantes, et ne sont pas le critère principal de classement, la valorisation potentielle du patrimoine étant également un élément important (les exemples parlent de rentabilités maximum de 4,6 à 4,8% pour Nantes ou Bordeaux -hors fiscalité- et 2,5% seulement sur les programmes neufs parisiens...).

Des signes de reprise de l'immobilier aux USA?

Bon bon, c'est sûr, la période n'est pas follichonne: il pleut non-stop (se présenter en rendez-vous en bottes en caoutchouc, c'est pas top, mais c'est pourtant comme ça que ça va se terminer), le marché immobilier est littéralement tétanisé par les évènements électoraux en cours (non, nous ne parlerons pas des candidats ici :)), et on entend "crise économique" toutes les deux phrases.

Et si on cherchait de bonnes nouvelles de l'autre côté de l'océan?

L'effondrement du marché immobilier américain a été le gros déclencheur des évènements qui ont secoué l'économie mondiale depuis l'été 2007. Et depuis 5 ans, la communauté financière désespère de le voir rebondir.

Or, il semble que les premiers signes de reprise de l'immobilier américain soient là.L'indice NAHB, qui est l'indice de confiance des promoteurs immobiliers dans la perspective du secteur, est monté à 28 points au printemps, bien au-dessus de son score de juin 2011 (13 points), et surtout à son plus haut niveau depuis juin 2007 (soit 6 mois avant l'entrée officielle des USA en récession).

Autres signes prometteurs: le nombre de permis de construire délivrés est à son plus haut niveau depuis octobre 2008, le stock de maisons invendues vient de tomber au plus bas depuis 2006.

Ces signes de reprise du marché, même s'ils sont encore fragiles, sont très positifs pour l'économie américaine, qui est très impactée par la santé de l'immobilier. En effet les américains s'endettent sur la valeur des actifs qu'ils détiennent, qui sont très largement immobiliers; la baisse des prix de l'immobilier a donc énormément impacté leur capacité d'emprunt, et donc leur consommation.

Espérons donc que cette reprise se confirme, et qu'elle ait un effet domino de la même façon qu'en 2007...

 

 

Le coup de coeur du jour

Audrey et moi avions rendez-vous aujourd'hui dans les bureaux d'une de nos clientes, dans un "banal" haussmanien du 8e. Mais une fois passée la porte d'entrée.... WOW!

Nous voyons régulièrement des parties communes "standing", mais celles-là le sont particulièrement. Et il est assez inhabituel de trouver ce type de luminaire - chapelet de lampes en papier très aérien et tendance - au milieu d'une belle et large cage d'escalier très classique.


 

 

 

 

Superbe, non?

 

 

 

Et si on actualisait le Monopoly....

Le magazine Challenges et MeileursAgents.com ont mené ensemble une étude intéressante, aboutissant au classement des 100 rues les plus chères de Paris.

Pour être le plus représentatifs possible, ils ont écarté les artères trop "petites" (moins de 30 adresses): exit donc la rue de la Paix, qui est la plus chère du plateau de jeu (elle compte seulement 2 immeubles d'habitation).

Et ils se sont intéressés à des valeurs non pas moyennes, mais médianes: c'est-à-dire qu'il y a autant de transactions faites en-dessous, qu'au-dessus du prix médian (et cela permet d'éviter qu'un unique prix ahurissant vienne fausser tous les chiffres)

Les résultats sont donnés dans ce diaporama, qui est un peu laborieux à regarder.

Petite synthèse:

- Les 5e, 6e et 7e arrondissements regroupent à eux 3 les 2/3 des rues les plus inabordables de la capitale.... et le 7e à lui tout seul en compte 1/3 (et la moitié des 20 premières places du podium), alors qu'il n'est pas l'arrondissement le plus cher de Paris! (c'est le 6e)

- Les écarts de prix peuvent être faramineux dans une même artère (on le dit souvent, si si!) Le pompon étant decerné à la rue de l'Université, 37e du classement, avec une valeur médiane de 12 743 euros/m2, mais des prix variant de 7 495 à 29 210 euros/m2!! (alors quand on dit "location, location, location" - à prononcer "lokéïcheun, lokéïcheun, lokéïcheun" :) -.... PRUDENCE!)

- On ne retrouve finalement, évidemment, que très peu de rues du Monopoly dans ce classement.... l'avenue des Champs Elysées à la 56e place, l'Avenue Foch à la 41e...

