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Imposition sur la plus-value: 2 pas en avant, 3 pas en arrière

Vous vous perdez dans toutes les annonces successives concernant la fiscalité immobilière?
Nous aussi, on vous rassure :)

Lors de l'émission Capital sur M6 du dimanche 16 juin, François Hollande a annoncé deux mesures "choc" pour tenter de fluidifier un marché immobilier gelé depuis 2 ans:

- un raccourcissement du délai permettant d’être totalement exonéré d’impôts sur les plus-values immobilières, pour les résidences secondaires et investissements locatifs (hors résidence principale), qui passerait de 30 à 22 ans

(rappelons que le gouvernement Fillon, en 2011, avait fait passer ce délai de 15 à 30 ans, espérant augmenter les recettes fiscales, entraînant un blocage des transactions.... et donc... une baisse des recettes fiscales!)

- et également un abattement exceptionnel qui serait accordé à tous les propriétaires mettant en vente leur bien (et dont le montant est à l'étude)

Ces deux mesures devraient être inscrites dans la prochaine loi de finances à l’automne pour entrer en vigueur en 2014. Mais des aménagements pourraient les rendre rétroactives pour toutes les promesses de vente conclues dès septembre 2013.

Evidemment, tous les "malchanceux" qui ont vendu entre le 1er janvier 2013 et le 1er septembre 2013, et qui ont été taxés au maximum, espèrent (légitimement!) un effet rétroactif également....

Mais attention: la réforme annoncée n'annule pas pour autant les dispositions prévues dans la loi de finances rectificative pour 2012, qui prévoit une surtaxe sur les plus-values excédant 50.000 euros.

Doit-on réellement attendre un impact fort de ces nouvelles mesures sur la vitalité du marché immobilier?

A notre sens non, malheureusement.... Au-delà des chiffres, c'est l'instabilité fiscale, le manque de visibilité, et donc le manque de confiance des investisseurs, qui les éloigne du marché, c'est ce que nous ressentons tous les jours dans notre activité. Confiance difficile à rétablir quand une loi est modifiée pour la 3e fois en 3 ans!...

Pour les professionnels, ceci dit, cette modification va quand même dans le bon sens. Ils espèrent maintenant une retour en arrière sur le blocage des loyers, autre gros frein à l'investissement.

Cet hiver, les prix AUSSI ont pris froid!

Après un interminable hiver (plein de gel, autant dans les transactions que dans les rues parisiennes!), les notaires ont fait le bilan, début avril 2013, de l'année immobilière 2012, et ENFIN, a été confirmé ce que tous nous attendions / espérions / projetions .... depuis un bail: les prix ont commencé à baisser dans la capitale!

Au dernier trimestre 2012, les prix des appartements ont baissé de 2% dans Paris, pour atteindre un prix moyen de 8 270 euros/m2. Dans le détail, le recul des prix a surtout été sensible sur les biens de moindre qualité (c'est également ce que nous constatons)

Toujours selon les notaires, cette tendance de baisse modérée devrait se poursuivre en 2013, avec des prévisions allant de -1 à -4%, car malgré des conditions économiques et fiscales toujours incertaines, les taux d'emprunt sont historiquement bas (3,19 % en moyenne fin mars pour un crédit sur 20 ans).

Et en effet, les premières analyses du marché de début 2013 ne révèlent pas d'effondrement: d'après les baromètres de prix mensuels publiés par MeilleursAgents.com, après des baisses successives enregistrées en janvier et février (-0,8% et -0,3%), un (petit) rebond de +0,2% est enregistré pour le mois de mars dans la capitale. Rebond qui peut s'expliquer tout de même par l'augmentation traditionnelle de la demande au printemps: les familles se préparent pour la rentrée scolaire, les beaux jours arrivent, et la belle luminosité rend les appartements sombres plus faciles à mettre en valeur :)

Vu de notre chaumière, en effet, les prix baissent, en moyenne, et les délais de vente s'allongent. C'est-à-dire que nous voyons passer et repasser certains appartements, toujours pas vendus semaine après semaine, et que nous voyons doucement fondre les prétentions de leurs propriétaires.

