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La qualité d'un appartement repose en grande partie sur son plan....

 

.... mais qu'appelle-t'on UN BON PLAN?


Voilà THE sujet qui figure assurément au TOP 3 de ceux les plus abordés avec nos prospects et clients!

Car très, très souvent, les acquéreurs potentiels qui nous contactent ont en tête une surface minimale, et un prix/m2 maximum.

Or ce n'est pas "par ce bout-là" qu'il faut en général aborder les choses, car l'utilisation des m2 est extrêmement variable selon les biens, et influe énormément sur le prix/m2.....

TOUS nos clients qui recherchent un 3 pièces de 55-60 m2, sans exception, souhaitent le plus grand séjour possible, idéalement avec une cuisine américaine, sans aucun couloir, et avec de petites chambres (mais beaucoup de rangements).

Mais 90% des 55-60 m2 du marché, surtout dans l'ancien, sont de grands 2 pièces non transformables (à cause de murs porteurs et/ou du nombre de fenêtres insuffisant).
Et dans ceux (nombreux) annoncés comme des 3 pièces avec "1 chambre possibilité 2", il faut en réalité couper le salon en 2 pour créer la seconde chambre (donc grand salon ou 2e chambre, il faut choisir)

Les familles à la recherche de biens de 100-120 m2, espèrent y trouver (ou pouvoir y faire), un double séjour, 3 chambres, et 2 salles d'eau. Or nombreux sont les appartements, en tous cas dans l'ancien, qui, pour cette surface, n'ont que 2 chambres sans aucune possibilité de créer la 3ème.

Il est donc bien évident que le prix/m2 ne signifie par grand chose, si on n'a pas en face le nombre de "fonctions" assurées....

Outre la disproportion entre taille du salon / taille et nombre de chambres, plusieurs autres défauts de plan peuvent avoir une grosse incidence (négative) sur le prix/m2:

- des pièces commandées (c'est-à-dire la nécessité de traverser une pièce pour accéder à au moins une autre), le pire des cas étant les chambres commandées, sans possibilité de les rendre indépendantes

- un long couloir, surtout quand il distribue toutes les chambres.... avec la cuisine au bout!

- plus généralement des pertes de m2, comme par exemple une entrée de 15 m2 (fréquent dans les appartements familiaux haussmaniens)

- des pièces en second jour, c'est-à-dire sans fenêtre amenant de la lumière naturelle

- un "plan inversé", avec séjour donnant sur cour avec vis-à-vis, et chambres sur rue, sans possibilité de modifications
-....

Quelques exemples de défauts de plan, en images:

Appartement familial avec petit salon (pas de possiblité d'ouvrir cuisine et/ou entrée car mur porteur), et chambres distribuées par un interminable couloir, dont une presque aussi grande que le salon:

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Dans cet appart, l'entrée se fait dans un "bureau" (qui prend la place d'une 2e chambre, mais ne peut pas  en être une), et la salle de bains (avec wc) n'est accessible qu'en traversant la chambre.

 

 

 

 

 

 

 

Ici la salle de bains (contenant les wc) et la 2e chambre ne sont accessibles qu'en traversant cuisine, salon, et 1ère chambre (à moins de repasser par le palier pour aller de la 2e chambre au salon :) car cet appartement, issu de la réunion de 2 lots, a 2 entrées) 

 

 

 

 

 

 

Exemple typique du plan "tout en longueur", avec salon-salle à manger très agréable sur rue, mais tout le reste des pièces distribuées par un très long couloir, donnant sur une cour sombre

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Et pour finir, quelques exemples de plans parfaits, ceux devant lesquels on s'extasie, ainsi que nos clients! (et beaucoup moins nombreux, hélas, que ceux listés au-dessus...)

