Comme tous les ans à la même époque, fleurissent -et en harmonie!- des couvertures de magazines remplies de toits parisiens: les dossiers immobilier sont de retour!
"Le retour des bonnes affaires", "les baisses quartier par quartier", etc.... le message semble unanime: les prix ont baissé à Paris, les taux d'emprunt baissent, vite vite, il faut acheter, c'est le moment! Alors.... info ou intox?..... lecture attentive, de tout, même des toutes, toutes petites lignes!....
Des chiffres effectivement à la baisse
En mai 2009, selon la Chambre des Notaires, le mètre carré avait perdu 5,9% de valeur sur un an (et le dernier rapport de la Chambre des Notaires, fraîchement remis à jour le 10 septembre 2009, parle de 7,8% de baisse annuelle).
Les volumes, en revanche, même si toujours en baisse, se ressaisissent: le volume de ventes en Ile de France, qui avait perdu 42% au cours de l'hiver, n'a baissé "que" de 24% à la fin du second trimestre 2009 par rapport à l'an passé.
Des baisses certes.... mais pas partout, et pas sur tout!
C'est l'info que nous pistions.... car pour nous qui traquons les jolis biens sans défaut, le plus souvent en étage élevé, avec ascenseur, avec plan parfait, soleil à foison, et jolie copro, l'offre demeure rare, les prix élevés, et la compétition parfois féroce.
Alors ouf -mais en cherchant bien- les journaux de ce mois de septembre le confirment: "Il faut avoir en tête que les baisses à venir ne concerneront pas tous les biens", et notamment les jolis produits du centre parisien, où "la pierre joue un rôle de valeur refuge" (Capital).
Donc tout ne baisse pas: la crise rétablit plutôt une certaine hiérarchie. Les quartiers qui baissent le plus sont ceux qui avaient le plus grimpé ces dernières années (quartiers bobos type 10e, 18e,..... prisés mais à l'habitat de qualité très inégale), et le moindre défaut "plombe" immédiatement le prix d'un appartement.
Comme toujours -on le regrette !- les exemples de transactions qui étayent ces articles, très incomplets, ne permettent malheureusement pas de vérifier cette hiérarchisation.... sans précision d'étage, de vue (rue ou cour? vue sur voisin ou sur jardin?), de nuisance sonore, etc.... ils peuvent difficilement être pris en référence!
Quelques incohérences, du coup!
Comme les exemples ne sont pas assez détaillés, on a du mal à donner du crédit aux prix indiqués: pas plus de 7000 euros/m2 dans le secteur des Gobelins? Moins de 7000 à Passy? C'est-à-dire des prix comparables (2 pages plus loin) aux prix pratiqués dans le XIX et le XXe??!
Crédits à taux bas?
Message unanime d'optimisme concernant les prêts immobiliers: les taux ont véritablement baissé, et on peut aujourd'hui emprunter à un taux d'environ 4% sur 15 ans (contre 1,5 points de plus il y a 1 an).
Par contre, peu d'éléments donnés concernant le durcissement des conditions d'obtention (et c'est bien le point qui nous soucie, il est de plus en plus difficile d'estimer la solidité des dossiers financiers de nos clients en amont).
Un article du Figaro, début septembre, indiquait que les organismes financiers n'arrivent pas à atteindre les objectifs d'en-cours de prêts fixés par Christine Lagarde, signe que les conditions d'obtention sont toujours très dures, ou que les demandes de prêts sont insuffisantes?
Un marché "dopé" par certains types de clientèle
Là aussi avis unanime: cette "petite" reprise de rentrées'explique par le retour (relatif) des primo-accédants (aidés parle le doublement du prêt à taux zéro) et des investisseurs (avec le dispositif Sceiller)
Mais de "secondo-accédants", point. C'est-à-dire des gens qui revendent pour s'agrandir. Et nous le constatons: effrayés par le prêt relai, les familles renoncent à leur projet, ou vendent pour partir en location, avant de racheter.
En bref.....
Quelques "bonnes affaires", certes, mais peut-on parler de bonne affaire pour un produit décôté à cause d'un ou plusieurs défauts?
Le contexte actuel est à la fois bon et pas bon pour nous, chasseurs immobiliers: nos clients, qui lisent comme nous les journaux, mais beaucoup les gros titres (ce sont en général des gens très occupés!), s'attendent à faire de supers affaires. Or, sur le type de produit ciblé, les baisses sont faibles voire nulle, et le climat d'attentisme cause toujours une pénurie de vrais bons produits de qualité.
Par contre, les délais de vente sont, même pour de jolis apparts, un peu allongés (en 2006, nous "rations" qq produits, même de grandes surfaces, qui se vendaient dans l'heure!). Ce qui est plus confortable!