Investir à l'étranger, épisode 05: l'Angleterre

 

 

C’est bien connu, les anglais ne font jamais rien comme les autres. On roule à gauche,  on paie encore en Livre Sterling… et l’immobilier n’échappe pas à la règle!

Ainsi, alors que même à Paris les prix sont à la baisse, à Londres le prix de l'immobilier continue de flamber : il a progressé de +8,1% sur un an. Résultat, le prix moyen d’un appartement dans le centre de Londres a dépassé la barrière du £1 million, soit 1,15 million d’euros, poussé par une demande toujours plus importante que l’offre. Les propriétés restent ainsi sur le marché en moyenne 5 semaines. De quoi faire rêver de nombreuses agences immobilières car le délai de vente en moyenne à Paris est de 8 à 10 semaines.

 

Ce qu’il faut savoir :

 

-          Premier élément important :  la place des transactions par particuliers est très faible en Angleterre. Les agences immobilières ont une part de marché de 90% ! Rassurez-vous cependant: contrairement à la situation en France, ce sont les vendeurs qui rémunèrent l'intermédiaire !

 

-       Sauf difficulté particulière, l’opération d'achat d'un bien immobilier dure 6 à 8 semaines environ. Menée par les avocats respectifs de l’acheteur et du vendeur (et non par un seul notaire).  

 

-       Plus de 80% des Britanniques habitent dans des maisons, soit un taux bien plus élevé que chez leurs voisins européens. Il s'agit le plus souvent de maisons individuelles avec jardin et garage. Toutefois, cette tendance s'inverse à Londres où la plupart des propriétés sont des immeubles d'appartements et des maisons mitoyennes, et où les prix sont élevés.

 

-       Il existe deux modes d'acquisition d'un bien immobilier : le freehold et le leasehold. L'achat en freehold correspond à notre mode d'acquisition en pleine propriété.

Le leasehold est, en revanche, une technique typique du droit anglo-saxon. Elle s’apparente  à une sorte de bail dont les loyers seraient payés d’avance et en une seule fois. Le propriétaire d'un bien le vend pour une durée variable, généralement au moins trente ans, plus souvent 99 ans et jusqu'à 999 ans pour les plus belles propriétés. L'acheteur devient leaseholder. Il est propriétaire des murs et éventuellement des parties communes, le vendeur restant propriétaire du terrain. En tant que leaseholder, vous aurez la libre disposition de l'appartement pendant toute la durée du leasehold.Vous pouvez l'occuper, le louer, le vendre ou le transmettre à titre gratuit sans que le propriétaire du sol puisse s'y opposer. Mais, à la fin du leasehold, les murs reviennent au vendeur ou à ses héritiers pour les longs leaseholds, sans que le leaseholder ou ses descendants puissent s'y opposer.

Le coût de la propriété à l'achat (et à la revente) varie en fonction de la durée restante de ce bail. S'il reste par exemple moins de 80 ans de bail, le coût du bien devrait être assez bas. Au contraire, s'il reste plusieurs siècles de bail, la propriété devrait être aussi onéreuse qu'un "Freehold".

A Londres, la quasi-totalité des appartements sont vendus en leasehold. Pour trouver des biens freehold, il faut acheter une maison. Compte tenu des prix dans la capitale, cela suppose de solides moyens financiers. Le processus d’achat est identique qu’on soit en présence d’un freehold ou d’un leasehold

 

-       La majorité des frais ne sont pas fixes et sont souvent des pourcentages du coût de la propriété, donc plus elle sera chère plus vous mettrez la main à la poche. Même les frais de déménagement seront plus chers si vous avez une grande maison (à moins que vous soyez un amateur d'art moderne et que vous aimiez le vide). Si vous achetez et vendez vous devez considérer les deux.

Un certain nombre de frais sont associés avec le fait d'avoir pris un emprunt, et si vous achetez "cash" (veinards!) vos frais seront plus faibles. Les frais liés à l'achat d'une maison ne sont pas déductibles de taxes.

D'une manière générale il vous faudra payer :

Les frais d'avocats : il n'y a pas de coût fixe mais vous devez prévoir entre 0,5 et 1% du prix.

La council tax ou taxe d´habitation : tout propriétaire ou locataire ayant plus de 18 ans y est soumis. Un barème constatant les caractéristiques du logement permet de fixer son prix et chaque année, il est réévalué par les autorités locales.

