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Cet hiver, les prix AUSSI ont pris froid!

Après un interminable hiver (plein de gel, autant dans les transactions que dans les rues parisiennes!), les notaires ont fait le bilan, début avril 2013, de l'année immobilière 2012, et ENFIN, a été confirmé ce que tous nous attendions / espérions / projetions .... depuis un bail: les prix ont commencé à baisser dans la capitale!

Au dernier trimestre 2012, les prix des appartements ont baissé de 2% dans Paris, pour atteindre un prix moyen de 8 270 euros/m2. Dans le détail, le recul des prix a surtout été sensible sur les biens de moindre qualité (c'est également ce que nous constatons)

Toujours selon les notaires, cette tendance de baisse modérée devrait se poursuivre en 2013, avec des prévisions allant de -1 à -4%, car malgré des conditions économiques et fiscales toujours incertaines, les taux d'emprunt sont historiquement bas (3,19 % en moyenne fin mars pour un crédit sur 20 ans).

Et en effet, les premières analyses du marché de début 2013 ne révèlent pas d'effondrement: d'après les baromètres de prix mensuels publiés par MeilleursAgents.com, après des baisses successives enregistrées en janvier et février (-0,8% et -0,3%), un (petit) rebond de +0,2% est enregistré pour le mois de mars dans la capitale. Rebond qui peut s'expliquer tout de même par l'augmentation traditionnelle de la demande au printemps: les familles se préparent pour la rentrée scolaire, les beaux jours arrivent, et la belle luminosité rend les appartements sombres plus faciles à mettre en valeur :)

Vu de notre chaumière, en effet, les prix baissent, en moyenne, et les délais de vente s'allongent. C'est-à-dire que nous voyons passer et repasser certains appartements, toujours pas vendus semaine après semaine, et que nous voyons doucement fondre les prétentions de leurs propriétaires.

Quelques exemples en vrac....

Un 2p de 47 m2 dans le 12e, dans le secteur de Bastille/Gare de Lyon, rénové et très bien agencé, mais en étage bas avec un vis-à-vis proche sur cour, est en vente depuis 6 mois; intialement à 470 000 euros, il est aujourd'hui proposé à 420 000 euros (soit un prix revu de + de 10% à la baisse).

Un duplex de 60 m2 dans le 5e, en 4e et dernier étage sans ascenseur, mis en vente à 750 000 euros en février, est aujourd'hui proposé à 670 000 euros..

Un duplex familial de 82 m2 dans le 9e, mis en vente à 920 000 euros en janvier, a été ramené en 3 mois au prix beaucoup plus raisonnable de 770 000 euros.

CEPENDANT, ATTENTION.....

Nous continuons à mettre nos clients en garde: les produits "bien sous tous rapports" (toujours trop rares) et surtout, mis en vente au bon prix, continuent à se vendre comme des petits pains, et dans des délais records. Le week-end dernier, nous avons visité pour un de nos clients un joli 3p parfaitement optimisé, dans le 2e arrondissement, lumineux et bien refait. Mis en vente à 10 300 euros/m2, ses propriétaires avaient reçu 4 offres au prix à la fin de la première journée de visite...

Habiter un lieu "extraordinaire"

 

Avec l'ascension du prix du mètre carré en 10 ans dans la capitale, certains n'ont pas hésité à investir des lieux "différents".
Si vous êtes allergiques aux travaux, passez votre chemin, car habiter un lieu hors du commun nécessite obligatoirement une longue phase de transformation.  

 

Anciennes imprimeries, anciens ateliers de ferronnerie transformés en loft, garages et boutiques...depuis quelques années, églises, chapelles et prieurés font aussi leur entrée remarquée sur le marché immobilier. 

Cela reste des lieux atypiques, pas aisément habitables car il faut beaucoup d 'imagination pour projeter un lieu de vie dans de tels édifices . il faut savoir que les évêchés gardent tout de même un droit de véto sur ces transactions. Granges , étableschais et moulins offrent de beaux volumes avec des terrains. 

 

En ce qui concerne les péniches, les places sont rares. En effet, ce sont les mairies qui louent les places et les listes d'attente sont souvent longues. 

Les sémaphores offrent souvent de beaux volumes et surtout une vue imprenable sur le littoral. 