Quelques exemples en vrac....

Un 2p de 47 m2 dans le 12e, dans le secteur de Bastille/Gare de Lyon, rénové et très bien agencé, mais en étage bas avec un vis-à-vis proche sur cour, est en vente depuis 6 mois; intialement à 470 000 euros, il est aujourd'hui proposé à 420 000 euros (soit un prix revu de + de 10% à la baisse).

Un duplex de 60 m2 dans le 5e, en 4e et dernier étage sans ascenseur, mis en vente à 750 000 euros en février, est aujourd'hui proposé à 670 000 euros..

Un duplex familial de 82 m2 dans le 9e, mis en vente à 920 000 euros en janvier, a été ramené en 3 mois au prix beaucoup plus raisonnable de 770 000 euros.

CEPENDANT, ATTENTION.....

Nous continuons à mettre nos clients en garde: les produits "bien sous tous rapports" (toujours trop rares) et surtout, mis en vente au bon prix, continuent à se vendre comme des petits pains, et dans des délais records. Le week-end dernier, nous avons visité pour un de nos clients un joli 3p parfaitement optimisé, dans le 2e arrondissement, lumineux et bien refait. Mis en vente à 10 300 euros/m2, ses propriétaires avaient reçu 4 offres au prix à la fin de la première journée de visite...

Le Grand Paris et le Supermétro francilien

Le gouvernement a présenté début mars, les contours définitifs du "Grand Paris", projet initié par Nicolas Sarkozy en 2007, et dont l'objectif général est de maintenir la position de L'Ile de France parmi les grands pôles économiques mondiaux.

Ce projet colossal possède plusieurs "pans":

- La définition de grands pôles d'activités (Recherche scientifique à Saclay, Ciel & Espace au Bourget, Création sur l'Ile St Denis et à Aubervilliers, ...),

- La création d'une "Métropole de Paris", qui délivrera les permis de construire (avec une prévision de 70 000 constructions par an vs 40 000 aujourd'hui),

- et surtout, le développement des transports, avec l'amélioration et la prolongation des lignes existantes, et la création d'un nouveau réseau de métro périphérique, le «supermétro», qui facilitera les déplacements de banlieue à banlieue (sans rendre indispensable le passage par la case "Paris intra-muros"). Le but: réduire le temps de transport quotidien des franciliens, qui n'a cessé d'augmenter pour atteindre aujourd'hui 1h20 en moyenne!

Le déroulement des opérations à venir côté transports:

Vont être lancés simultanément, à partir de 2015 et jusqu'en 2030, par étapes, la prolongation et la rénovation de lignes existantes (les lignes 4, 11, 12 et 14), et la construction des nouvelles lignes du Grand Paris Express: une ligne 15 (la rocade), une 16 (à l’est vers Marne-la-Vallée via Clichy-Montfermeil), une 17 (vers Roissy-Charles-de-Gaulle) et une 18 (traversant le plateau de Saclay vers Versailles)... en tout, 72 nouvelles gares et 200 nouveaux kms de voies!

Le projet final, en image:

Côté finances:

Le coût des 4 nouvelles lignes du Grand Paris Express est estimé à 26,5 milliards d'euros, théoriquement financé par plusieurs taxes, dont la taxe locale sur les bureaux, et par la concession des futures lignes aux compagnies exploitantes. 

Mais ce projet est présenté comme un immense levier de développement économique, en créant jusqu'à 380 000 emplois, et en générant des gains estimés entre 39 et 100 milliards d’euros.

Et côté immobilier...

De nombreuses sociétés immobilières se frottent d'avance les mains, en prévision des bénéfices générés par les nombreux réaménagements autour des nouvelles gares, et par les créations de logements prévus... et d'après la banque d'affaire JP Morgan, la valeur de certains biens a déjà augmenté de 6% sur le tracé du futur métro.

Métro Mairie de Montrouge, J-1!

Samedi 23 mars à 13h, après 4 ans de travaux, sera inaugurée la nouvelle station de la ligne 4 "Mairie de Montrouge", permettant ainsi aux Montrougiens (si si!) de rejoindre la Porte de Clignancourt en 30 mn.

