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Les chiffres de l'immobilier: à prendre avec des pincettes!

Je m'apprêtais à commenter rapido le dernier baromètre des prix MeilleursAgents.com (et aussi à réveiller ce blog d'un sommeil profond de quelques semaines :-))..... et puis finalement, volte-face, avant de parler chiffres, je repense à un article du Figaro Economie mis de côté mi-avril, et jamais commenté.

Son titre est éloquent: "les statistiques du logement en mal de crédibilité".

Il y est rapporté la cacophonie qui règne sur les chiffres publiés par les acteurs du monde immobilier. Par exemple, les notaires ont annoncé une baisse de 4.4% en 2009 sur le marché français, versus -6.4% selon Century 21....

Il n'y a donc pas d'"indice officiel" ou de "label"pour les prix de l'immobilier.

La FNAIM, et les réseaux de vente (Century 21, Orpi), se basent sur des promesses signées, les notaires sur des actes de vente (donc avec un décalage dans le temps). Les réseaux utilisent les données de ventes qu'ils ont eux-mêmes réalisées, or cette base de données a fondu comme neige au soleil en 2009 avec une énorme baisse du nombre de transactions.

Donc prudence, prudence, dans la lecture des chiffres.... les plus fiables nous paraissant être, bien sûr, ceux des notaires, puisqu'ils utilisent une banque de données exhaustive, mais il faut garder en tête le décalage de quelques mois (délai signature promesse-signature vente).

Stabilisation des prix..... vraiment?

Alors qu'un certain nombre de médias continuent à véhiculer l'idée d'une stabilisation générale des prix de l'immobilier (au hasard, l'interview du PDG de Nexity dans le Figaro de ce matin), d'autres nous paraissent beaucoup plus réalistes sur la situation actuelle.

Reuters rapportait hier les derniers chiffres donnés par le réseau Century 21, qui souligne l'exception parisienne: sur Paris, les prix ont augmenté de 11,3% sur un an, et de 7,4% entre le 4ème trimestre 2009 et le 1er trimestre 2010. Gloups.

Dossiers immobilier: et ça continue, encore et encore

Que dire des derniers Spécial Immobilier parus dans la presse au mois de Mars?

Déjà, qu'il y en a bien trop souvent (le dernier il y a à peine plus d'un mois, c'était là)

Et comme il y en a trop souvent, on n'y lit rien de bien neuf.

"La pénurie règne", "Offre famélique", "les prix repartent à la hausse", "attentisme des vendeurs", "l'offre, déjà structurellement faible, s'est considérablement réduite", "demande intense".... situation que nous aimerions voir changer.

Vendeurs, revenez, c'est le moment!

MeilleursAgents, suite: cas pratique

Dans cette note-là dédiée à ce nouveau service de qualité, j'évoquais les "limites" de l'outil de simulation en ligne, qui ne prend pas en compte -et ne le pourrait pas, faute de données disponibles- des critères aussi importants et discriminants que la fonctionnalité du plan, la vue, les nuisances sonores, la qualité de la rénovation, etc.... 

Un petit cas pratique bien révélateur, sur un produit visité récemment:

4 pièces de 88 m2 carrez, dans une petite rue calme du 16e Nord, 4e étage avec ascenseur d'un immeuble ancien classique de bonne facture, en face d'un immeuble plus bas, donc bénéficiant d'une vue dégagée, d'un plan compact sans perte de place (vaste double séjour et 2 chambres de bonne taille, dont une sur cour), et rénové de manière contemporaine (et meublé avec beaucoup de goût, avec quelques jolies pièces industrielles d'époque). Bref, l'appart que tout le monde recherche.

Produit vendu 845 000 euros en quelques heures, après une véritable foire d'empoigne.

L'outil de simulation MeilleursAgents.com estime ce bien à 710 800 euros Net vendeur en moyenne, avec une fourchette allant de 675 248 € à 746 327 €.

Cqfd.

Agent immobilier ou Chasseur immobilier: faut-il choisir?

Alors bien sûr, nous étions ravies d'être citées dans Les Echos (le week-end dernier), et nous nous sommes empressées de rajouter cet article à notre revue de presse.