 

Transformer ces lieux insolites en logement, peut être une bonne opération financière, à condition de s'assurer que le changement d'affectation est possible. Avant d'acheter, il est donc préférable de vérifier la validité de votre projet auprès de :

- la copropriété, en lisant le règlement de copropriété qui vous indiquera la destination du lot et les restrictions éventuelles prévues par la destination de l'immeuble. 

- la commune avec le PLU (plan local d'urbanisme) qui précise les règles d'urbanisme en vigueur. 

- le notaire qui vérifie si la commune a prévu d'exercer son droit de préemption.

Une fois, ces formalités réglées, il ne faut pas avoir peur des travaux car transformer de tels lieux en habitation peut être long et couteux. Prévoir un prix de travaux par mètre carré supérieur à la moyenne parisienne car il faut souvent intégrer le volume dans de tels édificices. Un plafond à repeindre avec 6 mètres de hauteur ne coûtera pas le même prix que repeindre le plafond de votre salon dans un classique immeuble ancien parisien avec 2,80 mètres de hauteur !!! 

 

La frilosité du marché de bureaux à Paris !!!

Acheter un bureau pourrait paraître plus facile pour certaines personnes, que d'acheter un appartement. En effet, dès qu'on lève le nez en se promenant à Paris, on voit des centaines de panneaux proposant des bureaux. Mais en réalité, il s'agit de bureaux mis à la location et non à la vente. Alors, pourquoi ne pas transformer ces bureaux vides en appartement ? pourquoi ne pas élaborer une fiscalité incitant les propriétaires de bureaux à revendre ? pourquoi laisser tant de m2 vide ? 

Le marché immobilier de bureaux souffre donc d'une pénurie de produits à la vente. Pas étonnant, car les nombreuses lois de finance publiées en 2012 ont pu "refroidir" certains propriétaires de locaux commerciaux.  

Et pourtant, il existe bien  une exonération des plus-values immobilières des entreprises soumises à l’IR après 15 ans de détention. 

     

En 2013, le marché immobilier de bureaux devrait suivre le même trend qu'en 2012, avec encore davantage d'attentisme. L’incertitude économique, politique et fiscale élevée, la compression des marges des entreprises devraient amener à une baisse de l’investissement des sociétés non financières en 2013.

 Un début d’année 2013 délicat pour l'immobilier de bureaux

Avec près de 400 000 m2 de bureaux loués ou vendus durant le 1er trimestre 2013, l’activité en Ile-de-France est en recul de - 24 % par rapport à la même période en 2012. Après les bons résultats de 2012, cette année débute timidement.

La baisse d’activité a touché la plupart des secteurs, quels que soient le segment de surface et la localisation, avec un repli sensible des transactions de plus de 5 000 m2.

Le marché des moyennes transactions (1 000 m2 - 5 000 m2), a mieux résisté avec une baisse de -4% , notamment dans Paris et l'Ouest de Paris.

Le marché des petites transactions (< 1 000 m2) affiche quant à lui des volumes commercialisés en baisse de - 18 % sur un an.

Dans Paris, le marché est en repli de - 15 % sur un an, avec 153 800 m2 loués ou vendus à des utilisateurs finaux au 1er trimestre 2013. 

La situation économique difficile, caractérisée entre autres par une croissance atone et de fortes incertitudes économiques et fiscales, continue de peser sur les prises de décisions des entreprises, très attentives aux conditions de marchés. Pour nombre d’entre elles, les charges financières d’un déménagement peuvent s’avérer prohibitives à court terme pour leur trésorerie.

De leur côté, les propriétaires, attentifs à la vacance de leur patrimoine, ont davantage négociés avec leurs locataires, afin que ceux-ci restent en place, malgé une croissance de chiffre d'affaires revue à la baisse, voire même négative.  

 

Un stock de bureaux en croissance : 1,4 million de mètres carrés vides !

D'un côté le stock de bureaux vides ne cesse de gonfler en Ile de France, alors que la pénurie de logements est toujours aussi criante. 

"Pas moins de 4,5 millions de m2 d'immobilier d'entreprise ou de commerce seront vacants en Ile-de-France d'ici un an. C'est particulièrement notable dans les communes de la première couronne de Paris qui ont clairement privilégié le bureau au détriment du logement, en raison des retombées fiscales et pour des questions d'image", explique Jean-Michel Ciuch qui a publié fin décembre 2012 une étude intitulée "Le scandale de l'immobilier d'entreprise dans un contexte de crise du logement".