Cette station devrait quotidiennement concerner près de 40 000 voyageurs avant de rejoindre en 2019, Bagneux et le Grand Paris Express.

Côté immobilier, cela fait déjà belle lurette que les prix de Montrouge se sont sentis pousser des ailes au fur et à mesure de l'avancement des travaux, et plus particulièrement à proximité du métro et des commerces de l'avenue de la République, où les bons produits peuvent atteindre 7000 à 8000 €/m². 

Ce quartier-là reste malgré tout un marché de report très correct pour les parisiens, qui trouvent à Montrouge Centre une vraie vie de quartier. A prix/m2 équivalent, les 14 et 15e arrondissements voisins ne proposent que des biens très bas de gamme et/ou excentrés....

 

Le marché des résidences secondaires s'effondre

On peut difficilement vous dire les yeux dans les yeux qu'"à Paris, c'est le moment de faire de bonnes affaires", tant les prix dans la capitale résistent malgré les annonces de baisse imminente.

Mais par contre, il semblerait que ce soit le bon moment pour investir dans la petite longère dont vous rêvez à la campagne....

En effet le marché français des résidences secondaires -le plus dense au monde, avec 3 millions de biens représentant 10% du parc immobilier hexagonal - ne s'est pas remis de la crise de 2008. Alors qu'à Paris, les prix avaient rapidement repris leur envolée après une baisse dérisoire, les prix des résidences secondaires ont continué de baisser; une baisse estimée entre 30 et 50% en nombre de transactions (en 5 ans), avec une décôte de l'ordre de 30% sur les prix.

Dans la région de Deauville-Trouville par exemple, le nombre de transactions a chuté de 45%. Les premiers touchés ont été les biens moyen de gamme (et notamment les maisons isolées des centres touristiques), mais aujourd'hui même les produits de luxe ne trouvent plus preneurs. L'Expansion cite le cas d'une propriété dotée d'un parc de 5 hectares, à 50 kms de Toulouse, qui a vu son prix dégringoler de 1,5 million à 700 000 euros. Et même les zones traditionnellement les plus prisées commencent à souffrir, comme l'Ile de Ré, Biarritz, ou Saint Tropez.

Comment s'explique cet effondrement?

Après la crise de 2008, le retour des investisseurs n'a pas eu lieu.

Les étrangers en premier lieu, et notamment les anglais qui avaient investi massivement dans la pierre française au début des années 2000, ont pour la plupart pris la fuite.

Ce retrait s'explique par la crise de 2008, mais aussi parce-que cet achat-plaisir s'est souvent avéré être un mauvais investissement financier, certains ayant revendu en 2013 leur propriété achetée en 2007 avec 20 à 50% de décôte...

Et nos côtes ont également perdu de leur attrait pour les investisseurs étrangers, qui préfèrent miser sur d'autres marchés dont les prix sont au plus bas, comme en Espagne, au Maroc ou en Italie.

Les dernières mesures fiscales, qui portent à 30 ans l'exonération d'impôt sur la plus-value vs 15 ans auparavant - a également découragé les derniers amateurs de vieille pierre. "Les acquéreurs s'interrogent sur cette fiscalité confiscatoire et préfèrent attendre avant de s'engager", affirme Nathalie Garcin.

Mais le problème n'est pas seulement financier: l'achat d'une résidence secondaire est avant tout un achat-plaisir, que les gens font quand ils ont "le moral" et foi en l'avenir. Or pour l'instant, le climat général est à la morosité.....

Il est donc temps d'acheter le petit coin de verdure qui vous tente! Et vous ne serez pas les seuls. Car seul indicateur au vert, la part de parisiens acheteurs de résidences secondaires a augmenté entre 2011 et 2012; avec l'envolée des prix parisiens, beaucoup ont choisi d'acheter une maison à la campagne et de rester locataires à Paris...

 

Le dispositif Duflot, quésako?

Le dispositif Duflot est une loi de défiscalisation immobilière entrée en vigueur le 1er janvier 2013, et qui a remplacé le dispositif Scellier.