Deux exemples de 3 pièces de 55 m2 environ, sans aucune perte de place, avec grand séjour et petites chambres (dans les 2 cas, les pièces ont des vélux et + des fenêtres "classiques"):

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Un plan parfaitement optimisé d'appartement familial, avec grand séjour - cuisine ouverte, 3 chambres, 2 salles d'eau, dans 93 m2 (immeuble récent):

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

En résumé, un bon plan, c'est:

- une cuisine proche du salon (ou "rapprochable" avec travaux)

- le moins de couloirs possible, et une entrée pas trop grande, voire pas d'entrée du tout

- une grande pièce de vie, et des chambres de taille raisonnable (voire petites, quand le budget ne permet pas d'avoir grand salon ET grandes chambres)

- des chambres indépendantes les unes des autres

- la possibilité de faire 2 salles d'eau, pour les appartements de 3 chambres et + (les étrangers -et notamment les américains- aiment même avoir une salle d'eau par chambre)

 

Investir à l'étranger, épisode 07: la Grèce

Une maison cubique blanchie à la chaux avec une terrasse dominant la mer Egée ... Un rêve au dessus de vos moyens ? Pas si sûr, tant les prix en Grèce ont baissé ! Certes dans les luxueuses villas des sites les plus courus (Mykonos, Santorin ...), le mètre carré s'enlève encore à plus de 10 000 euros. Mais partout ailleurs, la facture a fondu : - 30% en moyenne. À Athènes, selon le quartier et l’ancienneté du bien, les prix des loyers ont parfois même chuté de 50%.

 

 Français, Belges, Suisses, Italiens, et Russes en manque de soleil viennent alors trouver demeure près des eaux turquoise des Cyclades.

 

Il faut aujourd’hui compter 800 000 euros pour une grande propriété blanche traditionnelle de 400 m2 sur un terrain de plus de 8 000 mètres carrés à Kythnos… Il y a trois ans, une telle villa aurait dépassé le million d’euros. Et les maisons de moins de 100 mètres carrés trouvent aujourd’hui preneurs à moins de 150 000 euros.

 

 

Ce qu’il faut savoir :

 

-       L’acquéreur doit assumer les coûts suivants pour parachever la transaction:

• Les honoraires d'avocat : environ 1-2%, du prix de vente
• Frais de notaire: 1,3% sur la valeur de la propriété.
• Registre des hypothèques : La taxe payable au registre des hypothèques s'élève à 0,45% de la valeur de la propriété.

 

 

-       Les propriétaires de biens payent un impôt foncier annuel uniquement si la valeur de leur(s) propriété(s) est supérieure à 243 000 euros. La taxe s'élève de 0,3% à 0,8% de la valeur de la propriété.

 

 

 

 

 

	France	Grèce
Première étape	Trouver le financement. En France, 80% des personnes ont recourt au crédit immobilier pour financer leur bien. Trouver le prêt aux conditions les plus avantageuses est la première étape à valider.	Trouver le financement.
Deuxième étape	Faire une offre d’achat. Une fois que le coup de cœur a eu lieu, il vous faut faire une offre d’achat. En retour, le vendeur fera peut-être une contre-offre déclenchant la procédure de négociations qui conduira éventuellement à un accord sur le prix d’achat.	Obtenir un numéro AFM. Un numéro d’immatriculation fiscale doit être attribué à l’acquéreur, pour qu’il soit en mesure de procéder à une quelconque transaction immobilière. Ce numéro est demandé et délivré par l’Hôtel des Impôts compétent.
Troisième étape	Signer le compromis de vente. Acte ferme et définitif par lequel les parties s’engagent sous réserve que l’acquéreur obtienne un prêt. L’acheteur bénéficie d’un droit de rétractation de 7 jours. Dans le cas contraire, l’acheteur dispose d’une période d’un mois pour trouver et signer son financement. L’option engagée par le compromis de vente prend la forme d’une indemnité d’immobilisation de 5 à 10% du prix de vente. L’agence enregistre ce 1er versement sur un compte d’attente (séquestre) qui viendra en déduction du règlement final.	Désigner un avocat. L’acquéreur doit désigner un avocat pour l'assister et le représenter dans cette procédure.
Quatrième étape	Définir les paramètres de l’emprunt auprès de son banquier.	Faire une offre.
Cinquième étape	Signer l’offre de prêt.	Signer un précontrat de vente détaillant les termes de la vente et le calendrier des paiements. Ce dernier inclut le paiement d'un déposit de 10% pour sécuriser la propriété et la retirer du marché.
Sixième étape	Signer l’acte authentique chez le notaire. Elle intervient en moyenne dans les 3 mois qui suivent la signature du compromis de vente.  Cet acte authentique rédigé par le notaire et signé en sa présence, officialise définitivement la vente. A cette occasion, les vendeurs et acquéreurs peuvent être représentés par leur propre notaire. Le notaire remet à l’acquéreur le titre de propriété quelques jours après la signature de l’acte authentique.	Choisir un notaire. Le notaire va rédiger l'acte de vente, puis le relire en présence du vendeur, de l'acheteur et de l'avocat. La présence et la signature de l'avocat sont requises sous peine de voir le contrat annulé pour vice de forme. Il faut compter entre 6 à 8 semaines avant que l’acte final ne soit signé

 

 

 

Quand Food et design se rencontrent

 

Bon on vous en a déjà parlé, c'était là, mais alors sur le salon Maison & Objet version septembre 2013, on peut vous dire que l'alimentation a une grande influence sur nos objets de décoration au quotidien...

