Le dispositif Duflot, quésako?

Le dispositif Duflot est une loi de défiscalisation immobilière entrée en vigueur le 1er janvier 2013, et qui a remplacé le dispositif Scellier.

Comme son prédécesseur,  ce dispositif vise à inciter les particuliers à investir dans l'immobilier neuf pour lutter contre la crise du logement (40 000 nouveaux logements locatifs espérés en 2013)

Mais avec cette loi, la ministre ambitionne de ne pas reproduire les "erreurs" identifiées dans le système précédent: construction en zones sans besoin, logements vacants car trop chers.

(et de fait, nous connaissons tous des investisseurs déçus - quand pas ruinés! - d'avoir investi dans des immeubles qui peinent à se remplir, faute de demande locative suffisante dans le secteur)

En échange d'un bonus fiscal, la loi Duflot impose donc aux investisseurs des plafonds de loyer (inférieurs de 20% environ aux prix marché), lorsqu'ils s'engagent à louer leur logement neuf pendant 9 ans, à des foyers à ressources limitées (plafonds de ressources imposés), et ce uniquement dans des zones où le besoin est supposé réel (fort déséquilibre offre/demande de locations).

Le comparatif des dispositifs en un coup d'oeil:

 

Le dispositif Dufflot plus intéressant que le Scellier?

De prime abord, on ne peut qu'être séduit par le bonus fiscal de la nouvelle loi, avec 5 points de plus de réduction d'impôts (18% vs 13%).

Mais mais mais......ce dispositif peut s'avérer moins séduisant pour les contribuables dont la pression fiscale, et donc la nécessité de la diminuer, est la plus forte. En effet, le nouveau dispositif fait partie des avantages fiscaux soumis au plafonnement des niches fiscales désormais ramené à 10 000 euros par an depuis le 1er janvier 2013. Or ce seuil était encore de 18.000 euros + 4% du revenu imposable dans le cadre du Scellier, qui laissait de plus larges possibilités de cumul d'outils de défiscalisation chaque année.

Seconde restriction, toute somme investie au-delà du plafond d'investissement annuel de 300.000 euros n'ouvre plus droit à aucun avantage fiscal. Dans le cadre du Scellier, l'excédent pouvait être imputé sur l'impôt exigible des 6 années suivantes.

Et enfin, évidemment, il faut tenir compte du volet social très contraignant de ce dispositif. Notamment, appliquer un loyer "sous-évalué" dans un secteur où le marché immobilier est tendu (et donc cher!) impactera forcément - et significativement - le rendement.

De nombreux exemples chiffrés circulent sur la toile, pour tenter de comparer (soit-disant) objectivement les 2 dispositifs; j'ai préféré ne pas en reprendre ici, car ils présentent alternativement l'un ou l'autre comme plus intéressant, souvent selon l'intérêt qu'ils ont dans la commercialisation de programmes! (les Scellier étaient proposés jusqu'au 31 décembre 2012).