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Vidéo: interview de Christine et Lara de Homelike Home

Nous avons été interviewées il y a quelques jours par Matthieu Dureuil, de Pub Immo Conseil.

Si vous souhaitez tout savoir sur l'activité de chasseur immobilier, avoir notre opinion sur le marché, vous assurer que vous avez bien compris ce qui nous différencie d'une agence immobilière classique.... ou si vous savez tout ça mais voulez voir la vidéo de l'interview, c'est par ici!

Un petit aparté sur l'activité de Matthieu: Pub Immo Conseil s'adresse aux agences immobilières, dont elle aide à accroître la notoriété via le média internet (optimisation de la diffusion des annonces, négociation des offres web avec les prestataires, veille, optimisation de l'investissement, etc...)

Attention à la mérule!

La mérule?! (on peut aussi dire "le" mérule, d'ailleurs).... Quésako??

Ce champignon, assez peu médiatisé sur Paris, est davantage connu (et craint) dans le grand ouest français, où on l'appelle "la lèpre des maisons".

Il se développe dans des milieux présentant un fort taux d'humidité, ou avec une ventilation intérieure défectueuse. Une fois présent, ce champignon ronge le bois à vitesse grand V, et peut complètement rendre inhabitable une bâtisse en quelques mois, fragilisant planchers, murs et charpentes, jusqu'à effondrement.

La mérule se déplace rapidement, soit par par propagation des spores dans l'air, soit par déplacement de matériaux contaminés. Et elle est vicieuse: quand des traces commencent à apparaître, c'est souvent que le mal est déjà fait, et que dans les cloisons, sous les plinthes et sous les planchers, le champignon a fait "son trou"....

Mais pourquoi vous parle-t'on de la mérule sur ce blog, alors que nous travaillons essentiellement sur Paris?

Parce-que malheureusement, cet affreux champignon a passé le périph.... étonnamment, on n'en parle jamais (impossible de trouver le moindre témoignage parisien sur la toile!), mais en 9 années de recherches d'apparts, Homelike Home a été confronté 2 fois au problème, ce qui a conduit à annuler à chaque fois les transactions... la première fois dans un immeuble de la rue Notre-Dame de Nazareth, dans le 3e arrondissement, et la 2nde rue du Chemin Vert, près du métro Saint Ambroise dans le 11e.

A chaque fois, nous avons eu la chance d'avoir l'information via le syndic, ou via l'architecte de l'immeuble, car les propriétaires avaient soigneusement caché la présence de mérule, alors qu'ils en avaient connaissance.
Pour un immeuble, en effet, la présence de ce champignon est une vraie catastrophe, car son éradication passe très souvent par la mise à nu totale de la charpente.... une sacrée tuile quand on veut mettre en vente son appart refait à neuf!

Et malheureusement, malgrè la multiplication des diagnostics obligatoires, aucun ne "piste" ce champignon.... même si le diagnostiqueur, en établissant le diagnostic "termites", doit signaler tout autre "soupçon" de présence d'un champignon (il peut d'ailleurs être attaqué si les traces de mérule étaient visibles)

Quel recours a-t'on quand on découvre la présence de mérule chez soi?
Un propriétaire "de longue date" qui voudrait être indemnisé, doit prouver qu'un dégât des eaux favorisant le développement de mérule a eu lieu, à son insu bien sûr.
Pour un propriétaire qui vient juste de se porter acquéreur d'un bien, et se rend compte de la présence du champignon en s'installant (très souvent en procédant à des travaux), il faut prouver que le vendeur du bien avait connaissance de ce problème, et l'attaquer pour vice caché intentionnellement.... ce qui est à priori plus facile à Paris, en copropriété, où ce type de problème donne lieu à des échanges formalisés entre acteurs de la copro... c'est moins évident en maison individuelle!

Reste à espérer que dans les années à venir, un diagnostic mérule soit intégré à la panoplie de diagnostics mis à la disposition des acquéreurs (il y en a déjà tellement.... le député UMP de la Somme, Alain Gest, a déposé récemment une proposition de loi visant à le rendre obligatoire en cas de vente d’un logement.

Et en attendant, soyez vigilant si vous soupçonnez un taux anormal d'humidité dans un appartement ou un immeuble qui vous intéresse....