Il faut vous habituer à l'idée de retrouver dans votre salon mais aussi dans la chambre de votre adolescent préféré, une lampe en forme de bonbon, un tabouret en forme de réglisse, un coussin comme un berlingot, et bien d'autres objets de déco. 

 

Toujours avec une petite touche de kitch mais aussi d'astuce et d'espièglerie, ces objets, lorsqu'ils sont bien pensés, nous font aussi envie que notre gateau préféré de chez Pierre Hermé ou de La pâtisserie des rêves.

En tous cas, cela nous a donné envie d'acheter ces nouveaux coussins inspirés de l'univers des gateaux de notre tendre enfance. 

Car c'est bien  connu, en temps de crise, la maison et notamment la nourriture restent une valeur refuge. 

Ainsi, vous avez certainement remarqué l'explosion du nombre de programmes et émissions de télévision consacrés à la cuisine, tels que  Top Chef, Master Chef, Un dîner presque parfait, le meilleur patissier, Norbert et Jean : le défi, Cauchemar en cuisine....Bref, la cuisine est partout et va bientôt envahir notre décoration au quotidien. 

 

 

Il existe même un Master Food design, à Bruxelles, destiné aux étudiants qui désirent élargir leurs connaissances grâce à la réunion des savoir-faire et des expériences de Chefs, designers, Artistes, stylistes culinaires..

 En plus, c'est rigolo et ça nous met de bonne humeur d'imaginer toutes ces friandises dans notre futur salon. 

10 ans.... ça se fête! Et c'était il y a quelques jours!....

Nous avions déjà évoqué le passage de notre première décennie.... mais nous n'avions pas encore dignement fêté l'évènement.... C'est chose faite!

C'était mercredi soir dernier, il flottait un reste d'été indien dans l'air, et tous les ingrédients étaient là pour une soirée réussie: une jolie cour d'hôtel particulier (celle qui jouxte nos bureaux), une déco un brin girly façon Homelike Home, des bougies, plein de bonnes choses à manger (et jolies à regarder), du champagne bien frais....

Et surtout, des gens qu'on aime beaucoup, partenaires de ces 10 premières années: agents immobiliers, courtiers, architectes, sans oublier nos clients (forcément satisfaits :)).

Merci à tous ceux qui sont venus fêter l'évènement avec nous; et pour ceux qui n'ont pu être parmi nous.... rendez-vous en 2023!

Et en bonus, une petite photo de l'équipe Homelike Home au grand complet*

*enfin presque au complet, car manquait à l'appel notre chère stagiaire Sophie!

Crédit photo (qui est aussi sur la photo ;-)): Audrey Félix

Investir à l'étranger, épisode 06: l'Italie

 

Frappé de plein fouet par une crise économique et financière sans précédent, le marché de l’immobilier italien est en pleine déprime.

 

Même si les prix ont baissé de -25% en moyenne, les ventes ont chuté de -26 % en 2012. Toutefois, la baisse moyenne des prix de la péninsule depuis deux ans est trompeuse.

Alors que, dans le centre et le Nord, les prix n’ont pas reculé de plus de 5% (le mètre carré de prestige s’enlève encore au-delà de 15 000 euros à Venise et à Rome), elle a fondu dans les régions de l’extrême Sud, en proie aux plus graves difficultés économiques : villas et appartements s’y négocient avec des rabais de 25 à 30%. Par exemple, un 50 mètres carrés près des plages vaut aujourd’hui entre 50 000 et 70 000 euros !

 

Parallèlement, le taux de chômage continue d’augmenter en 2013 (12,2 % contre 10,2% en France). Les salaires des ménages, quant à eux, ont baissé de -5,5 % au dernier trimestre de 2012 comparé à l’année précédente. Une tendance qui s’est répétée au 1^er trimestre 2013, même si la baisse est plus mesurée.