Mais sincèrement, l'article ne vaut pas le détour, loin de là....

Le titre annonçait déjà la couleur: "Le match de la semaine: chasseur d'appartements ou agent immobilier?". Le chasseur immobilier est présenté comme 3e alternative à 2 autres "la recherche en direct ou par la biais d'un agent immobilier".

On ne le dira jamais assez (et on l'avait dit là, d'ailleurs), chasseur immobilier et agent immobilier sont copains, pas ennemis jurés. Ils sont complémentaires, et pas concurrents. Le 1er travaille exclusivement pour l'acquéreur, le 2nd pour le compte du vendeur. 

Dans cet article, d'autres généralités inexactes, mais nettement moins importantes: tous les chasseurs d'appartements ne travaillent pas sur mandat exclusif, et tous ne sont pas rémunérés uniquement à la vente.

Article écrit un peu trop vite?

Nouveau métier: courtier d'agences immobilières

Tout comme le métier de chasseur immobilier est apparu "grâce" au découragement des acquéreurs, les inquiétudes des vendeurs -méfiance et manque de critères objectifs de choix face à la multitude d'agences, allongement annoncé des délais moyens de vente- ont inspiré les entrepreneurs!

Parmi eux, MeilleursAgents.com (nom un peu pompeux quand même, hein, est-ce qu'on s'appelle MeilleursChasseurs nous!), premier cyber-courtier d'agences immobilières.

Le principe?

Le vendeur pense vendre, mais à quel prix? Le site propose en libre accès (gratuitement, donc) une cartographie très précise des prix, immeuble par immeuble, avec possibilité d'affiner avec les caractéristiques du bien. Pas encore parfait certes (quid de l'exposition, de la vue, de la hauteur sous plafond, de la modularité du plan, ....), mais ils sont allés aussi loin que possible dans ce qu'il est possible de faire à partir de chiffres. En prime, un indice de confiance, de 1 à 5 sur 5, qui est fonction du nombre d'infos disponibles pour estimer le prix.

Ensuite, pour affiner, 2 agences partenaires sont sélectionnées sur des critères tangibles: performances réalisées sur des ventes de biens similaires, proximité de l'agence par rapport au bien à vendre, santé financière, etc... et se déplacent, pour affiner la première estimation. Le conseiller MeilleursAgents fixe le prix avec le vendeur en fonction des 2 estimations agences, avec une philosophie principale: mettre en vente au juste prix  = raccourcir le délai de vente.
(100% d'accord là-dessus, nombre de produits sont dévalués pour avoir circulé trop longtemps sur le net, à des prix irréalistes)

Une fois la décision de vente prise, un mandat est signé avec MeilleursAgents, qui délègue la vente en co-exclusivité aux 2 "super-agences" sélectionnées, mais coordonne l'ensemble, et reste l'interlocuteur du vendeur, avec possibilité de suivi en ligne, et reporting téléphonique hebdomadaire.

Et tout ça pour une commission de 4% -plutôt raisonnable par rapport aux commissions d'agences classiques- qui sera partagée en 3 (parts inégales), entre MeilleursAgents, l'agence qui réussira la vente, mais également -et c'est une première!- l'agence "perdante", quand même dédommagée de son travail (à hauteur de 15%). Judicieux pour mettre en place un partenariat solide!

Toutes les craintes des vendeurs ont donc été complètement exploitées.... et le concept est bon, franchement. D'ailleurs, la société traite déjà 3% du marché parisien, ce qui est énorme, vu le nombre d'agences parisiennes (2500 environ)

Notre vision de ce service sur le terrain?

Je n'ai eu qu'une seule visite en réalité avec une agence sélectionnée par MeilleursAgents, et l'expérience n'a pas été formidable (le produit suscitait un tel nombre d'appels que le prix affiché sur l'annonce avait grimpé de 20 000 euros au moment de la visite). Mais comme je dispose de trop peu d'infos pour juger, on va dire que l'indice de confiance de mon opinion est de 1/5!...

