denicher

L'état va vendre 1700 biens immobiliers d'ici à 2013

C'est ce qu'annonce le Figaro Eco d'hier... mais ces ventes se feront pour 97% hors de Paris: tant pis pour nous!

Prix parisiens: c'est la surchauffe

 Ca chauffe à Paris? C'est en tous cas ce qu'indique le baromètre MeilleursAgents.com publié il y a quelques jours: +2.1% au mois d'avril, soit +12% en un an*.

Et sur le terrain, nous constatons tout à fait l'analyse qui est faite:

- les familles à la recherche de grandes surfaces sont de retour, et souhaitent (même si ça commence à faire un peu short :-)) déménager avant la rentrée scolaire, en profitant des taux bas, susceptibles de remonter bientôt. Très peu de biens de qualité sont en vente, les acquéreurs fourmillent: logiquement, les prix des grandes surfaces augmentent significativement (+3.3% sur le dernier mois!)

- le marché des petites surfaces est toujours très tendu, avec l'intérêt massif des investisseurs pour la pierre: +14% en un an pour les biens de moins de 300 000 euros.

Quelques cas pratiques vécus (ou subis!) par l'équipe Homelike Home ces dernières semaines:

(acquéreurs potentiels, j'ai tout à fait conscience de vous déprimer, j'en suis désolée....) 

- Quartier Bayen/Lebon dans le 17e, 6e étage d'un bel haussmanien avec ascenseur, appartement familial de 105 m2, grand séjour et 3 chambres, balcon, parfait état, vendu 10 400 euros/m2 en 4 heures.

- Rue Pierre Nicole dans le 5e, 4e étage avec ascenseur, joli pierre de taille et belle cour arborée, 5p de 120 m2 à refaire du sol au plafond, vendu 11 000 euros/m2 (soit 12000 ou 12500 euros/m2 travaux finis) en une visite.

- Avenue de la République dans le 11e, métro Parmentier, 3p de 65 m2, 5e étage avec ascenseur, vue dégagée (mais du bruit), à rafraîchir: vendu à 8500 euros/m2 en une demie-journée (soit 9000 euros/m2 après travaux environ).

   

Les temps sont durs pour les acquéreurs de biens sans défauts.... et donc pour les chasseurs d'appartements, qui traquent uniquement ce type de produits.

*à prendre avec précaution!

Les chiffres de l'immobilier: à prendre avec des pincettes!

Je m'apprêtais à commenter rapido le dernier baromètre des prix MeilleursAgents.com (et aussi à réveiller ce blog d'un sommeil profond de quelques semaines :-))..... et puis finalement, volte-face, avant de parler chiffres, je repense à un article du Figaro Economie mis de côté mi-avril, et jamais commenté.

Son titre est éloquent: "les statistiques du logement en mal de crédibilité".

Il y est rapporté la cacophonie qui règne sur les chiffres publiés par les acteurs du monde immobilier. Par exemple, les notaires ont annoncé une baisse de 4.4% en 2009 sur le marché français, versus -6.4% selon Century 21....

Il n'y a donc pas d'"indice officiel" ou de "label"pour les prix de l'immobilier.

La FNAIM, et les réseaux de vente (Century 21, Orpi), se basent sur des promesses signées, les notaires sur des actes de vente (donc avec un décalage dans le temps). Les réseaux utilisent les données de ventes qu'ils ont eux-mêmes réalisées, or cette base de données a fondu comme neige au soleil en 2009 avec une énorme baisse du nombre de transactions.

Donc prudence, prudence, dans la lecture des chiffres.... les plus fiables nous paraissant être, bien sûr, ceux des notaires, puisqu'ils utilisent une banque de données exhaustive, mais il faut garder en tête le décalage de quelques mois (délai signature promesse-signature vente).

Stabilisation des prix..... vraiment?

Alors qu'un certain nombre de médias continuent à véhiculer l'idée d'une stabilisation générale des prix de l'immobilier (au hasard, l'interview du PDG de Nexity dans le Figaro de ce matin), d'autres nous paraissent beaucoup plus réalistes sur la situation actuelle.