 

La frilosité des banques qui ont fermé le robinet des prêts à l’immobilier (-47,4% en 2012) complique encore davantage la situation. Si les prêts immobiliers baissent autant c'est parce-que les banques refusent de nombreux prêts, mais aussi parce-que les italiens ne se lancent plus dans des achats immobiliers.

 

Pourtant, en dépit de cette situation difficile, l'Italie reste le pays dans lequel il est le plus confortable d’acheter pour nous français : en effet, le processus d’achat est identique à celui que nous connaissons en France. Ca facilite la tâche ! A nous la dolce vita telle qu'on la voit dans le film comme La Grande Bellezza...

 

 

 

Petit Pan, encore des nouveautés au Salon Maison & Objets

 

Petit pan, vous l'avez compris, nous on AIME! On a déjà eu l'occasion de présenter cette marque qui surfe sur la vague de l'imprimé japonisant, et plus récemment de vous parler de son association avec Carocim pour parer nos sols et nos murs de carreaux de ciment d'un nouveau style.

On ne pensait pas être encore séduites par des nouveautés sur leur stand Maison et Objets de septembre -superbe comme toujours, cette fois sur le thème de Venise- mais si si, quelques chouettes surprises étaient encore au rendez-vous....

 

Déjà, la gamme de carreaux de ciment s'est enrichie de nombreux nouveaux motifs. Perso, on préfère les premiers lancés, mais à présent il y en a vraiment pour tous les goûts!

 

Côté textiles, également quelques nouveaux motifs étaient présents, mais la vraie bonne nouvelle, c'est l'extension de la gamme Déco Maison, qui était jusque là plutôt réservée aux enfants avec des coussins mignonissimes mais vraiment rikikis (leurs coussins-pastille de 30 cm de diamètre trouvaient davantage leur place dans un lit de bébé que dans un canapé familial...)

 

Petit Pan va pouvoir maintenant s'inviter dans les salons, avec de grands et douillets coussins, en velours côtelé de couleurs vives ou aux imprimés phare de la marque, et investir toutes les pièces de la maison avec des luminaires XL qui créent une ambiance douce (bouteilles géantes et Tour Eiffel en bambou)

 

Bref, on est toujours aussi fans de la marque.... mais on n'est pas les seuls: un peu partout dans le hall 6, réservé surtout à la déco enfantine, on a senti une contagion, car nombreuses sont les marques qui présentent des imprimés frères ou cousins de ceux de Petit Pan.... à quand de vraies nouveautés, et enfin des marques.... qui se démarquent?

 

Une maison dynamique

 

Vous avez vu l'expo "Dynamo" au Grand Palais à paris,  au printemps 2013. Et bien un petit "vent dynamique" soufflait sur Maison & Objet de cette rentrée 2013.

 

 

En effet, beaucoup de nouvelles technologies adaptées à des objets de décoration classiques tels que les lampes, les miroirs, les tissus, vont bouleverser notre quotidien de demain.

Par exemples un luminaire en apparence plutôt très classiques, enfin au premier coup d'oeil comme chez booo, un site néerlandais qui n'a pas finir de vous surprendre. La lampe produit son abat-jour grâce à une bulle de savon qui éclate pour laisser place à une nouvelle bulle, immédiatement. Le tout, construit autour d'une lampe LED, en toute simplicité...

 

 

 

 

 

 

Connaissez-vous le textile lumineux ? vous connaissiez déjà les lampes avec de la fibre optique mais peut-être pas le tissage. Il repose sur la technologie Lightex, mise au point par la société Brochier Technologies, qui associe un mode de tissage, un traitement du tissu et un système de connexion à des LED. Les tissus ainsi obtenus diffusent de manière homogène une lumière d'intensité et de longueur d'onde souhaitées. Ils ne conduisent ni la chaleur ni l'électricité, ce qui permet une utilisation sans contrainte, dans toutes les pièces de la maison. 

 

Les jeux de lumière, de profondeur autour d'une lumière et d'un miroir, et particulièrement la lumière du néon vont permettre de redynamiser le plus classique des miroirs dans notre appartement...on est tout de suite plongé dans une autre dimension n'est ce pas !! En plus, cela nous met immédiatement de bonne humeur et véhicule un vrai dynamisme...