Peu de bons produits, décôte importante pour les produits à défauts

C'est que nous constatons depuis plusieurs mois sur le terrain:

- le moindre défaut "plombe" le prix d'un appartement, l'écart de prix se creusant notamment entre les étages bas (rdc et 1er étage), et les derniers.

- très peu de bons produits sont mis à la vente; l'offre est abondante, en apparence, mais constituée très largement de produits à défauts qui ne se vendent pas, ou mal.

Et -on s'en réjouit!- c'est le son de cloche que l'on retrouve dans la presse de ces derniers jours:

Le Monde de samedi "les biens présentant des défauts mineurs subissent des décôtes de 20 à 30%"

Le Figaro d'aujourd'hui: "la confiance pour mettre son appartement en vente n'est pas là".

Et dès qu'un produit de qualité sort sur le marché, c'est la foire d'empoigne.....

Petit cas pratique:

Un vendredi, il y a 2 semaines, je visite un 3/4 p dans le quartier de la rue de Lévis, dernier étage, ascenseur possible mais pas encore voté, à refaire du sol au plafond. Mais, point rarissime pour un appart dans un immeuble ancien, il possède une terrasse, sans aucun vis-à-vis, au calme absolu. Le produit a été mis sur le marcché le jour même.

  

Mise en vente à 7400 euros/m2, ce qui est bien au-delà des moyennes publiées pour le quartier, surtout pour un appartement à refaire, et dans un immeuble sans ascenseur (malgré la promesse "l'étude est faite, ça va être voté l'an prochain, c'est sûr").

Nos clients, absents le week-end suivant, ne visitent "que" 3 jours plus tard. Coup de coeur.

3 offres ont déjà été déposées pendant le week-end. Nos clients se positionnent moins de 5% en-dessous du prix, et sans condition suspensive d'obtention de prêt. Offre refusée, l'appartement est vendu quelques heures plus tard au prix mandat, et sans condition suspensive d'obtention de prêt.

Vous avez dit "la crise"?!...

NB: Le message des médias est globalement unanime, mais les titres des journaux sont quand même un peu.... déroutants! : "l'attentisme s'installe dans l'immobilier" pour le Figaro, tandis que le Monde titre "le marché immobilier sort lentement du coma"!...

Le logement idéal des français

Selon la dernière enquête Habitat réalisée par De particulier à Particulier, les candidats à l'achat immobilier sont aujourd'hui plus âgés et plus aisés.

Par rapport à l'enquête de 2007, la proportion de candidats à l'achat, âgés de moins de 30 ans passe de 32 à 17%. la conjoncture économique et la prudence des banques pour l'octroi de crédit aux plus fragiles ont écarté du processus d'achat une demande bien réelle mais solvable.

C'est la rentrée....... et ses dossiers immobilier!

Comme tous les ans à la même époque, fleurissent -et en harmonie!- des couvertures de magazines remplies de toits parisiens: les dossiers immobilier sont de retour!

"Le retour des bonnes affaires", "les baisses quartier par quartier", etc.... le message semble unanime: les prix ont baissé à Paris, les taux d'emprunt baissent, vite vite, il faut acheter, c'est le moment! Alors.... info ou intox?..... lecture attentive, de tout, même des toutes, toutes petites lignes!....

Des chiffres effectivement à la baisse

En mai 2009, selon la Chambre des Notaires, le mètre carré avait perdu 5,9% de valeur sur un an (et le dernier rapport de la Chambre des Notaires, fraîchement remis à jour le 10 septembre 2009, parle de 7,8% de baisse annuelle).

Les volumes, en revanche, même si toujours en baisse, se ressaisissent: le volume de ventes en Ile de France, qui avait perdu 42% au cours de l'hiver, n'a baissé "que" de 24% à la fin du second trimestre 2009 par rapport à l'an passé.

Des baisses certes.... mais pas partout, et pas sur tout!

C'est l'info que nous pistions.... car pour nous qui traquons les jolis biens sans défaut, le plus souvent en étage élevé, avec ascenseur, avec plan parfait, soleil à foison, et jolie copro, l'offre demeure rare, les prix élevés, et la compétition parfois féroce.