Vous devez payer les expertises. Il y en a de deux sortes : le "Homebuyer report" est un rapport des conditions globales de la maison. Vous devriez en avoir pour £250 dans le cas d'une propriété à £100,000. Le "full structural survey" est plus détaillé et coûte en général £350 pour une propriété à £100,000.

Le droit d'enregistrement (cadastre). Là encore, la tarification dépend de la valeur de la propriété.

-             Concernant la plus-value : lorsque la vente d'un bien entraîne une plus-value, le contribuable est redevable d'un impôt sur le gain net réalisé. Il existe diverses exonérations : résidence principale ou lorsque la plus-value est inférieure à £6 000. Il existe 2 taux d'imposition (à partir d'un certain montant) : 18% pour les plus-values inférieures à £35 000, 28% au-delà. Pour faire un comparatif avec la situation française, c'est là que ça se passe...

 

 

	France	Angleterre
Première étape	Trouver le financement. En France, 80% des personnes ont recourt au crédit immobilier pour financer leur bien. Trouver le prêt aux conditions les plus avantageuses est la première étape à valider.	Trouver le financement
Deuxième étape	Faire une offre d’achat. Une fois que le coup de cœur a eu lieu, il vous faut faire une offre d’achat. En retour, le vendeur fera peut-être une contre-offre déclenchant la procédure de négociations qui conduira éventuellement à un accord sur le prix d’achat.	Faire une offre d’achat
Troisième étape	Signer le compromis de vente. Acte ferme et définitif par lequel les parties s’engagent sous réserve que l’acquéreur obtienne un prêt. L’acheteur bénéficie d’un droit de rétractation de 7 jours. Dans le cas contraire, l’acheteur dispose d’une période d’un mois pour trouver et signer son financement. L’option engagée par le compromis de vente prend la forme d’une indemnité d’immobilisation de 5 à 10% du prix de vente. L’agence enregistre ce 1er versement sur un compte d’attente (séquestre) qui viendra en déduction du règlement final.	Engager un avocat afin de coordonner les aspects juridiques de la procédure de vente.  L’avocat du vendeur va préparer un projet de contrat de vente qu’il enverra à l’avocat de l’acheteur avec la copie du titre de propriété.
Quatrième étape	Définir les paramètres de l’emprunt auprès de son banquier.	Signer le contrat en présence de son avocat. Les avocats échangent ensuite les contrats. Par la signature du contrat, l’acheteur s’engage à acheter le bien et le vendeur à le vendre. L’acheteur doit verser un dépôt de garantie qui est de 10% du prix de vente. Les parties sont donc juridiquement liées. En conséquence si l’acheteur décide de ne plus acheter le bien après l’échange des contrats, il perd le dépôt de garantie versé et peut être amené à payer des dommages et intérêts au vendeur. Si le vendeur décide de se retirer de la vente, l’acheteur récupère le dépôt de garantie et pourra demander des dommages et intérêts au vendeur. La date de réalisation de la vente sera déterminée (en général 2 semaines plus tard)
Cinquième étape	Signer l’offre de prêt.	Signer la vente définitive
Sixième étape	Signer l’acte authentique chez le notaire. Elle intervient en moyenne dans les 3 mois qui suivent la signature du compromis de vente.  Cet acte authentique rédigé par le notaire et signé en sa présence, officialise définitivement la vente. A cette occasion, les vendeurs et acquéreurs peuvent être représentés par leur propre notaire. Le notaire remet à l’acquéreur le titre de propriété quelques jours après la signature de l’acte authentique.	L’avocat de l’acheteur devra payer dans les 30 jours suivant la vente le montant des droits d’enregistrement dus par l’acheteur et procèdera à l’enregistrement du titre de propriété et, le cas échéant, de l’hypothèque consentie par l’acheteur au profit de sa banque pour financer l’acquisition du bien.

 

Depuis quelques années, l'Angleterre est devenue le refuge de nombreux français partis chercher une réussite que leur pays ne leur offre plus. Pour les derniers arrivés, le parcours du combattant ne fait que commencer. Souvent contraints d'habiter dans les quartiers les moins prestigieux de Londres, de nombreux expatriés regrettent parfois le confort qu'ils pouvaient avoir en France.

Comments

[Rédigé par : Pierre]

Merci pour cette série d'article, très intéressante et particulièrement claire !

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