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

On a très envie de voir s'installer ces nouvelles technologies dans nos maisons, car quoi de plus important que de positiver en temps de crise et de trouver les matériaux et objets qui influent une énergie positive !

 

La loi "Duflot 2" adoptée à l'Assemblée

Avant l'été, nous vous présentions en substance le nouveau projet de loi de Cécile Duflot, pour l'accès au logement et urbanisme rénové (ALUR – nom de code « Duflot 2 » dans les ministères).

Pour rappel, la loi « Duflot 1 » , de périmètre beaucoup plus limité, et entrée en vigueur en août 2012, limite simplement l'augmentation des loyers -à la relocation ou au renouvellement de bail- à la hausse de l'indice de référence, sauf dans les cas où le loyer précédent était manifestement sous-évalué par rapport au marché.

Le mardi 17 septembre, le projet de loi Duflot 2 a passé une première étape, puisqu'il a été adopté en première lecture à l'Assemblée Nationale, par 312 voix contre 197.

Il passera l'examen du Sénat en première lecture à la fin octobre.

Comme nous l'avions détaillé, la loi instaure notamment:

- la garantie universelle des loyers (GUL): Ce dispositif obligatoire, qui devrait rentrer en vigueur au plus tard en 2016, sera alimenté par un prélèvement de 1 à 2% du loyer, payé à parts égales par le propriétaire et le locataire. Un établissement public sera chargé de percevoir cette taxe et de rembourser les propriétaires dont les locataires sont défaillants. Les modalités d'exercice de la garantie obligatoire – remboursement des impayés et conditions exigées pour le bénéfice de celle-ci – "seront précisées par décret, dans le but d'éviter la déresponsabilisation des locataires et des bailleurs, et maîtriser le coût du dispositif", annonce le gouvernement

- et l'encadrement des loyers, qui concerne les 28 agglomérations identifiées comme "tendues" (dont Paris bien entendu). Dans ces zones, les bailleurs ne pourront plus fixer leur loyer librement. Un loyer médian de référence sera établi par type de bien et par localisation, via des observatoires des loyers locaux, à partir duquel sera calculé un loyer plafond (loyer médian de référence majoré de 20%), au-delà duquel le propriétaire ne pourra pas aller, mais aussi un loyer plancher (inférieur de 30% au loyer médian) en deçà duquel il pourra demander une hausse.
Dix-neuf observatoires pilotes ont été mis en place, avant le maillage complet du territoire prévu à la mi-2014.

Au-delà de ces 2 mesures-phare, les 86 articles de la loi réforment en profondeur de nombreux aspects de la politique du logement: modification des règles régissant les copropriétés (obligation pour les syndics d'ouvrir un compte séparé pour chaque propriété dont ils ont la charge), lutte renforcée contre les « marchands de sommeil », suppression des COS (coefficient d'occupation des sols), responsabilisation des intermédiaires pour la location saisonnière (qui devront informer le loueur des obligations légales, et obtenir de ce dernier, avant la location du bien, une déclaration sur l'honneur attestant du respect de ces obligations),..

 

Ce projet de loi suscite un tollé parmi les professionnels de l'immobilier, depuis plusieurs mois, comme nous l'évoquions dans notre précédent article.

Le président de la FNAIM, Jean-François Buet, a lancé une pétition au début de l'été, appellant tous les agents immobiliers adhérents à suspendre l'envoi des données pour alimenter les 19 villes pilotes où sont mis en place des observatoires des loyers. Il a recueilli 10 000 signatures.

Le dispositif d'encadrement des loyers notamment, est rejeté unanimement.

Tous sont persuadés que ce dispositif va affecter la situation des locataires, et à terme, faire flamber les loyers:

«Les propriétaires-bailleurs vont voir tomber la rentabilité de leur investissement, estime François Davy, président du groupe Foncia, le plus gros administrateur de biens en France. Beaucoup ne placeront plus leurs économies dans la pierre. Il y aura moins de logements à louer et les loyers repartiront à la hausse.»

«Les cadres sup auront plus intérêt à acheter des murs de boutique que des logements à louer», prévient Laurent Vimont, président du réseau d'agences immobilières Century 21.

Beaucoup de questions se posent aussi sur l'application de cette loi, la valeur d'un appartement pouvant varier considérablement d'une rue à l'autre, et même d'un étage à l'autre.

