Oooops, nous voilà déjà en octobre, nous n'avons pas chômé en septembre et le temps a filé.... et nous n'avons pas pris le temps de venir vous parler de nos lectures incontournables de la rentrée: les dossiers de l'immobilier!
Alors en bref, ce qu'il faut retenir de cet "état des lieux" de rentrée:
- Ce n'est pas une nouveauté, la situation économique est morose, la croissance en berne, les français ont le moral bas et peu de confiance dans l'avenir. Côté immobilier et plus particulièrement côté acquéreurs, cela se traduit par un attentisme marqué, et par des valses-hésitations.
Celles-ci sont d'autant plus importantes que cette chère loi ALUR a mis du plomb dans l'aile des délais de signature: à cause des nouvelles exigences documentaires, les promesses de vente se sont signées avec, en moyenne, 1 à 2 mois de retard cette année.... ce qui a provoqué des renonciations en cascade.
- Les investisseurs, français ou étrangers, ont quasi-disparu, effrayés par l'instabilité fiscale, et par l'annonce de la mesure sur l'encadrement des loyers (à priori beaucoup de bruit pour rien, nous aurons l'occasion d'en reparler)
- Cet été, les taux ont atteint leur plus bas niveau depuis l'après-guerre... une excellente nouvelle pour les acquéreurs solvables, jeunes et en parfaite santé, munis d'un solide apport et d'un CDI, moins pour tous les candidats à l'acquisition au dossier "imparfait", car les banques sont intransigeantes sur les critères d'octroi de prêt. Sont ainsi exclus du marché les primo-accédants sans apport.
- Le marché est certes en baisse (-3% depuis le début de l'année selon Meilleurs Agents) mais surtout de plus en plus schizophrène: si les beaux produits sans défaut (toujours trop rares) continuent à se vendre vite et cher (mais pas "trop cher" non plus, comme c'était le cas en 2011), le moindre défaut "plombe" le prix et le délai de vente, de manière de plus en plus marquée au fil des semaines.
Pour ces produits-là, comme le titrent L'Express ou Capital du mois dernier, "Le retour des bonnes affaires" est là.
En effet, pour des produits dénués d'une prestation importante (par exemple un appartement familial en étage élevé sans ascenseur, ou particulièrement excentré), la décôte s'est nettement accrue, allant de 1000 à 1500 euros/m2.
Et elle explose quand un appartement cumule plusieurs défauts, jusqu'à rendre le bien invendable même avec des remises importantes. Par exemple, avec l'exil fiscal, le stock de grandes et très grandes surfaces disponibles dans le 16e arrondissement a explosé, et il est aujourd'hui très ardu de vendre un 240 m2 en 1er étage...
- Dans ce contexte, la notion de "prix moyen" est donc + que jamais à prendre avec des pincettes. Et si le marché se stabilise en moyenne légèrement à la baisse, de nombreuses agences estiment que le marché des "produits à défaut"s a perdu de 5 à 15% en un an (-15% par exemple pour les rez-de-chaussée dans le 5e, d'après Capital)
- Malgré tout, nous vous déconseillons de suivre le conseil d'une des agences interviewés: "il ne faut pas avoir peur de faire des offres très basses, de 20 à 40% au-dessous du prix. 1 fois sur 3 cela marche". OUI, cela peut marcher pour les produits à défauts en vente depuis plus de 6 mois (dont beaucoup, soyons honnêtes, ont juste été très mal estimés). A priori, nous connaissons peu d'acheteurs qui recherchent des produits à défaut chez Homelike Home !
Mais si vous trouvez enfin le bien de vos rêves, sans défaut, sachez que la demande est toujours nettement supérieure à l'offre et que vous ne serez pas seul sur le coup ;-)
- En dépit de cette orientation à la baisse, et même si la France est un des seuls pays à ne pas avoir "décroché" en terme de prix immobiliers depuis 2008, les professionnels se refusent à parler de "bulle", la demande étant toujours élevée. Plutôt d'un atterrissage en douceur des prix, que tous (nous compris) souhaitent.
BREF...ce marché de rentrée est binaire, avec d'un côté les appartements à défaut souvent trop chers pour ce qu'ils valent réellement, et qui peuvent rester 6 mois voire 1 an sur le marché, et les appartements que l'on appelle "produits liquides", sans défauts, clairs, calmes, vue agréable, au prix, et qui se vendent dans les 2 jours voire dans la journée pour certains...Pas facile de s'y retrouver pour ces nouveaux acheteurs mais heureusement que nous sommes là ;-)