Rue des Chantiers à Paris, une rue avec des immeubles surprenants...

Une adresse surprenante dans le 75005, entre le boulevard Saint-Germain et Jussieu, la rue des chantiers, quel drôle de nom !

Coincée entre la rue du Cardinal lemoine et la rue des Fossés saint-Bernard, cette petite rue mérite le détour car les quelques immeubles qui la composent sont très intéressants, architecturellement parlant, et peu communs dans le paysage urbain parisien.

On est loin des immeubles haussmanniens et on se croirait presque à Berlin, car on est proche du style Bauhaus que l'on croise hélas plus facilement en Allemagne qu'à Paris centre...

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Des immeubles avec des petits balcons-terrasses, de la verdure...une rue bien aérée avec une jolie vue, et en plus calme car empruntée uniquement par les résidents....le rêve à Paris !

 La preuve en image, vous n'aviez jamais entendu parler de cette rue...

    

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Les habitudes immobilières des français pour vendre/acheter ne sont pas celles qu'on croit....

Voilà une enquête qui bouscule les idées reçues! En collaboration avec l'université Paris Dauphine et l'IFOP, MeilleursAgents.com a "disséqué" les pratiques immobilières des français, et les résultats sont assez surprenants....

Très honnêtement, si on vous demande à froid "à votre avis, quel est le pourcentage de transactions réalisées via une agence immobilière?" (vs transactions de particulier à particulier), j'imagine que vous répondrez grosso-modo 50%, et certainement pas au-delà (c'est en tout cas la réponse que j'aurais faite moi). La vraie réponse, la voilà....

Et à la question "pensez-vous qu'une agence sera plus efficace que vous pour vendre votre bien?", j'aurais eu tendance (vous aussi sans doute) à répondre NON....
Ce n'est pas vraiment ce que révèle l'enquête....

Récapitulons.

Les français, avouons-le, ont tendance à dénigrer les agences: elles "ne servent à rien", ont "une mauvaise connaissance de leurs produits", facturent horriblement cher des services médiocres, etc etc... Je ne l'invente pas, un barème réalisé il y a 2 ans par Guy Hoquet indiquait que près de 70% des français ont une mauvaise image des agences immobilières.

Et pourtant, les résultats sont implacables: 2/3 des ventes sont réalisées par agence; les agences réussissent 3 fois plus de ventes que les particuliers, et aident 2,5 plus d'acquéreurs que les particuliers, à "niveau de sollicitation" égal.

J'avoue que nous-mêmes étions à mille lieux d'imaginer de tels écarts.

La raison, je pense, est que nous visitons souvent des biens sans aucun défaut majeur (ben oui, pas de chance, il n'y a que ça qu'on nous demande ;-))
Du coup, l'intervention du particulier vendeur, si le prix est juste, est assez minime: le produit "se vend tout seul", d'une certaine manière, en quelques heures ou quelques jours. Ce qui amène très souvent les particuliers à dire qu'une agence "n'aurait servi à rien".

Pour un produit à défaut, ça se gâte. Le propriétaire a tendance à manquer d'objectivité sur le(s) défaut(s) en question, puisqu'ils ne l'ont pas empêché d'acheter, lui. Quand aux travaux éventuels, idem, il les sous-estime souvent, le bien est forcément habitable en l'état, puisqu'il y habite! Ce côté affectif fort amène également très souvent le propriétaire à largement surestimer le prix de son bien.
Et c'est là que l'agence doit avoir la vraie valeur ajoutée qui ressort dans cette enquête. Celle de ramener le vendeur à la raison, de mettre en valeur d'autres atouts du bien pour attirer l'acquéreur, etc....

Car malgré tout, soyons clairs, 90% des appartements parisiens mis en vente ont un ou des défaut(s), et ne se vendent donc pas "tout seuls"...

Campagne électorale et marché immobilier = incertitude chez les futurs acquéreurs

 

La campagne électorale renforce l’incertitude chez les futurs acquéreurs et les incite de plus en plus à retarder leur projet d'investissement immobilier.

L’attentisme des candidats à l’accession s’est fortement accentué au cours des 12 derniers mois. Les futurs acquéreurs hésitent et ont tendance à retarder leur projet dans l’attente de plus de visibilité sur l’évolution du marché immobilier.