Beaucoup craignent également une dégradation du parc immobilier (si les loyers sont plafonnés, les propriétaires seront tentés d'engager un minimum de frais).

Sans compter les effets pervers de la loi, car les bas loyers pourraient être amenés à augmenter, le propriétaire disposant lui aussi d’un recours en réévaluation du loyer si celui-ci est inférieur au loyer de référence minoré.

Concernant la GUL (garantie universelle des loyers), la crainte principale est évidemment la déresponsabilisation des locataires, en les incitant à ne plus payer leur loyer (puisqu'un organisme public pourra le payer à leur place).

Le coût du dispositif serait également largement sous-évalué, selon les professionnels de l'assurance. La garantie des loyers impayés proposée aujourd'hui par des assureurs privés représente déjà 2,5 % du loyer (loin des 1 à 2% prévus par le projet de loi)

Et chez Homelike Home, que pensons-nous de ce projet de loi?

Nous trouvons les craintes exprimées, tout à fait justifiées.

Nous cotoyons régulièrement des clients ou prospects, qui renoncent à investir dans l'immobilier locatif, une fois calculé un taux de rentabilité réaliste, mis en face des risques encourus (incertitudes sur les travaux à venir dans les copropriétés anciennes, risque de loyers impayés, etc.), et ajouté aux "flottements" récents sur l'imposition sur la plus-value des résidences secondaires.

Il est certain qu'avec cette nouvelle loi, les investisseurs vont se faire plus rares, surtout si le calcul des loyers médians par l'observatoire des loyers, ne prend pas suffisamment en compte la valeur intrinsèque des biens.

Nous sommes les premières à prévenir nos clients de ne pas prendre comme référence de prix les moyennes diffusées par les notaires, car l'appartement-type ciblé par leur cahier des charges, n'a souvent pas grand-chose à voir avec le produit moyen vendu à Paris! (majorité d'appartements en étages bas, avec travaux, plans non exploitables, etc.). Nous reviendrons d'ailleurs très prochainement sur le blog, sur cette notion d'appartement "à défauts" vs appartement "sans défaut", dont nous parlons souvent.

La GUL, qui va être en quelque sorte un nouvel impôt imposé aux propriétaires-bailleurs, va aller également dans le sens de la dégradation de la rentabilité locative.

Un autre aspect, peut-être plus spécifique à Paris, nous semble également à prendre en compte. Dans la capitale, avec la flambée des prix, de nombreux foyers n'ont absolument pas les moyens d'acheter leur résidence principale:  34% de ménages seulement sont capables d’acheter un bien immobilier répondant à leurs besoins à Paris, contre 62% en moyenne dans les grandes métropoles de province (baromètre CAPACIM). Ces dernières années, nous avons vu de nombreux acquéreurs parisiens décider, face à la réalité des prix, de devenir locataires de leur résidence principale, et d'acheter un appartement plus petit en investissement locatif. Comment amortir cet achat, avec l'augmentation de l'imposition sur les revenus locatifs, et l'encadrement des loyers, surtout quand ces biens ont été achetés au plus haut du marché?

Dites le en lumière...

 

 

 

Après les néons et les lettres murales, on peut dire que c'est le grand retour des éclairages façon "Broadway", avec des petites ampoules, des cabochons, des néons...bref tout ce qui peut faire penser à de l'éclairage !

Vous pourrez accrocher au mur de votre salon ou de votre chambre d'adolescent, votre mot de prédilection, ou bien un lieu ou autre "déclaration" qui vous tient à coeur.  

 

 

Même tendance chez You talking to me ou le mot, traditionnellement en mur végétal, prend des airs de graffitis....une rencontre entre l'art et la décoration et où le street art est de plus en plus présent. 

On a aussi noté la présence des mots sur le stand de Delightfull, avec un petit air de ressemblance avec les mots de Kidimo  mais en lumière...Un esprit récup qui perdure.

Un véritable mix entre le mot classique et le côté festif.  On a même noté chez certains comme chez Marileme, un petit air de fête foraine que l'on retrouve dans les quelques tendances 2014 que nous avons relevés au salon Maison & Objet, début septembre à Paris. 

 Bon alors, prêt à illuminer votre salon ou votre bureau et à donner un peu de gaieté à votre univers quotidien.

 

Nous en tous cas, on est fan.... à condition de retrouver autre chose que le traditionnel mot "Home" accroché à votre mur de salon...un peu d'imagination et de fantaisie serait bienvenues pour faire oublier la grisaille parisienne de la rentrée ! 

