J'ai bien aimé ce que j'ai lu dans le dernier Nouvel Obs Spécial Immobilier (oui, encore un!), de mi-novembre.
Dans cette note-là, je regrettais que les prix/m2 donnés dans ce type de dossier soient inutilisables. Etage, ascenseur, modularité du plan, ...., sans tous ces éléments, un prix/m2 ne veut rien dire.
Cette fois-ci, l'Obs consacre 2 pages entières à ces caractéristiques qui "tirent" le prix d'un produit dans un sens ou dans l'autre, (et déterminent son délai de commercialisation, également).
Bruit et lumière sont les défauts "plombeurs de prix"cités en premier: jusqu'à 30% de décôte pour un appartement sur artère très bruyante, d'après le Nouvel Obs.
On y pense moins souvent, mais la hauteur sous plafond est également un défaut qui peut bloquer la vente d'un bien et faire chuter son prix: quelle que soit la lumière, la vue et la distribution d'un bien, on s'y sentira toujours comme dans un clapier si la hauteur sous plafond est inférieure à 2m30 (je me rappelle de ma première visite en tant que chasseuse d'appart en 2005, j'avais consciencieusement checké tous les critères de mon client, et pensais avoir déniché la perle: un peu déçue en arrivant dans un studio avec 2 m de hauteur sous plafond!)
La distribution de l'espace est également capitale. La surface la plus plebiscitée par nos clients de profil "jeune famille" est 65-75 m2, distribuée en 3-4 pièces. "Plan compact, pas ou peu de couloir, vaste pièce de vie, idéalement avec cuisine américaine, et 2 chambres, qui peuvent être petites", voilà la demande type. Sur ce type de recherche, dans l'ancien en tous cas, on croise plus généralement des 3p de 70 m2 avec salon et chambres sensiblement de même taille, une grande gallerie d'entrée, une cuisine séparée, et des murs porteurs partout.... il est logique que ces m2 là, peu fonctionnels, soient moins valorisés (10-15% de décôte d'après l'Obs)
Le Nouvel Obs cite également la déco comme élément de décôte -"formica", "collection de poupées",...- je suis moins d'accord sur ce point-là, en tous cas pour nos clients. Les gens qui s'adressent à nous ont très souvent la capacité de se projeter dans un espace mal décoré (même s'il faut parfois les aider un peu), et si les caractéristiques principales et "inchangeables" sont là, parviennent à s'enthousiasmer pour un appart couvert de moquette marron du sol au plafond.
A l'inverse, certaines caractéristiques font décoller les prix.
Vue, étage élevé avec asc, standing de la copropriété, calme, etc.... sont évidemment les critères qui nous viennent tout de suite. Dans le centre de Paris par exemple, où les ascenseurs sont rares, un étage élevé avec ascenseur et vue dégagée s'arrache facilement à 15% au-dessus du prix marché, et dans des délais record. J'ai visité hier un 3p dans le Marais, en 5e étage avec ascenseur, assez banal par ailleurs, présenté à 9200 euros/m2, à refaire du sol au plafond. Il était en vente depuis quelques heures, et 3 offres au prix avaient déjà été déposées.
Mais parfois c'est réellement un détail qui hisse le prix en dehors des moyennes, un tout petit élement qui différencie le bien du tout-venant: un arbre dans la cour, un bout de verrière, une poutre métallique, quelques marches qui séparent 2 pièces et créent un esprit "maison".... c'est le détail qui nous fait conclure "appartement au charme fou" sur nos compte-rendus de visite.
Pour toutes ces raisons-là, nos clients ne recherchent que très rarement des produits que nous avons une chance de trouver au prix moyen du marché. Outre les critères classiques de lumière, d'étage, d'état de l'immeuble, .... (tout ce qui caractérise un "bon produit"), ils cherchent généralement un "petit +" qui déclenchera le coup de coeur.... et qui a un prix, malheureusement.