La remontée des taux d’intérêt entre 2011 et 2012 et le durcissement des conditions d’octroi de crédits immobiliers ont contribué à réduire le pouvoir d’achat d’une partie de la population.

Le second plan de rigueur de 2011, qui s’est traduit par de sérieuses coupures dans les mesures de soutien à l’accession à la propriété a également contribuée à créer un environnement dans lequel les futurs acquéreurs sont de plus en plus tentés d’attendre une baisse des prix de l’immobilier...

En attendant la baisse des prix

Les principales mesures de soutien à l’acquisition immobilières (Prêt à taux zéro, dispositif Scellier, défiscalisation des plus-values immobilières et taux de TVA réduit sur les travaux) ont subi de sérieux coups de rabot dans le cadre du deuxième plan de rigueur de 2011 .

Au quotidien, on voit bien que certains futurs propriétaires ont vu leur pouvoir d’achat immobilier se réduire au cours des derniers mois. Ils attendent et espèrent donc tous une baisse des prix.

La campagne électorale s’invite dans les projets immobiliers

Le contexte de campagne électorale contribue à renforcer l’attentisme des futurs acquéreurs dans l’espoir de mesures plus favorables. Toutefois, force est de constater que si certaines conditions, comme les taux de crédit, ne sont plus aussi avantageuses qu’il y a un an, l’évolution des tendances de l'immobilier sur les prochaines mois reste très incertaine. Il semble toutefois difficile de présager un rebond du nombre de transactions immobilières, surtout dans une situation économique tendue.

 

Les "it words" dans l'immobilier

Je parcours toujours avec amusement les annonces du site Ateliers Lofts et Associés (pas pour me moquer des apparts, non non, ils sont souvent superbes), parce-que ce site est un vrai "créateur de tendances" en matière de vocabulaire d'annonces immobilières.

Ces deux dernières années, "résolument" était THE mot à employer pour attirer le client. Quasi tous les produits présentés sur leur site étaient "rénovés dans un esprit résolument contemporain"! En 2012, la tendance a été reprise par de nombreuses agences, et je vois maintenant passer des annonces parlant d'appartements "résolument atypiques" et "résolument familiaux" (quand on lit la définition du mot, ça fait sourire :)....)

Quelle est la prochaine tendance? Outre les "spectaculaire" et "surprenant" qui truffent maintenant les annonces AL&A (plus question de "résolument", sooooo 2011), je note surtout que tous leurs apparts ou presque "offrent une qualité de vie rare" ou une "rare qualité de vie" ;-)... à suivre!

L'immobilier, enjeu de la campagne présidentielle de 2012 ?

Gauche, droite, ou centre, le logement reste une priorité et tous les candidats se rejoignent sur un même point : combattre le manque de logement en France et particulièrement à Paris.

L’élection d’un nouveau président et donc d’un nouveau gouvernement va influencer, en partie, l’évolution du marché immobilier dans les mois et années à venir. Que peut-on donc attendre des différents candidats ?

 

Parmi les propositions annoncées par les candidats, toutes ne seront pas appliquées. Cette synthèse permet de connaître l’orientation des principaux candidats à l’élection présidentielle en ce qui concerne notre préoccupation première, l’immobilier.

 

Programme pour le logement de Nicolas Sarkozy (UMP) :

-        Division par deux des droits de mutation sur les transactions immobilières. Ces taxes font partie des éléments inclus dans les frais de notaire et sont principalement perçues par les collectivités locales.

-        Vente d’une partie du foncier de l’État pour y construire des logements privés et des logements sociaux.

-        Mise en place d’un nouveau bail de location avec des loyers moins élevés, mais un délai de préavis réduit et des procédures d’expulsion accélérées.

Ces propositions ont donc pour but de réduire les prix de vente, mais aussi de réduire l’écart entre l’offre et la demande en rendant disponible plus de logements.

 

Programme pour le logement de François Hollande (PS)

-        Mise à disposition gratuite de certains terrains de l’État pour y construire exclusivement des logements sociaux.

-        Augmentation du taux de logements sociaux (loi SRU) dans les communes à 25 % (contre 20 % actuellement) et multiplication par 5 des pénalités pour les communes qui ne respectent pas ce seuil.