 

 

Investir à l'étranger, épisode 05: l'Angleterre

 

 

C’est bien connu, les anglais ne font jamais rien comme les autres. On roule à gauche,  on paie encore en Livre Sterling… et l’immobilier n’échappe pas à la règle!

Ainsi, alors que même à Paris les prix sont à la baisse, à Londres le prix de l'immobilier continue de flamber : il a progressé de +8,1% sur un an. Résultat, le prix moyen d’un appartement dans le centre de Londres a dépassé la barrière du £1 million, soit 1,15 million d’euros, poussé par une demande toujours plus importante que l’offre. Les propriétés restent ainsi sur le marché en moyenne 5 semaines. De quoi faire rêver de nombreuses agences immobilières car le délai de vente en moyenne à Paris est de 8 à 10 semaines.

 

Ce qu’il faut savoir :

 

-          Premier élément important :  la place des transactions par particuliers est très faible en Angleterre. Les agences immobilières ont une part de marché de 90% ! Rassurez-vous cependant: contrairement à la situation en France, ce sont les vendeurs qui rémunèrent l'intermédiaire !

 

-       Sauf difficulté particulière, l’opération d'achat d'un bien immobilier dure 6 à 8 semaines environ. Menée par les avocats respectifs de l’acheteur et du vendeur (et non par un seul notaire).  

 

-       Plus de 80% des Britanniques habitent dans des maisons, soit un taux bien plus élevé que chez leurs voisins européens. Il s'agit le plus souvent de maisons individuelles avec jardin et garage. Toutefois, cette tendance s'inverse à Londres où la plupart des propriétés sont des immeubles d'appartements et des maisons mitoyennes, et où les prix sont élevés.

 

-       Il existe deux modes d'acquisition d'un bien immobilier : le freehold et le leasehold. L'achat en freehold correspond à notre mode d'acquisition en pleine propriété.

Le leasehold est, en revanche, une technique typique du droit anglo-saxon. Elle s’apparente  à une sorte de bail dont les loyers seraient payés d’avance et en une seule fois. Le propriétaire d'un bien le vend pour une durée variable, généralement au moins trente ans, plus souvent 99 ans et jusqu'à 999 ans pour les plus belles propriétés. L'acheteur devient leaseholder. Il est propriétaire des murs et éventuellement des parties communes, le vendeur restant propriétaire du terrain. En tant que leaseholder, vous aurez la libre disposition de l'appartement pendant toute la durée du leasehold.Vous pouvez l'occuper, le louer, le vendre ou le transmettre à titre gratuit sans que le propriétaire du sol puisse s'y opposer. Mais, à la fin du leasehold, les murs reviennent au vendeur ou à ses héritiers pour les longs leaseholds, sans que le leaseholder ou ses descendants puissent s'y opposer.

Le coût de la propriété à l'achat (et à la revente) varie en fonction de la durée restante de ce bail. S'il reste par exemple moins de 80 ans de bail, le coût du bien devrait être assez bas. Au contraire, s'il reste plusieurs siècles de bail, la propriété devrait être aussi onéreuse qu'un "Freehold".

A Londres, la quasi-totalité des appartements sont vendus en leasehold. Pour trouver des biens freehold, il faut acheter une maison. Compte tenu des prix dans la capitale, cela suppose de solides moyens financiers. Le processus d’achat est identique qu’on soit en présence d’un freehold ou d’un leasehold

 

-       La majorité des frais ne sont pas fixes et sont souvent des pourcentages du coût de la propriété, donc plus elle sera chère plus vous mettrez la main à la poche. Même les frais de déménagement seront plus chers si vous avez une grande maison (à moins que vous soyez un amateur d'art moderne et que vous aimiez le vide). Si vous achetez et vendez vous devez considérer les deux.

Un certain nombre de frais sont associés avec le fait d'avoir pris un emprunt, et si vous achetez "cash" (veinards!) vos frais seront plus faibles. Les frais liés à l'achat d'une maison ne sont pas déductibles de taxes.

D'une manière générale il vous faudra payer :

Les frais d'avocats : il n'y a pas de coût fixe mais vous devez prévoir entre 0,5 et 1% du prix.