Alors ouf -mais en cherchant bien- les journaux de ce mois de septembre le confirment: "Il faut avoir en tête que les baisses à venir ne concerneront pas tous les biens", et notamment les jolis produits du centre parisien, où "la pierre joue un rôle de valeur refuge" (Capital). 

Donc tout ne baisse pas: la crise rétablit plutôt une certaine hiérarchie. Les quartiers qui baissent le plus sont ceux qui avaient le plus grimpé ces dernières années (quartiers bobos type 10e, 18e,..... prisés mais à l'habitat de qualité très inégale), et le moindre défaut "plombe" immédiatement le prix d'un appartement. 

Comme toujours -on le regrette !- les exemples de transactions qui étayent ces articles, très incomplets, ne permettent malheureusement pas de vérifier cette hiérarchisation.... sans précision d'étage, de vue (rue ou cour? vue sur voisin ou sur jardin?), de nuisance sonore, etc.... ils peuvent difficilement être pris en référence! 

Quelques incohérences, du coup!

Comme les exemples ne sont pas assez détaillés, on a du mal à donner du crédit aux prix indiqués: pas plus de 7000 euros/m2 dans le secteur des Gobelins? Moins de 7000 à Passy? C'est-à-dire des prix comparables (2 pages plus loin) aux prix pratiqués dans le XIX et le XXe??!

Crédits à taux bas?

Message unanime d'optimisme concernant les prêts immobiliers: les taux ont véritablement baissé, et on peut aujourd'hui emprunter à un taux d'environ 4% sur 15 ans (contre 1,5 points de plus il y a 1 an).

Par contre, peu d'éléments donnés concernant le durcissement des conditions d'obtention (et c'est bien le point qui nous soucie, il est de plus en plus difficile d'estimer la solidité des dossiers financiers de nos clients en amont).

Un article du Figaro, début septembre, indiquait que les organismes financiers n'arrivent pas à atteindre les objectifs d'en-cours de prêts fixés par Christine Lagarde, signe que les conditions d'obtention sont toujours très dures, ou que les demandes de prêts sont insuffisantes?

Un marché "dopé" par certains types de clientèle

Là aussi avis unanime: cette "petite" reprise de rentrées'explique par le retour (relatif) des primo-accédants (aidés parle le doublement du prêt à taux zéro) et des investisseurs (avec le dispositif Sceiller)

Mais de "secondo-accédants", point. C'est-à-dire des gens qui revendent pour s'agrandir. Et nous le constatons: effrayés par le prêt relai, les familles renoncent à leur projet, ou vendent pour partir en location, avant de racheter.

En bref.....

Quelques "bonnes affaires", certes, mais peut-on parler de bonne affaire pour un produit décôté à cause d'un ou plusieurs défauts?

Le contexte actuel est à la fois bon et pas bon pour nous, chasseurs immobiliers: nos clients, qui lisent comme nous les journaux, mais beaucoup les gros titres (ce sont en général des gens très occupés!), s'attendent à faire de supers affaires. Or, sur le type de produit ciblé, les baisses sont faibles voire nulle, et le climat d'attentisme cause toujours une pénurie de vrais bons produits de qualité.

Par contre, les délais de vente sont, même pour de jolis apparts, un peu allongés (en 2006, nous "rations" qq produits, même de grandes surfaces, qui se vendaient dans l'heure!). Ce qui est plus confortable!

Le baromètre de l'immobilier - septembre 2009

Ca y est, les chiffres de la chambre des notaires sont publiés depuis presque 15 jours. Un petit résumé du marché parisien en quelques chiffres et visibles sur le site  de la chambre des notaires.

On note un léger redressement des volumes de ventes (contrairement au 1er trimestre 2009) et une baisse modérée des prix. Le prix des appartements anciens à Paris est équivalent à celui de juillet 2007. Les prix ont baissé de -7,8% à Paris au 2ème trimestre 2009 vs 2ème trimestre 2008. Cette baisse des prix correspond à un moyenne sur le marché; il faut noter que les bons produits ne baissent presque pas, car ils sont souvent sans défaut.

En revanche, la baisse des prix est un peu plus importante en petite et en grande couronne.

Vous découvrirez l'analyse de Lara BEL dans quelques jours sur notre blog.