La loi ALUR en application: premières impressions

 (Petit commentaire: j'ai failli intituler ce post "loi ALUR: premiers grincements de dents" ;-) )

 

Nous avons plusieurs fois évoqué le projet de loi ALUR puis son adoption, mais il est vrai que nous avons surtout parlé des "mesures-phare", celles qui ont fait couler le plus d'encre, à savoir l'encadrement des loyers et la GUL (garantie universelle des loyers).

 

Mais parmi les 177 articles de la loi, il y a un sujet qui a été moins médiatisé, et qui fait pourtant beaucoup parler (et transpirer! ) actuellement les vendeurs, acquéreurs, syndics, et notaires.

En effet, depuis le 27 mars 2014, dans le but de fournir une meilleure information à l'acquéreur d'un bien en copropriété, les documents suivants doivent être annexés à la promesse de vente (en plus du dossier de diagnostics techniques déjà obligatoire):

- le réglement de copropriété et l'état descriptif de division, ainsi que tous leurs modificatifs
- les 3 derniers PV d'assemblée générale
- le carnet d'entretien de l'immeuble (qui renseigne notamment sur les dates auxquelles ont eu lieu les gros travaux)
- lorsque le syndic dispose d'un fonds de travaux, le montant de la part du fonds travaux rattachée au lot principal vendu, et le montant de la dernière cotisation au fonds versée par le copropriétaire vendeur
- les sommes restant dûes par le vendeur, et les sommes qui seront dûes par l'acquéreur
- l'état des impayés de charges au sein du syndic, et de la dette vis-à-vis des fournisseurs (ces 2 derniers documents ne sont PAS à fournir dans le cas des copros de moins de 10 lots dont le budget prévisionnel est inférieur à 15 000€)
- le cas échéant, le diagnostic global et le plan pluriannuel de travaux

seront à fournir en sus dans le futur:

- A partir du 26 juin 2014, une attestation comportant la surface de la partie privative et la surface habitable du lot. Il s'agit de nouvelles définitions de la surface qui devront être redéfinies par décret.

- Une notice destinée à informer l'acheteur sur les droits et obligations des copropriétaires, lorsqu'un arrêté aura fixé les modalités de cette notice.

- La "fiche synthétique" de la copropriété établie par le syndic, regroupant les données financières et techniques de l'immeuble, à compter du 1er janvier 2017 pour les immeubles comportant plus de 200 lots, du 01/01/2018 pour les copropriétés de taille moyenne (entre 50 et 200 lots), et du 01/01/2019 pour les copropriétés de moins de 50 lots.

L'objectif fixé par ces dispositions est tout à fait louable: mieux informer l'acquéreur en amont , en lui donnant une vision globale de la copropriété dans laquelle il achète.
(malgré leur caractère facultatif jusqu'à présent, nous collections déjà certaines de ces pièces systématiquement avant la promesse, notamment les PV d'AG)

Mais le plus gros de cette information doit être fournie par le syndics, qui n'étaient absolument pas préparés à ce grand chambardement. Les plus rapides sont capables de transmettre les documents en 10 jours.... versus 1 mois pour les plus lents!

Le délai entre l'acceptation de l'offre et la promesse de vente, qui était en moyenne de 3 semaines, est passé à 1 mois 1/2 environ. Certaines agences choisissent de faire signer les promesses de vente malgré tout, sans avoir forcément réuni tous les documents - histoire d'éviter qu'acquéreur et/ou vendeur ne disparaissent dans la nature entre temps ;-) - mais les 7 jours du délai SRU ne courent qu'à compter de la date où l'ensemble des pièces ont enfin été rassemblées.... situation particulièrement angoissante pour le vendeur, car il s'expose pendant plusieurs semaines au désistement de son acquéreur.

Stress pour les vendeurs - et donc pour les professionnel de l'immobilier -  suractivité pour les syndics, "embouteillages" de dossiers et arrachage de cheveux chez les notaires.... et complexification indéniable des transactions immobilières, on ne peut pas dire que cette première application de la loi ALUR se fasse dans la sérénité!

Cela dit, la loi ne crée pas de nouveau document: elle impose seulement au vendeur de les réunir bien plus tôt qu'auparavant. Après une transition douloureuse, on peut donc espérer que les uns et les autres s'organisent, et que ces délais astronomiques finissent par se réduire. D'autant plus qu'à partir de 2015, les syndics devraient - selon la loi Alur - mettre en place un extranet "copropriété", sensé faciliter l'accès aux informations.... A suivre, nous en reparlerons!