Investir à l'étranger, épisode 01: les Etats-Unis

Devenir propriétaire à l'étranger peut vous permettre de réaliser une bonne affaire, à condition de prendre ses précautions! En effet, si la législation française est protectrice pour les acheteurs, ce n'est pas le cas dans tous les pays…

Alors, comment ça se passe aux Etats-Unis ?

Lorsqu’on fait quelques recherches rapides sur internet, on tombe inévitablement sur une multitude de sites nous invitant à investir immédiatement aux Etats-Unis. C’est le moment, disent-ils, « de saisir une opportunité unique et exceptionnelle ! ». Oui mais, quels sont les pièges à éviter avant de se lancer ?

Ce qu’il faut savoir :

La première difficulté est la suivante : les règles diffèrent d’un état à l’autre. Selon que l’on souhaite acheter à New York, Miami ou Los Angeles, le processus d’achat sera différent. Du coup, pas facile de s’y retrouver !

D’une manière générale toutefois :

- Aux Etats-Unis, chaque agent immobilier a dans son portefeuille, des mandats de biens à la vente qu’il doit partager avec les autres agences à travers un système commun appelé MLS (Multiple Listing System). Pas besoin donc, comme en France, de faire le tour des agences ! C’est ce fonctionnement qui explique peut-être qu’aux Etats-Unis, il n’y a pas (ou peu) de marché de particuliers !

- Les charges de copropriété sont beaucoup plus élevées aux Etats-Unis. Ainsi, un prix d'achat très bas cache parfois de coûteux frais d'entretien. La plupart des résidences récentes imposent des services payants : gardiennage 24h/24, piscine, laverie... Prudence donc, c’est parfois « trop beau pour être vrai » et il n’est pas rare de voir des charges équivalentes à un mois de loyer à Paris…

- De la même manière, les frais d’assurance peuvent parfois être très élevés. Ce sera le cas si vous investissez, par exemple, dans une maison en Floride, fréquemment touchée par les ouragans (rassurant, pas vrai ?)

- Attention aussi à la fiscalité. Si vous comptez louer votre bien pour en tirer des revenus, il faudra les déclarer également en France. Mais vous ne subirez pas une double imposition.

- Quant aux délais, en France il faut compter 3 mois entre le compromis de vente et l'acte définitif, en fonction des conditions suspensives ou encore des disponibilités du notaire. Aux Etats-Unis, il faut en moyenne 1 mois et demi entre le moment où vous signez le contrat d’achat et le moment où la vente définitive sera enregistrée. Plus rapide, donc ! Mais ça signifie aussi que vous aurez moins de temps pour effectuer les dernières démarches… Et elles sont nombreuse : à New York il vous faudra par exemple obtenir l’accord du conseil de l’immeuble (un processus complexe qui nécessite la transmission d’un certain nombre de documents…). En Floride et en Californie, vous devrez faire procéder à l’inspection des lieux (à vos frais !). Sans oublier bien sûr les démarches concernant la finalisation du financement.

- Les frais de clôture (l’équivalent de nos frais de notaires) sont des dépenses supplémentaires qui incombent à la fois à l’acheteur et au vendeur. En ce qui concerne l’acheteur, lorsqu’il décide de payer la propriété en argent comptant, il doit généralement s’acquitter de frais de clôture équivalents à environ 3,5% du prix d’achat. S’il obtient un prêt hypothécaire, les coûts totaux de clôture s’élèveront alors à environ 5,5%. Les frais de clôture comprennent les taxes d’enregistrement, les honoraires d’avocat, les frais de l’agent de gestion, l’assurance titres, les frais bancaires, les frais divers et les impôts hypothécaires. En tous cas, cela reste moins cher qu’en France…

- Bon à savoir également, aux Etats-Unis, les propriétaires doivent payer à la municipalité le « Property Tax ». Cette taxe est calculée selon la valeur marchande du bien et elle est réglée chaque année au mois de novembre. On peut considérer que cette taxe est l’équivalent de la taxe d’habitation française. La taxe foncière n’existe pas aux États-Unis. Ceci dit, le montant de cette taxe sur la propriété est grosso modo l’équivalent du montant des deux taxes (habitation et foncière) en France.

- Enfin, le gros avantage d’investir aux Etats-Unis concerne la question de la plus value. En effet, la plus value appliquée en cas de revente du bien se situe entre 10% et 20% pour un particulier, et s’il s’agit d’une société française qui a acquis le bien immobilier, elle devra payer 40% !

- La plus value peut aussi être exempte d’imposition si l’argent est réinvesti. C’est ce qui explique peut-être la « fuite » de pas mal d’investisseurs en ce moment…

Si vous avez la moindre question à nous poser, Linda Victor (ça sonne Américain!), chasseuse au sein de l'équipe d'Homelike Home, se fera un plaisir de vous répondre!

Tableau récapitulatif :

France

Etats-Unis

Première étape

Trouver le financement.