Reuters rapportait hier les derniers chiffres donnés par le réseau Century 21, qui souligne l'exception parisienne: sur Paris, les prix ont augmenté de 11,3% sur un an, et de 7,4% entre le 4ème trimestre 2009 et le 1er trimestre 2010. Gloups.

Dossiers immobilier: et ça continue, encore et encore

Que dire des derniers Spécial Immobilier parus dans la presse au mois de Mars?

Déjà, qu'il y en a bien trop souvent (le dernier il y a à peine plus d'un mois, c'était là)

Et comme il y en a trop souvent, on n'y lit rien de bien neuf.

"La pénurie règne", "Offre famélique", "les prix repartent à la hausse", "attentisme des vendeurs", "l'offre, déjà structurellement faible, s'est considérablement réduite", "demande intense".... situation que nous aimerions voir changer.

Vendeurs, revenez, c'est le moment!

MeilleursAgents, suite: cas pratique

Dans cette note-là dédiée à ce nouveau service de qualité, j'évoquais les "limites" de l'outil de simulation en ligne, qui ne prend pas en compte -et ne le pourrait pas, faute de données disponibles- des critères aussi importants et discriminants que la fonctionnalité du plan, la vue, les nuisances sonores, la qualité de la rénovation, etc.... 

Un petit cas pratique bien révélateur, sur un produit visité récemment:

4 pièces de 88 m2 carrez, dans une petite rue calme du 16e Nord, 4e étage avec ascenseur d'un immeuble ancien classique de bonne facture, en face d'un immeuble plus bas, donc bénéficiant d'une vue dégagée, d'un plan compact sans perte de place (vaste double séjour et 2 chambres de bonne taille, dont une sur cour), et rénové de manière contemporaine (et meublé avec beaucoup de goût, avec quelques jolies pièces industrielles d'époque). Bref, l'appart que tout le monde recherche.

Produit vendu 845 000 euros en quelques heures, après une véritable foire d'empoigne.

L'outil de simulation MeilleursAgents.com estime ce bien à 710 800 euros Net vendeur en moyenne, avec une fourchette allant de 675 248 € à 746 327 €.

Cqfd.

Merci l'ami suédois!

Lundi fin de matinée, p'tit coup de mou, l'hypoglycémie guette. Je me serais bien attablée en terrasse pour déguster un petit café et profiter des premiers rayons de soleil de l'année, mais le devoir m'appelle, je m'engouffre dans le métro, station St Lazare.

Et là, surprise! A la place des chaises habituellement en place pour attendre le métro, Ikéa a installé, sous ses affiches, une colonie de canapés, de toutes les couleurs, de toutes les tailles, et tout propres en plus! (enfin, encore tout propres, l'installation devait être fraîche). Attendre son métro dans un canapé moelleux, voilà qui redonne la pêche un lundi matin!

Souplex : nouvelle opportunité d'achat ou arnaque ?

Vous avez sans doute remarqué dans les annonces immobilières, l’apparition d’une nouvelle catégorie d’appartement ou de loft : le SOUPLEX. Il n’y a pas de faute d’orthographe, pas d’oubli, mais en fait il s’agit bien d’une sorte de nouveau duplex, inversé. Pour faire simple, c’est un duplex en sous sol, autrement dit un RDC et une CAVE aménagée.

 

Ces dernières années, les prix de vente à la hausse ont poussé certains à trouver des astuces. Les prix d'achat des rez-de-chaussée et des caves étant plus abordables, certains propriétaires ont eu l'idée de récupérer des caves où les pièces à vivre, c’est à dire séjour, cuisine… occupent le rez-de-chaussée et où les chambres  occupent le sous-sol. Rappelons que la lumière n’est pas indispensable pour dormir !

Sur le plan administratif, l'interdiction d’habiter en sous-sol résulte du règlement sanitaire départemental. Le règlement sanitaire définit les règles minimales de salubrité (hauteur sous plafond, absence d'humidité, assainissement, etc.). Une réglementation communale peut aussi interdire d'aménager des locaux en sous-sol, et donc d'aménager votre cave pour agrandir votre appartement. Par conséquent, vous devez vous renseigner sur l'existence éventuelle d'une telle réglementation avant d’entreprendre tous travaux.