Comme son prédécesseur,  ce dispositif vise à inciter les particuliers à investir dans l'immobilier neuf pour lutter contre la crise du logement (40 000 nouveaux logements locatifs espérés en 2013)

Mais avec cette loi, la ministre ambitionne de ne pas reproduire les "erreurs" identifiées dans le système précédent: construction en zones sans besoin, logements vacants car trop chers.

(et de fait, nous connaissons tous des investisseurs déçus - quand pas ruinés! - d'avoir investi dans des immeubles qui peinent à se remplir, faute de demande locative suffisante dans le secteur)

En échange d'un bonus fiscal, la loi Duflot impose donc aux investisseurs des plafonds de loyer (inférieurs de 20% environ aux prix marché), lorsqu'ils s'engagent à louer leur logement neuf pendant 9 ans, à des foyers à ressources limitées (plafonds de ressources imposés), et ce uniquement dans des zones où le besoin est supposé réel (fort déséquilibre offre/demande de locations).

Le comparatif des dispositifs en un coup d'oeil:

 

Le dispositif Dufflot plus intéressant que le Scellier?

De prime abord, on ne peut qu'être séduit par le bonus fiscal de la nouvelle loi, avec 5 points de plus de réduction d'impôts (18% vs 13%).

Mais mais mais......ce dispositif peut s'avérer moins séduisant pour les contribuables dont la pression fiscale, et donc la nécessité de la diminuer, est la plus forte. En effet, le nouveau dispositif fait partie des avantages fiscaux soumis au plafonnement des niches fiscales désormais ramené à 10 000 euros par an depuis le 1er janvier 2013. Or ce seuil était encore de 18.000 euros + 4% du revenu imposable dans le cadre du Scellier, qui laissait de plus larges possibilités de cumul d'outils de défiscalisation chaque année.

Seconde restriction, toute somme investie au-delà du plafond d'investissement annuel de 300.000 euros n'ouvre plus droit à aucun avantage fiscal. Dans le cadre du Scellier, l'excédent pouvait être imputé sur l'impôt exigible des 6 années suivantes.

Et enfin, évidemment, il faut tenir compte du volet social très contraignant de ce dispositif. Notamment, appliquer un loyer "sous-évalué" dans un secteur où le marché immobilier est tendu (et donc cher!) impactera forcément - et significativement - le rendement.

De nombreux exemples chiffrés circulent sur la toile, pour tenter de comparer (soit-disant) objectivement les 2 dispositifs; j'ai préféré ne pas en reprendre ici, car ils présentent alternativement l'un ou l'autre comme plus intéressant, souvent selon l'intérêt qu'ils ont dans la commercialisation de programmes! (les Scellier étaient proposés jusqu'au 31 décembre 2012).

L'homo parisianus, portrait robot du parisien

On a tous en tête une image du parisien-type: il "a les moyens", il circule en métro ou en 2 roues, il est super-diplômé, il n'a pas, ou peu, de famille (avec une famille, il franchit rapidement le périph'!), il est souvent branché et a un bagout particulier...

Et qu'on soit parisien de souche ou d'adoption, on ne peut s'empêcher de sourire en regardant la petite vidéo de Little Paris "ce que disent les parisiens", car même on ne s'y reconnait pas tous, on y retrouve un peu de notre voisin de bureau ou de palier...

Mais en réalité, qui est le parisien?

Dans cet article intéressant du Monde, l'homo parisianus, l'auteur fait un zoom sur 6 des multiples profils-type du parisien, chiffres à l'appui (données de 2009: recensement de l'INSEE, Observatoire du Samu Social de Paris,Observatoire des loyers de l'agglomération parisienne).

Car il n'y a pas UN parisien, mais de plus en plus, et surtout de plus en plus différents, avec l'augmentation continue du nombre de CSP+ (liée à la hausse des prix du foncier), et en parallèle celle de l'immigration.

L'article commence par tordre le cou à quelques clichés:

Non, Paris n'est pas devenue une ville musée: loin de se déserter, elle a vu sa population s'accroître de 10 900 habitants en 2009.