En France, 80% des personnes ont recourt au crédit immobilier pour financer leur bien. Trouver le prêt aux conditions les plus avantageuses est la première étape à valider.

NYC

Californie / Floride

Préparez-vous !

Si vous faites appel à un financement, vous devrez vous adresser à un courtier hypothécaire ou un banquier et obtenir un pré-accord de prêt avant d’entamer vos recherches.

A New York il est impératif de disposer d’un avocat qui puisse relire votre contrat et protéger vos intérêts au cours de la transaction.

Enfin, vous devez préparer vos fonds et en particulier les 10 % d’acompte requis.

Préparez-vous !

Là encore, les bonnes affaires partent vite ! Il faut donc se préparer afin de ne pas rater la bonne affaire le jour J pour des raisons administratives.

Deuxième étape

Faire une offre d’achat.

Une fois que le coup de cœur a eu lieu, il vous faut faire une offre d’achat. En retour, le vendeur fera peut-être une contre-offre déclenchant la procédure de négociations qui conduira éventuellement à un accord sur le prix d’achat.

Faire une offre d’achat.

Si l’offre est acceptée, ce même document se transforme en contrat.

Faire une offre d’achat dans les mêmes conditions qu’à New York

Troisième étape

Signer le compromis de vente.

Acte ferme et définitif par lequel les parties s’engagent sous réserve que l’acquéreur obtienne un prêt.

L’acheteur bénéficie d’un droit de rétractation de 7 jours.

Dans le cas contraire, l’acheteur dispose d’une période d’un mois pour trouver et signer son financement.

L’option engagée par le compromis de vente prend la forme d’une indemnité d’immobilisation de 5 à 10% du prix de vente. L’agence enregistre ce 1er versement sur un compte d’attente (séquestre) qui viendra en déduction du règlement final.

Signer le contrat.

Une fois que l’offre est acceptée par le vendeur, l’agent ou l’avocat de ce dernier envoie le contrat et le règlement de l’immeuble à votre avocat pour qu’il les relise.

Le délai de relecture du contrat par votre avocat est habituellement de 5 à 10 jours ouvrables.

Il est important de préciser que jusqu’à la signature d’un tel contrat le vendeur pourra continuer de faire visiter son bien et accepter une offre plus élevée.

A la signature du contrat un acompte d’une valeur égale à 10 % du prix du bien est dû. Vous devez donc vous assurer que les fonds correspondants sont immédiatement disponibles aux Etats-Unis.

Cet acompte est conservé sur le compte séquestre de l’avocat du vendeur.

Signer le contrat.

Là encore un acompte doit être versé.

Quatrième étape

Définir les paramètres de l’emprunt auprès de son banquier.

Obtenir l’accord du conseil de l’immeuble.

L’approbation du conseil est sans doute le moment le plus désagréable de l’achat d’une propriété à New York. Vous ne pourrez l’éviter.

Vous devrez fournir un ensemble exhaustif de pièces, avec de nombreux renseignements personnels et financiers: déclarations fiscales, relevés de compte, références personnelles et professionnelles, etc.

Procéder à l’inspection des lieux.

Une fois le contrat signé, le représentant de l’acquéreur ou l’acquéreur lui-même enverra une société agrée procéder aux inspections du bien, qui vont porter sur la structure, la plomberie, l’électricité, etc.

Si les inspections sont validées, on passe à l’étape suivante.

Si des réparations doivent être faites, une négociation pourra avoir lieu entre le vendeur et l’acheteur ou ce dernier pourra tout simplement se retirer.

Attention l’inspection du bien étant à sa charge ces frais ne pourront pas être récupérés en cas de retrait (le coût peut varier entre 300 et 900 $ en fonction du type de bien inspecté).

Cinquième étape

Signer l’offre de prêt.

Finaliser le financement

Sixième étape

Signer l’acte authentique chez le notaire. Elle intervient en moyenne dans les 3 mois qui suivent la signature du compromis de vente.

Cet acte authentique rédigé par le notaire et signé en sa présence, officialise définitivement la vente. A cette occasion, les vendeurs et acquéreurs peuvent être représentés par leur propre notaire.

Le notaire remet à l’acquéreur le titre de propriété quelques jours après la signature de l’acte authentique.

Se rendre à la réunion de clôture.

C’est une transaction effective d’achat-vente, qui a généralement lieu plusieurs semaines après la signature du contrat (compter 1 mois et demi) C’est le moment où toutes les parties (vendeur et acquéreur, avocats des vendeurs et acquéreurs, avocat de la banque etc. se réunissent pour signer une dernière série de documents et pour effectuer tous les paiements.

C’est à l’issue de la réunion de clôture que

l’acquéreur se verra remettre le nouveau titre de propriété.

Signer l’acte de vente.

Il est normalement signé dans les 30 jours après la signature du contrat.

Le titre de propriété est transféré du vendeur à l'acheteur à la suite de la démarche.