- Je me demande quand même une chose, c'est pourquoi l'Avenue Emile Deschanel (7e) n'apparaît pas dans ce classement.... de mémoire, c'est l'adresse à laquelle Homelike Home a fait dépenser le plus de sous, en prix/m2, à un client, et quand je vérifie sur meilleursagents.com, il me semble que cette avenue n'a rien à envier aux 100 élus de la liste (prix compris entre 13 093 et 24 180 euros/m2, avec une moyenne à + de 16 000 euros/m2): Oubli (j'en doute)? Pas suffisamment de transactions dans la rue?

- Allez, je vous colle quand même le classement des 20 premières. Beaucoup de 6e/7e quartiers St Germain/Bac, un peu de Triangle d'Or dans le 8e, et une pincée de 1er arrondissement côté Palais Royal.... rien de très surprenant. C'est le Monopoly qui n'est vraiment plus à la page! 

1er   Avenue Montaigne (8e) - prix médian: 18 349 euros/m2
2e    Quai d'Orsay (7e) - 16 248 euros/m2
3e    Avenue Charles Floquet (7e) - 16 105 euros/m2
4e    Avenue François 1er (8e) - 14 771 euros/m2
5e    Rue de Montpensier (1er) - 14 769 euros/m2
6e    Avenue Georges V (8e) - 14 446 euros/m2
7e    Rue Jacob (8e) - 14 433 euros/m2
8e    Rue Bonaparte (6e) - 14 337 euros/m2
9e    Rue des St Pères (6e-7e) - 14 263 euros/m2
10e    Rue de Beaune (7e) - 14 091 euros/m2
11e    Rue Madame (6e) - 14 011 euros/m2
12e    Rue Barbet-de-Jouy (7e) - 13 947 euros/m2
13e    Rue Las Cases (7e) - 13 911 euros/m2
14e    Rue Jean Goujon (8e) - 13 814 euros/m2
15e    Rue de Bellechasse (7e) - 13 760 euros/m2
16e    Rue de Lille (7e) - 13 735 euros/m2
17e    Rue de Verneuil (7e) - 13 673 euros/m2
18e    Rue de Varenne (7e) - 13 636 euros/m2
19e    Rue Cassette (6e) - 13 537 euros/m2
20e    Avenue Rapp (7e) - 13 535 euros/m2

Le blocage du marché immobilier

Si les articles actuels font surtout état d'une baisse (commencée ou à prévoir) des prix de l'immobilier, ce que nous notons surtout dans notre quotidien de chercheuses de biens, c'est le blocage de plus en plus net du marché. Certes, la demande baisse, mais l'offre se raréfie encore davantage.

La récente réforme de la fiscalité des plus-values (c'est ici) a déjà bien entamé le turn over de produits sur la marché. Je recherche par exemple en ce moment un 2p dans le 6e et 7e arrondissement, avec toutes les caractéristiques classiques du pied-à-terre (bien situé, charmant, rénové, lumineux), et je suis atterrée par la pénurie de biens à visiter.

L'approche des élections n'est également pas là pour encourager le mouvement....

Mais c'est surtout la frilosité des banques qui bloque le marché. En effet, comme le souligne l'Expansion dans son spécial Immo de février, les personnes qui vendent pour racheter un bien représentent 80% du marché à l'heure actuelle. Or les banques sont très, très prudentes sur l'accord de prêts-relais, échaudées par l'expérience de 2008-2009, où de nombreux propriétaires se sont retrouvés coincés avec ce type de prêt, sans pouvoir revendre leur bien au prix espéré.
Mais dans la vraie vie, comment décemment acheter sans prêt relai? L'Expansion conseille, si la banque est trop frileuse et demande trop de garanties, de "vendre tranquillement son bien avant d'en acquérir un autre"....
Conseil pertinent en théorie, mais quelle famille parisienne a envie de vendre, et de risquer de se retrouver à jongler entre location temporaire (ou pas), garde-meubles et autres réjouissances, en attendant de retrouver un bien à acheter.... surtout étant donnée la pénurie? Marché bloqué on vous dit......

Les derniers chiffres de l'immobilier parisien

Récession, chômage, pression à la hausse sur les taux d'intérêts, frilosité des organismes prêteurs, fin des "cadeaux fiscaux".... voilà de nombreuses mauvaises nouvelles pour la santé de l'immobilier parisien en ce début d'année!

Qu'en disent les chiffres?

Côté notaires:

Le dernier rapport des notaires est sorti fin janvier, et donne le bilan du 3e trimestre 2011. Ces chiffres sont donc à prendre avec des maxi-pincettes, puisque les notaires ont toujours un petit train de retard: en plus de publier les données 2 mois après la fin de la période considérée, ils se basent sur des prix de ventes réalisées, donc 3 mois en moyenne après la signature de la promesse de vente....