Et non, les familles ne fuient pas la capitale (+5% ces dix dernières années), quite à vivre un peu façon sardines (41% des familles en situation de suroccupation)

Un petit tour des 6 profils, en bref:

Le jeune cadre connecté 

Le parisien est jeune, diplômé, geek et plutôt CSP+ (1/4 des parisiens a entre 20 et 34 ans, 67% des moins de 30 ans sont diplômés du supérieur, et 42,4% de la population active est cadre)
"Par son style de vie, il a plus en commun avec un New-yorkais qu'avec un Marseillais": adepte de restauration rapide et de sushi en particulier (+17%), il trouve normal de faire ses courses à 21h en sortant du boulot! (+16% des supérettes ouvrant de 8h à 22h)

La parisienne, working girl avec enfant 

Emancipée, la parisienne travaille comme son conjoint (76% des couples sont bi-actifs), et cela, même quand elle fonde une famille (81% des mères d'enfants de moins de 3 ans travaillent!). Elle a des enfants plus tard que ses congénères provinciales, (32 ans vs 30 ans), et en a également moins (près de la moitié des parisiennes n'ont qu'un enfant!) -cela dit, l'article ne dit pas combien ont dû quitter la capitale à la naissance du 2e ou 3e enfant, faute de pouvoir optimiser les cm2 davantage!....
Un quart des parisiennes élèvent seules leurs enfants, car contrairement aux idées reçues, Paris offre plus de structures de garde d'enfants, et d'aides sociales, que partout ailleurs en France.

L'étranger en quête d'Eldorado

La part de population étrangère (15%) est plus forte à Paris que dans d'autres grandes villes, et le nombre de naturalisations augmente, signe d'un marché du travail toujours dynamique et attractif. Mais la vie des familles d'origine immigrée reste difficile: 26% habitent un logement suroccupé, 32,6% vivent en-dessous du seuil de pauvreté, et 16% sont au chômage (vs 9% des non-immigrés)

En terme de distribution géographique, les parisiens originaire d'Afrique résident le plus souvent dans le nord-est de la capitale, les Asiatiques plutôt dans le centre (2 et 3e arrondissements) et dans l'ouest (16e).

Le beurgeois

Plus qu'ailleurs en Ile de France, les jeunes issus de l'immigration prennent l'ascenseur social: "Ainsi, 26% des immigrés parisiens actifs sont cadres ou exercent des professions intellectuelles supérieures", et deviennent la cible de produits spécifiques et de plus en plus haut de gamme (les rayons halal des supérettes se garnissent notamment de foie gras!)

Le bobo écolo  

De plus en plus, c'est ce parisien-là qu'on a en tête lorsque l'on pense au "parisien type".
Cet "intello-précaire", à l'origine de la Fête des Voisins et des jardins partagés, consomme bio et régional, et circule surtout à pied (55% des déplacements). Mais il vit dans un logement modeste, et contrairement aux cadres, doit quitter la capitale quand sa famille s'agrandit...

Le SDF

Les SDF "sont malheureusement des figures éminemment parisiennes" et seraient 5000 à Paris selon l'INSEE, présents principalement le long du Canal St Martin. Le SDF parisien est plutôt un homme (83,3%), mais contrairement aux idées reçues, plus de la moitié sont de nationalité française, et 13% ont un emploi.

Et vous, quel parisien êtes-vous?...

 

Derniers chiffres des notaires: bilan pour 2012

Rien de complètement révolutionnaire dans le dernier communiqué de presse publié par les notaires, qui présente un bilan à fin novembre 2012:

La tendance de baisse du nombre de transactions se poursuit, comme déjà évoqué dans notre dernier point sur le sujet. Le nombre de ventes enregistrées de septembre à novembre 2012 en Ile de France a baissé de 11% par rapport à la même période en 2011 (et de 22% comparé à ce même intervalle de temps en 2010).

En revanche, annoncée depuis - trèèèèèèès.... - longtemps, l'érosion des prix dans la capitale a enfin été amorcée - légère - avec une baisse de 1,8% des prix/m2 parisiens en 3 mois.

Au final, l'année 2012 aura surtout été marquée par un blocage du marché en terme de nombre de transactions, et par une stabilité des prix (hausse légère mais régulière en début de période, qui s'efface peu à peu en fin de période).