-        Pour financer les hausses de constructions de logements sociaux, François Hollande veut doubler le plafond du livret A.

-        Suppression des dispositifs de défiscalisation immobilière.

-        Les loyers dans les secteurs tendus seront plus contrôlés.

-        Développement de l’hébergement d’urgence en faisant appliquer la loi de réquisition et en augmentant la taxe sur les logements vacants.

-         Possibilité d’élargissement du prêt à aux zéro pour les primo-accédants.

 

 

Un programme beaucoup plus vaste, dans lequel le logement social s’inscrit en priorité. François Hollande veut avant tout réformer la fiscalité sur les plus-values immobilières en revenant à un système proche de celui de 2004. L’exonération serait à nouveau totale à partir de 22 ans contre 30 ans actuellement depuis le 1^er février 2012. L’imposition des plus-values immobilières serait intégrée à l’impôt sur le revenu.

Programme pour le logement de Marine Le Pen (FN)

-        Les Français seront prioritaires pour l’attribution des logements sociaux.

-        Les aides au logement, notamment l’APL, seront limitées à des conditions strictes de ressources et destinées principalement aux familles nombreuses, aux femmes seules élevant leurs enfants, aux étudiants, aux personnes âgées vivant seules, aux personnes handicapées.

-        Mise en place d’un chèque premier logement pour favoriser l’accession à la propriété.

 

Programme pour le logement de François Bayrou (Modem)

-       Remplacement des cautions locatives par une mutuelle pour garantir des dédommagements aux propriétaires qui rencontreraient des impayés de loyers. L’objectif est de faire revenir sur le marché locatif les nombreux logements vacants. 

-       Augmentation du seuil de la loi SRU à 25 % et augmentation des pénalités pour les communes non respectueuses de cet engagement. 

-       La construction supplémentaire de logements sociaux serait financée par un doublement du plafond du livret A (dont 70 % de la collecte sert à financer à taux réduits ces constructions). 

-       Encadrement plus strict des loyers. 

-       Remplacement de la loi Scellier par un autre dispositif incitant les investisseurs à acheter des logements neufs privés. Ce dispositif serait centré sur les grandes villes et demanderait en contrepartie moins d’exigence vis-à-vis des locataires. 

-       Conservation du prêt à taux zéro pour financer l’achat d’un logement neuf, sous conditions de ressources. 

Programme pour le logement de Jean-Luc Mélenchon (Parti de gauche)

-       Suppression de la loi Boutin et des aides fiscales au logement spéculatif privé.

-       Renforcement du dispositif des logements d’urgence.

-       Révision du système des APL et de la loi SRU (en veillant à son application).

-       Taxation des revenus financiers à hauteur de 10 % pour financer davantage de constructions de logements sociaux.

-       Création d’une aide permettant de financer 40 % du coût des opérations de constructions des logements sociaux.

-       Plafonnement des prix des locations et des ventes.

-       Réquisition des logements et bureaux vacants.

-       Interdiction des expulsions locatives et suppression des cautions locatives.

Les mesures envisagées par Jean-Luc Mélenchon sont donc beaucoup plus radicales que celles des autres principaux candidats. Avec une forte augmentation des logements sociaux, des plafonds sur les prix de vente et de location, la fin des logements vacants, il n’y aurait alors plus de spéculation sur les prix des logements.

 

Programme pour le logement d’Éva Joly (EELV)

Éva Joly a contracté un accord pour des mesures communes avec le PS de François Hollande, on retrouve donc des points similaires :

-        Augmentation de la construction de logements sociaux à 150 000 par an pendant cinq ans.

-        Réforme de la loi SRU avec notamment hausse du taux à 25 % et augmentation des pénalités pour les communes récalcitrantes.

-        Développement de l’hébergement d’urgence.

-        Augmentation de la taxe sur les logements vacants.

-        Suppression des aides fiscales destinées uniquement à l’investissement immobilier.

-        Ciblage du prêt à taux zéro pour les foyers modestes.

-        Renforcement des taxes sur les plus values pour lutter davantage contre la spéculation.

-        Plafonnement des loyers aussi bien à la location qu’à la relocation avec un moratoire de 3 ans sur les loyers.

L’augmentation de l’offre par les logements sociaux est l’un des projets phares des changements pour le logement.