Preuve de ce déséquilibre, les prix de vente ont plongé de 20 % dans le bureau entre 2007 et 2012, quand ils ont flambé de 15% dans l'habitation neuf. 

Dans paris, 1,4 million de mètres carrés étaient vide à fin juin 2012. 

Beaucoup de bureaux ne sont plus adaptés et restent inoccupés. Il faudrait les transformer et les revendre en logements.

M. Le Guen encourage la ville à partir à "la reconquête de centaines de milliers de mètres carrés de bureaux au sein d'immeubles hausmanniens". L'idée, reprise aussi par Cécile Duflot, ministre du logement, d'instaurer une taxe sur les bureaux vacants lui paraît bonne.

A quel prix, transformer ces bureaux en habitation  ? 

Convertir des bureaux en habitation s'avère compliqué car tous les immeubles ne s'y prêtent pas. 

Il faut avoir la possibilité de créer des ouvertures avec des vues, des colonnes pour desservir les pièces dites "humides"... A ces difficultés "architecturales" s'ajoute un prix de la rénovation supérieur à celui de la construction neuve, car il faut compter 2000 à 2500 € par mètre carré à Paris, contre 1600 à 1800 € en cas de construction en moyenne.  

Ces coûts ne sont pas le seul frein. 

"A Paris, dès que l'opération de restructuration dépasse 800 mètres carrés, il faut intégrer 20 à 30% de logement social. Cette obligation met en péril la viabilité de l'opération dans 85% des projets de restructuration d'immeubles que nous étudions", souligne M.Dourdet.

Transformer un immeuble entier de bureaux à Paris pour le revendre en appartements semble donc rarement rentable, et encore moins dans l'hypothèse d'une mise en location, notamment avec une rentabilité inférieure à l'immobilier commercial et les mesures telles que le blocage des loyers.

 

 

Les prix/m2 par station de métro

Très bien faite, cette carte des prix/m2 par station de métro, publiée par MeilleursAgents.com!...

J'en profite pour, une nouvelle fois, rappeler qu'un prix moyen concerne un produit moyen vendu à Paris, lequel produit moyen n'est malheureusement pas un dernier étage avec ascenseur refait intégralement par architecte ;-) .... mais plutôt un appartement en étage intermédiaire, avec au moins un défaut majeur (manque de lumière / vis-à-vis gênant / bruit / plan ni optimisé ni optimisable..) et le plus souvent avec des travaux! (nous referons prochainement une note sur le sujet).

Retrouvez l'étude complète des prix immobiliers par métro sur le site de MeilleursAgents.com

Hallö

Il y a 2 jours, on vous a dit qu'on arrêtait avec Ikéa, mais une petite dernière quand même parce-qu'elle est bien bonne!.... nous vous laissons apprécier la pub du géant suédois pour sa gamme Hallö....

La nouvelle collection Ikéa Stockholm

Certains vont décidément penser qu'on est sponsorisées par le géant suédois, mais ce n'est pas de notre faute si ledit géant a soit de supers idées novatrices, soit les mêmes idées que les autres,  mais en faisant mieux et moins cher que les autres ;-)

Promis après on arrête!....

Avec sa nouvelle collection -présentée à la presse le mois dernier et disponible en avril dans les magasins- Ikéa a ciblé les 2 grosses tendances du moment: le style scandinave (ça, facile, il connait!), et l'esprit vintage des années 50-60.

La collection est un peu plus haut de gamme -et un peu plus chère aussi- que la production habituelle du suédois, avec de jolis matériaux (cuirs vachette pleine fleur, velours, coton, verre soufflé à la bouche, noyer aux veinages marqués....) et de belles finitions (les pieds notamment sont mieux réussis que d'habitude!).

Hormis quelques pincées de couleurs tendance (du jaune pep's, et du vert évidemment, qui est la couleur Pantone de l'année) - très sympas mais qui se périmeront malgré tout assez vite- l'ensemble est chaleureux et intemporel (miroirs ronds tout simples, canapés épurés, ....). Plutôt réussi!