Et pour la suite?

Là encore, rien de révolutionnaire, et nous sommes assez en phase avec le dernier baromètre MeilleursAgents.com.
2013 risque d'être une année 2012 bis, avec une poursuite du blocage du marché immobilier parisien, vendeurs et acquéreurs étant plus rares mais campant tous deux sur leurs positions, dans un climat économique toujours morose, sur fond de fiscalité assez instable.

Mais pour finir sur une note positive, les acquéreurs solvables pourront encore bénéficier de taux historiquement bas,et cela reste une bonne raison pour chercher son nouveau home sweet home en 2013 :)

Les derniers chiffres des notaires pour 2012

Fin novembre ont été publiés les chiffres des notaires relatifs au 3e trimestre 2012, et ils présentent une tendance quasi identique à celles observée à la parution précédente....

En bref:

Le maître mot est toujours ATTENTISME! Vendeurs et acquéreurs campent sur leurs positions, ce qui se traduit par une baisse toujours significative du nombre de transactions (21% de moins qu'au 3e trimestre 2011).

Côté acquéreurs: la demande s'est relâchée, et les acquéreurs sont plus exigeants et moins pressés. Inquiets du contexte économique difficile et incertain, ils ont également perdu en solvabilité, les prêts étant plus difficiles à obtenir. Le durcissement de la fiscalité et la diminution des aides publiques amputent également leur pouvoir d'achat.

Et pourtant, côté vendeurs, toujours aucune baisse de prix..... au 3e trimestre, le prix/m2 moyen s'élevait à 8440 euros, en hausse de 1% par rapport au 2e trimestre 2012.

(Re-rappelons au passage que le prix moyen parisien n'est toujours pas le prix moyen d'un appartement en étage élevé avec ascenseur, avec vue dégagée, clair et calme, et en parfait état ;-).....)

Les vendeurs campent donc toujours sur leurs positions, ce qui est expliqué dans le rapport par les besoins en logement toujours forts en Ile de France, et par la perception continue de la pierre comme valeur refuge. D'autre part, le manque de placements alternatifs, et le durcissement de la fiscalité, n'incitent pas à vendre à la baisse. Baisse pourtant toujours attendue, vu le contexte.....

D'autre part, les vendeurs ont en tête l'expérience de 2008-2009, où les prix avaient d'abord baissé, avant de repartir fortement à la hausse.

Quelles perspectives pour la suite?

Exactement comme il y a 3 mois!.... les notaires -et nous aussi- attendent / espèrent que la baisse continue du nombre de transactions finisse par enfin corriger les prix à la baisse.

 

L'Asie, invitée d'honneur du salon Maison & Objet de septembre 2012

 

 

On peut dire que l'Asie est présente partout et dans chaque hall du salon Maison & Objet, pour cette rentrée de septembre !

Le design asiatique est mis à l'honneur. A l'occasion de l'opération « Talents à la carte », Maison & Objet a sélectionné le meilleur du design asiatique.

On avait déjà remarqué la place de plus en plus importante accordée aux jeunes designers japonais dans le stand Now. Mais là, on ne parle plus uniquement de Japon mais aussi de Corée, de Thaïlande, de Chine... La Corée présente une sélection de designers, dans une cabane en bois, version asiatique.

 

 

 

Taiwan avec sa culture située à la confluence entre culture chinoise et culture occidentale, nous présente 10 jeunes entreprises, qu'il s'agisse de mobiliers décoratifs, de luminaires ou d'accessoires du quotidien.

 

Le Japon et sa région de Tokushima, fut la région la plus prospère du Japon dans la prodution de meubles de haute qualité. Après l'ère Meji, les artisans de Tokushima ont transmis leurs techniques traditionnelles permettant de créer des produits en bois de grande qualité et d'une fonctionnalité à toute épreuve. 

 

 

Enfin, la fondation pour la promotion de l'Artisanat et des Métiers d'Art coréens dans le monde avec un objectif : promouvoir le développement de l'artisanat et des Arts

 

 

Bref, une nouvelle vague de signers asiatiques à découvrir et à suivre...