Entre septembre et novembre 2011 donc, les prix ont continué à monter légèrement à Paris: +1,1% par rapport au trimestre précédent, (contre +4,4% sur le même trimestre de 2010), pour s'établir à 8390 euros/m2 en moyenne (Paris intra muros)

Le nombre de transactions, en revanche, a clairement amorcé une baisse, à -13% par rapport au 3e trimestre 2010.

Les notaires ont établi, en fonction des avant-contrats signés à fin novembre, une projection du prix/m2 moyen en mars 2012, estimé entre 8200 et 8300 euros/m2 (soit une baisse comprise entre 1 et 2,3%)

En réalité:

Nous constatons une légère baisse des prix depuis septembre 2011, en moyenne, avec -exactement comme en 2009- une forte dispersion selon la qualité des biens. Les appartements sans défaut manquent toujours cruellement, et se vendent toujours rapidement au prix fort. En revanche, le moindre défaut permet à présent de négocier le prix demandé, et impacte fortement le délai de vente.

Le baromètre Meilleursagents.com établi au 1er janvier 2011 nous paraît être un bon reflet du marché: -2,8% de baisse de prix sur les 6 derniers mois de 2011 en moyenne sur Paris, et une prévision de -5 à -10% pour 2012.

Top 10 des objets déco que l'on croise le plus dans nos visites

Suite et fin de notre palmarès du Top 10 des objets déco. Vous vous souvenez de notre Top 5,avec les 5 meubles ou objets de décoration les plus vus das les appartements que nous visitons. Au fur et à mesure de nos visites d'appartements, nous avons remarqué certaines similitudes en matières d'objets design, meubles de décoration d'un appartement à l'autre.

L'équipe Homelike Home vous présente donc la fin de son palmarès des objets les plus vus lors de ces visites d'appartement

5^ème place : le canapé d'angle avec méridienne

Pas de marque ou de designer en particulier à signaler, mais une tendance marquée pour les tissus chaleureux, de couleur chocolat, grise voire taupe.

 

6^ème place : La cuisine IKEA de couleur blanche, rouge ou grise, modèle Abstrakt

      

 

7^ème place : l'armoire métallique, style industriel toujours de notre ami suédois, IKEA bien entendu...

Très souvent en rouge mais la couleur grise est aussi très plébiscitée...

 

 

 

 

 

8^ème place : les lits superposés AM-PM

On les retrouve très souvent de couleur taupe, aussi bien dans les chambres des filles que les chambres des garçons... 

 

 

 

 

9^ème place : le mur de couleur

 

On retrouve un mur de couleur rouge, généralement dans la cuisine voire l'entrée et souvent un mur de couleur taupe dans le salon, mais aussi la chambre à coucher parentale...

 

10^ème place : la verrière type atelier

On retrouve de plus en plus cette verrière type atelier, pas uniquement dans les lofts mais aussi dans les appartements classiques, style haussmannien ou art déco. Elle permet de découvrir la cuisine comme une véritable pièce à vivre, ouverte sur le salon ou l'entrée, sans avoir les inconvénients des mauvaises odeurs...

Acheter un appartement à New York....mythe ou réalité

C'est incroyable le nombre de fois où on nous pose la question "Alors est-ce que Paris est moins cher que New York ?," "Faut-il investir à New York ," "Que pensez-vous de l'achat d'un loft à Brooklyn ?"

 

...Et  bien la réponse est...oui ET non...

 

Comme le dit si bien mon associée, Lara, qui a vécu 3 ans à New York, le problème des annonces immobilières à New York est le même qu'à Paris, sauf qu'il y en a plus...En ce moment par exemple, vous trouvez de nombreuses annonces dans les vitrines et tout simplement de nombreuses agences immobilières, quelquefois 3 sur un bloc, crise oblige ! Cela ne veut pas dire pour autant, que les appartements à vendre sont de qualité et même loin de là. Donc en résumé, après avoir passé un Noël new-yorkais, et avoir pris la température du marché immobilier, on peut dire que des annonces il y en a, mais la qualité n'est pas toujours au rendez vous....
En fait, on peut dire que Brooklyn semble beaucoup plus accessible que Manhattan et surtout, avec un côté français, créatif qui ne vous donne qu'une seule idée en tête : acheter un loft à Brookyn avec des copains français...

    
    
    

Après, comme le dit souvent Lara, attention aux pièges car aux Etats-unis, il faut bien regarder, les charges d'entretien de l'immeuble, la possibilité qu'octroie la copropriété de louer votre appartement ou pas, les frais d'entretien de l'immeuble en général (beaucoup plus élevés qu'à Paris)...Bref, si le prix d'achat au départ semble beaucoup plus intéressant qu'à Paris, la facture globale ne l'est pas forcément car attention aux charges de copropriété...Un loft, implanté dans un condominium de luxe qui offre des services haut de gamme avec majordome et tous les services dont vous rêvez, saura générer des charges très importantes, presque l'équivalent d'un loyer mensuel parisien...