 

Selon le code de la Construction et de l'Habitation, les pièces affectées à l'habitation doivent présenter certaines caractéristiques :

Les murs, ainsi que le sol, doivent assurer une protection contre l'humidité et l’éclairage naturel au centre des pièces principales doit être suffisant pour permettre par temps clair l'exercice des activités normales de l'habitation sans avoir à recourir à un éclairage artificiel. Par conséquent, la pièce doit être équipée de baies donnant sur un espace libre….pas facile à Paris !

Les gaines de ventilation doivent circuler dans toutes les pièces de votre sous-sol aménagé, et vous devez avoir une hauteur suffisante pour installer un faux plafond. Or la cave aménagée présente souvent une faible hauteur sous plafond.

En fait une réglementation bien réelle, mais qui, actuellement, ne semble pas avoir été considérée par certains revendeurs de souplex.

C’est donc une opportunité pour les budgets limités mais ATTENTION AUX PIEGES car le souplex est un produit difficile à revendre ; Bien que souvent de taille importante en m2, il ne correspond déjà pas aux appartements familiaux. En résumé, si vous recherchez un appartement atypique, mais lumineux, passez votre chemin car le souplex sera certainement sombre et humide.

 

 

 

L'expansion Spécial immobilier: petit résumé

 A retenir de ce numéro de février, pour ce qui concerne le marché parisien intra-muros:

"Embellie", "Soulagement" (des agences), "Frémissement"....

"La tendance semble favorable aux vendeurs", "un marché tendu par le manque de biens", "l'offre est particulièrement faible", "Nombre de propriétaires attendent depuis plusieurs mois une hausse des prix sans être pressés de vendre"

"Les biens avec défaut se vendent mal" (avec un exemple parlant: 2 appartements dans le même immeuble, mais à des étages différents, vendus l'un à 8500 euros/m2, l'autre à 7100 euros/m2)

"Demande exponentielle sur le marché des appartements mis à prix à moins de 300 000 euros", "c'est la foire d'empoigne sur les petites surfaces".

Mais surtout, la phrase-clé répétée pas moins de 6 fois en 4 pages: "les acquéreurs achètent comptant" (régulièrement assortie de "et sans négociation)

Ou plutôt, même si ce n'est pas explicité dans l'article, les acquéreurs parisiens sont de plus en plus nombreux à renoncer à la condition suspensive d'obtention de prêt (ce qui, rappelons-le, n'empêche pas de recourir à un crédit).

C'est un de nos problèmes en ce début 2010: il ne suffit plus d'être ultra-réactives et d'être les premières à déposer une offre au prix mandat, notre crainte est toujours qu'une offre sans condition suspensive remporte la mise....

Agent immobilier ou Chasseur immobilier: faut-il choisir?

Alors bien sûr, nous étions ravies d'être citées dans Les Echos (le week-end dernier), et nous nous sommes empressées de rajouter cet article à notre revue de presse.

Mais sincèrement, l'article ne vaut pas le détour, loin de là....

Le titre annonçait déjà la couleur: "Le match de la semaine: chasseur d'appartements ou agent immobilier?". Le chasseur immobilier est présenté comme 3e alternative à 2 autres "la recherche en direct ou par la biais d'un agent immobilier".

On ne le dira jamais assez (et on l'avait dit là, d'ailleurs), chasseur immobilier et agent immobilier sont copains, pas ennemis jurés. Ils sont complémentaires, et pas concurrents. Le 1er travaille exclusivement pour l'acquéreur, le 2nd pour le compte du vendeur. 

Dans cet article, d'autres généralités inexactes, mais nettement moins importantes: tous les chasseurs d'appartements ne travaillent pas sur mandat exclusif, et tous ne sont pas rémunérés uniquement à la vente.

Article écrit un peu trop vite?