Un marché immobilier légèrement schizophrène

Ca fait un bail qu'on n'a pas commenté la presse immobilière, ou partagé nos impressions quotidiennes sur le marché....

Pourquoi?

Parce-qu'on est des paresseuses Parce-qu'après une année 2010 complètement folle (+20% sur les prix parisiens), que personne n'avait anticipée, les médias annoncent maintenant une chose et son contraire. et ce qu'on observe sur le marché est également un peu déstabilisant.

Dans la dernière vague de dossiers immobiliers (qui date de mars), on lit des choses aussi variées que "2011, la fin de la hausse" (L'Express), "Les agences contraintes voilà encore quelques mois de départager les acquéreurs empressés, comptent aujourd'hui les visites sur les doigts d'une main" (Le Nouvel Obs), et "la hausse des prix devrait de poursuivre à Paris" (Le nouvel Obs encore, quelques lignes plus loin).

En réalité -et c'est assez bien expliqué dans les différents dossiers, au-delà des titres qui se contredisent- le marché est à plusieurs vitesses. Les prix continuent (doucement) leur montée à Paris, et dans les grandes villes de province, boostés par la pénurie, mais ils ont amorcé une nette baisse dans la grande couronne parisienne et dans les petites villes de province.

Dans Paris, c'est aussi un marché à plusieurs vitesses que nous voyons se dessiner.

2010 a été marquée par une explosion de la demande, un raccourcissement incroyable des délais de vente, et des batailles rangées entre acquéreurs pour accéder à des produits tout juste corrects (on en parlait là par exemple). Depuis début 2011, la demande a très nettement baissé. Avec l'augmentation des prix, un certain nombre d'acquéreurs constatent amèrement qu'ils ont perdu en 2010 la capacité d'acheter le nombre de m2 dont ils ont besoin (même quand il s'agit de m2 supplémentaires, dans le cas des secondo-accédants). Et l'augmentation des taux, depuis décembre 2010, n'arrange pas l'affaire.
Sur les produits "moyens", cette baisse de la demande se ressent nettement: ils restent enfin un peu sur le marché, et ne se vendent plus forcément au prix.

En revanche -et c'est là le côté schizophrène du marché- sur certains produits, la folie continue, voire dépasse le niveau de 2010: sur le haut de gamme par exemple (un programme de réhabilitation rue de Turenne a été entièrement vendu en quelques jours, pour des prix avoisinant les 18 000 euros/m2), sur les produits sans défaut, les petites surfaces (toujours prises d'assaut par les investisseurs, et vendues quasi-systématiquement à la première visite), et les apparts un peu plus standards, mais à des emplacements devenus "hypes" (quartier Montorgueil, alentours de la rue de Bretagne ou de la rue des Martyrs, ..).

Et les prévisions?... Diverses, encore une fois!

Les Echos ont publié plusieurs articles depuis début mai, sur les différentes théories.

Dans les partisans du "ça va baisser", on trouve notamment le CAS (Centre d'Analyse Stratégique), organisme rattaché au Premier ministre, pour qui nous sommes indéniablement dans une bulle, liée à la rareté du foncier, et alimentée par les secondo-accédants, moins sensibles à la hausse des prix que les primo-accédants (puisque la valeur de leur bien "d'échange" augmente aussi) . Le Conseil Général de l'environnement et du développement durable, envisage un retour à des prix plus en corrélation avec les revenus des acheteurs: en scénario "rapide", une baisse des prix de 40% sur 5 à 8 ans, et en scénario "lent", un maintien des prix en monnaie courante pendant vingt ans.

Dans les "c'est pas fini, ça va encore monter", il y a principalement l'INSEE (c'est pas rien!), pour qui le marché immobilier serait plus "réel" que dans d'autres pays (donc moins déconnecté des paramètres économiques qu'ailleurs), et qui refuse donc de parler de bulle. Et selon une étude de la chambre des notaires, datant de fin avril, la forte hausse des prix à Paris va se poursuivre, et le cap des 8000 euros/m2 en moyenne devrait être franchi en juin.

Nous voilà bien avancés sur les perspectives du marché pour 2011, n'est-ce pas?!.....