En effet, quand une copropriété new-yorkaise doit faire réaliser des travaux importants, elle contracte généralement un prêt, dont les mensualités sont remboursées par une augmentation de charges des propriétaires.... il n'est donc pas rare de payer 1500 dollars de charge par mois pour un appartement d'une centaine de m2, dans un immeuble sans doorman et sans service particulier, juste parce-que la façade a été ravalée quelques années auparavant!

 

 

En plus de ce type de mauvaises surprises, accéder à la propriété à New York peut être un parcours du combattant encore plus rude qu'à Paris.... c'est dire !

Il existe 2 types de classifications d'immeubles: les condominiums (copropriété "standard"), et les co-ops (système de coopérative), ce 2e système représentant 85% des immeubles new-yorkais.

Quand on achète dans un co-op, on devient co-actionnaire d'une société immobilière, et il faut être "approuvé" par le "board" (conseil d'administration de la société, formé par quelques co-propriétaires élus), c'est-à-dire être "accepté" dans l'immeuble! Et ce, sur la base de critères qui peuvent être très variables et .... tout à fait subjectifs. C'est la raison pour laquelle Madonna n'a pas pu, il y a quelques années, acheter l'appartement qui lui plaisait dans l'Upper East Side, car les copropriétaires n'ont pas eu envie de s'encombrer d'une voisine aussi connue, quelle que soit sa situation financière.... Le board de l'immeuble fixe aussi plusieurs autres "règles": il décide notamment de l'apport financier que doit avoir le nouvel arrivant (parfois il faut avoir plus de 50% du prix de l'appartement en apport), et des pénalités à appliquer si le propriétaire souhaite louer son appartement. Pas idéal quand on souhaite acheter pour investir en location..... et également quand on pense à la revente (car il faudra trouver un acquéreur susceptible d'être à son tour "adoubé" par le board!)

      
    



Acheter à New York: certes un achat immobilier tentant mais qui nécessite une véritable réflexion, afin de bien inclure toutes les contraintes et charges annexes, afin d'éviter les mauvaises surprises!!

Le logement, une priorité pour le Grand Paris ?

Le logement en Ile de France semble devenir le sujet de toutes les préoccupations, mais pas uniquement d'un point de vue placement financier. La capacité de logement en Ile de France est en lien direct avec notre compétitivité économique....La pénurie de logements en Ile de France, pose le problème de la non compétitivité de Paris versus les autres métropoles. Auparavant, on construisait 50% de logements de plus que la croissance des ménages, alors qu'actuellement on fait face à une véritable pénurie de logements.

 

Suite à une conférence organisée par la Chambre de Commerce et d'industrie de Paris , en décembre 2011, à laquelle nous avons assisté, voici un résumé des grandes idées de cette conférence sur le thème du Logement avec l'aménagement du Grand Paris...

"Alors que 44% des emplois stratégiques du pays sont concentrés en Ile de France, la région connait une grave crise du logement dont les conséquences économiques sont particulièrement préoccupantes en termes de compétitivité pour les entreprises franciliennes : difficultés de recrutement, turn-over, stress et retard des salariés...Les chefs d'entreprises interrogés considèrent que leurs salariés rencontrent des difficultés pour se loger à proximité de leur entreprise."

"'une des principales difficultés résulte d'une offre insuffisante de logements intermédiaires, dont les investisseurs institutionnels se sont considérablement désengagés. Les salariés aux revenus moyens rencontrent de réelles difficultés à se loger à proximité de leur lieu de travail."

         

Dans le cadre du Grand Paris, le législateur a donc fixé un objectif de production de 70 000 logements nouveaux par an ! Il faut savoir que le rythme de construction reste inférieur à 40 000 logements par an, depuis 10 ans, en Ile de France.

Il faut reconnaître le logement comme un fondement du développement métropolitain. L'augmentation de la population nécessite donc une politique de construction en adéquation, et notamment en corrélation avec l'aménagement de nouveaux transports publics. Mais Il existe une véritable dichotomie entre les constructions actuelles et l'évolution de la stucture familiale avec notamment l'accroissement d'une population vieillissante et d'une population mono-parentale.

 

On peut sans doute remédier à la crise économique et immobilière en 2012, en créant une offre sur-mesure. Il faut donc construire suffisamment de logements, afin que Paris puisse retrouver son image d'attractivité economique et non pas uniquement touristique...