En conclusion, quel que soit le président élu lors de cette élection, il devra faire face au problème du logement en France.

Quel que soit le parti politique, la tendance est plus orientée vers les logements sociaux et l'augmentation de l'offre de logements, afin de s'orienter vers une baisse des prix, qui restera relative dans une ville comme Paris.

 

 

 

 

 

Habiter en dernier étage à Paris: luxe ou cauchemar?

Si nous assurons souvent à nos clients que "non non, ils n'ont pas les mêmes critères de recherche que tout le monde", on note quand même des constantes.

Certes, il y a les aficionados de l'haussmanien, les amoureux de l'atypique, et les férus du moderne "bien carré et bien fonctionnel", mais globalement, aucun pour aimer les immeubles inesthétiques et mal entretenus.

Certains préfèrent le calme d'une cour, d'autres ne jurent que par la vue sur rue, typiquement parisienne, mais aucun ne veut donner sur un mur, ou directement chez le voisin.

Il y a les fans des quartiers animés-bobos, et ceux qui recherchent plutôt les zones résidentielles, mais tous sont globalement à la recherche d'une certaine "harmonie" d'environnement.

Généralement, nos clients s'accordent à ne pas trop aimer les étages bas (rez-de-chaussée et 1er étage, sauf si exceptionnels, ce qui n'arrive quasiment jamais), à vouloir de la lumière, et à préférer des espaces optimisés, pour en avoir pour leurs m2 chèrement payés. Grandes chambres avec petit salon et grand couloir ne tentent pas grand monde.

Le critère qui divise le plus, finalement, c'est le dernier étage.

Beaucoup de parisiens ne jurent que par le dernier étage, synonyme de calme, et d'espoir de voir le ciel. Je suis bien placée pour vous en parler, pour (presque) rien au monde je ne quitterais mon dernier étage (ou alors pour un autre dernier étage :)), et Christine idem!

Nous avons en permanence une ou plusieurs recherches ciblant uniquement des derniers étages. Et pour certaines, le dernier étage est un critère tellement essentiel que l'ascenseur n'en est pas un.

Et inversement, pour d'autres (quasiment aussi nombreux que les fans de derniers étages), le dernier étage est à écarter absolument. Le manque de standing en est l'une des raisons: au dernier étage, on trouve souvent d'anciennes chambres de bonnes réunies, et le standing de parties communes qui va avec (couloirs étroits, pas toujours entretenus). Le manque de volume également (dans l'ancien, les hauteurs sous plafond diminuent en général d'étage en étage, pour atteindre au mieux 2m70 env au dernier, au pire autour de 2m-2m20....), et aussi le style (certains adorent les mansardes, d'autres les détestent). Mais le plus souvent, c'est le côté énergétique qui dissuade les acquéreurs: les DPE (diagnostic de performance énergétique) les pires sont au dernier étage, forcément. Si on caricature, il y fait chaud l'été et froid l'hiver....

Rien que sur la semaine dernière:
- Lundi, coup de téléphone, un prospect expatrié qui souhaiterait acheter sur Paris un dernier étage avec ascenseur exclusivement, et rien d'autre
- Mardi, un de nos clients passe au bureau pour discuter de modifs de son cahier des charges: on en exclut définitvement les derniers étages
- et enfin jeudi, rencontre avec un prospect, phobique du bruit, qui recherche lui aussi uniquement un dernier étage.

CQFD: le dernier étage divise. Et vous, POUR ou CONTRE? ;-)

 

 

Et si on actualisait le Monopoly....

Le magazine Challenges et MeileursAgents.com ont mené ensemble une étude intéressante, aboutissant au classement des 100 rues les plus chères de Paris.

Pour être le plus représentatifs possible, ils ont écarté les artères trop "petites" (moins de 30 adresses): exit donc la rue de la Paix, qui est la plus chère du plateau de jeu (elle compte seulement 2 immeubles d'habitation).

Et ils se sont intéressés à des valeurs non pas moyennes, mais médianes: c'est-à-dire qu'il y a autant de transactions faites en-dessous, qu'au-dessus du prix médian (et cela permet d'éviter qu'un unique prix ahurissant vienne fausser tous les chiffres)

Les résultats sont donnés dans ce diaporama, qui est un peu laborieux à regarder.