La council tax ou taxe d´habitation : tout propriétaire ou locataire ayant plus de 18 ans y est soumis. Un barème constatant les caractéristiques du logement permet de fixer son prix et chaque année, il est réévalué par les autorités locales.

Vous devez payer les expertises. Il y en a de deux sortes : le "Homebuyer report" est un rapport des conditions globales de la maison. Vous devriez en avoir pour £250 dans le cas d'une propriété à £100,000. Le "full structural survey" est plus détaillé et coûte en général £350 pour une propriété à £100,000.

Le droit d'enregistrement (cadastre). Là encore, la tarification dépend de la valeur de la propriété.

-             Concernant la plus-value : lorsque la vente d'un bien entraîne une plus-value, le contribuable est redevable d'un impôt sur le gain net réalisé. Il existe diverses exonérations : résidence principale ou lorsque la plus-value est inférieure à £6 000. Il existe 2 taux d'imposition (à partir d'un certain montant) : 18% pour les plus-values inférieures à £35 000, 28% au-delà. Pour faire un comparatif avec la situation française, c'est là que ça se passe...

 

 

	France	Angleterre
Première étape	Trouver le financement. En France, 80% des personnes ont recourt au crédit immobilier pour financer leur bien. Trouver le prêt aux conditions les plus avantageuses est la première étape à valider.	Trouver le financement
Deuxième étape	Faire une offre d’achat. Une fois que le coup de cœur a eu lieu, il vous faut faire une offre d’achat. En retour, le vendeur fera peut-être une contre-offre déclenchant la procédure de négociations qui conduira éventuellement à un accord sur le prix d’achat.	Faire une offre d’achat
Troisième étape	Signer le compromis de vente. Acte ferme et définitif par lequel les parties s’engagent sous réserve que l’acquéreur obtienne un prêt. L’acheteur bénéficie d’un droit de rétractation de 7 jours. Dans le cas contraire, l’acheteur dispose d’une période d’un mois pour trouver et signer son financement. L’option engagée par le compromis de vente prend la forme d’une indemnité d’immobilisation de 5 à 10% du prix de vente. L’agence enregistre ce 1er versement sur un compte d’attente (séquestre) qui viendra en déduction du règlement final.	Engager un avocat afin de coordonner les aspects juridiques de la procédure de vente.  L’avocat du vendeur va préparer un projet de contrat de vente qu’il enverra à l’avocat de l’acheteur avec la copie du titre de propriété.
Quatrième étape	Définir les paramètres de l’emprunt auprès de son banquier.	Signer le contrat en présence de son avocat. Les avocats échangent ensuite les contrats. Par la signature du contrat, l’acheteur s’engage à acheter le bien et le vendeur à le vendre. L’acheteur doit verser un dépôt de garantie qui est de 10% du prix de vente. Les parties sont donc juridiquement liées. En conséquence si l’acheteur décide de ne plus acheter le bien après l’échange des contrats, il perd le dépôt de garantie versé et peut être amené à payer des dommages et intérêts au vendeur. Si le vendeur décide de se retirer de la vente, l’acheteur récupère le dépôt de garantie et pourra demander des dommages et intérêts au vendeur. La date de réalisation de la vente sera déterminée (en général 2 semaines plus tard)
Cinquième étape	Signer l’offre de prêt.	Signer la vente définitive
Sixième étape	Signer l’acte authentique chez le notaire. Elle intervient en moyenne dans les 3 mois qui suivent la signature du compromis de vente.  Cet acte authentique rédigé par le notaire et signé en sa présence, officialise définitivement la vente. A cette occasion, les vendeurs et acquéreurs peuvent être représentés par leur propre notaire. Le notaire remet à l’acquéreur le titre de propriété quelques jours après la signature de l’acte authentique.	L’avocat de l’acheteur devra payer dans les 30 jours suivant la vente le montant des droits d’enregistrement dus par l’acheteur et procèdera à l’enregistrement du titre de propriété et, le cas échéant, de l’hypothèque consentie par l’acheteur au profit de sa banque pour financer l’acquisition du bien.

 

Depuis quelques années, l'Angleterre est devenue le refuge de nombreux français partis chercher une réussite que leur pays ne leur offre plus. Pour les derniers arrivés, le parcours du combattant ne fait que commencer. Souvent contraints d'habiter dans les quartiers les moins prestigieux de Londres, de nombreux expatriés regrettent parfois le confort qu'ils pouvaient avoir en France.