Petite synthèse:

- Les 5e, 6e et 7e arrondissements regroupent à eux 3 les 2/3 des rues les plus inabordables de la capitale.... et le 7e à lui tout seul en compte 1/3 (et la moitié des 20 premières places du podium), alors qu'il n'est pas l'arrondissement le plus cher de Paris! (c'est le 6e)

- Les écarts de prix peuvent être faramineux dans une même artère (on le dit souvent, si si!) Le pompon étant decerné à la rue de l'Université, 37e du classement, avec une valeur médiane de 12 743 euros/m2, mais des prix variant de 7 495 à 29 210 euros/m2!! (alors quand on dit "location, location, location" - à prononcer "lokéïcheun, lokéïcheun, lokéïcheun" :) -.... PRUDENCE!)

- On ne retrouve finalement, évidemment, que très peu de rues du Monopoly dans ce classement.... l'avenue des Champs Elysées à la 56e place, l'Avenue Foch à la 41e...

- Je me demande quand même une chose, c'est pourquoi l'Avenue Emile Deschanel (7e) n'apparaît pas dans ce classement.... de mémoire, c'est l'adresse à laquelle Homelike Home a fait dépenser le plus de sous, en prix/m2, à un client, et quand je vérifie sur meilleursagents.com, il me semble que cette avenue n'a rien à envier aux 100 élus de la liste (prix compris entre 13 093 et 24 180 euros/m2, avec une moyenne à + de 16 000 euros/m2): Oubli (j'en doute)? Pas suffisamment de transactions dans la rue?

- Allez, je vous colle quand même le classement des 20 premières. Beaucoup de 6e/7e quartiers St Germain/Bac, un peu de Triangle d'Or dans le 8e, et une pincée de 1er arrondissement côté Palais Royal.... rien de très surprenant. C'est le Monopoly qui n'est vraiment plus à la page! 

1er   Avenue Montaigne (8e) - prix médian: 18 349 euros/m2
2e    Quai d'Orsay (7e) - 16 248 euros/m2
3e    Avenue Charles Floquet (7e) - 16 105 euros/m2
4e    Avenue François 1er (8e) - 14 771 euros/m2
5e    Rue de Montpensier (1er) - 14 769 euros/m2
6e    Avenue Georges V (8e) - 14 446 euros/m2
7e    Rue Jacob (8e) - 14 433 euros/m2
8e    Rue Bonaparte (6e) - 14 337 euros/m2
9e    Rue des St Pères (6e-7e) - 14 263 euros/m2
10e    Rue de Beaune (7e) - 14 091 euros/m2
11e    Rue Madame (6e) - 14 011 euros/m2
12e    Rue Barbet-de-Jouy (7e) - 13 947 euros/m2
13e    Rue Las Cases (7e) - 13 911 euros/m2
14e    Rue Jean Goujon (8e) - 13 814 euros/m2
15e    Rue de Bellechasse (7e) - 13 760 euros/m2
16e    Rue de Lille (7e) - 13 735 euros/m2
17e    Rue de Verneuil (7e) - 13 673 euros/m2
18e    Rue de Varenne (7e) - 13 636 euros/m2
19e    Rue Cassette (6e) - 13 537 euros/m2
20e    Avenue Rapp (7e) - 13 535 euros/m2

Immobilier - la Fuite en avant ?

On voulait partager une remarque que nous nous sommes faites en regardant les annonces immobilières à la vente depuis quelques jours.
C'est curieux, comme dans les quartiers les plus prisés de la capitale, il y a beaucoup d'annonces immobilières en ce moment. Aujourd'hui, mardi 13 mars 2012, dans le Figaro, 4 colonnes d'annonce dans le 7^ème arrondissement de Paris  contre 1 seule annonce dans le 11^ème arrondissement de Paris. Même chose si on compare les 5 colonnes d'annonces dans le 16^ème arrondissement, avec 1 seule annonce pour le 12^ème arrondissement. surprenant non !

 

Deux explications : Soit les quartiers bobos, et un peu plus populaires ont vraiment la côte, puisque personne ne vend et ne veut déménager de ces quartiers, soit les habitants des quartiers bourgeois veulent vendre rapidement pour s'évader vers d'autres horizons beaucoup plus lointains, voire même en dehors de l'hexagone ?