Les vendeurs étant toujours aux abonnés absents, les prix continuent leur flambée sur Paris
.... comme le crient (ou plutôt l'ont crié) haut et fort la kyrielle de dossiers immobiliers de la rentrée.
(j'ai un peu tardé dans la rédaction de cette note, nous voilà déjà en octobre!)
Pour cette note, je pourrais quasiment faire un copié-collé de la dernière du genre au mois d'avril dernier (c'est là), tant le message est le même, et la situation désespérément embourbée.
Peut-être plus encore aujourd'hui qu'à l'époque (c'est peut-être pour ça que j'ai reculé au maximum le moment d'aborder le sujet, d'ailleurs!....)
En bref.....
Les vendeurs ne sont malheureusement toujours pas de retour sur la marché.
Plusieurs raisons invoquées:
- la crainte de céder leur bien sans en trouver un autre
- la peur de se réendetter et de prendre un crédit relai, dans un contexte économique encore bien fragile
- l'espoir de voir les prix grimper encore.
Et c'est leur immobilisme qui créée la hausse de prix, par effet de pénurie. Selon les sources, on table sur une augmentation des prix de 10-15% en un an, avec un nombre de transactions qui reste faible. Même si elles sont plus nombreuses qu'en 2009, année "morte" (+50%), elles sont loin des volumes réalisés avant la crise (30% de mois qu'entre 2002 et 2006 selon MeilleursAgents.com)
Et en face d'une offre extrêmement réduite, d'où vient cette masse incroyable de demande?
- de l'effondrement du coût du crédit (les taux ont atteint leur niveau le plus bas depuis plus de 40 ans)
- du retour simultané de tous les acquéreurs: investisseurs qui cherchent une valeur refuge, et parisiens fatigués d'attendre une baisse des prix qui ne vient pas (et qu'ils ont attendu, pour certains, pendant un an)
- de la remontée des taux annoncée pour début 2011.
Mais en réalité, tout ne part pas comme des petits pains, et on observe 2 marchés:
- Celui des biens sans défaut majeur (20% du parc selon l'un des articles, encore moins selon nous!), pour lesquels les ventes se font à la vitesse de l'éclair et souvent sans négociation
- celui, plus vaste, des biens médiocres, qui peinent à trouver preneurs.
Le président de la FNAIM force le trait en parlant de "tout ou rien"; "soit le logement est acheté en une seule visite, soit l'affaire devient très complexe".
Comment se traduit cette situation dans notre quotidien de chasseuses d'appart'?
- La ruée est telle sur les petites surfaces (un produit de qualité correcte est vendu à la première visite), que nous ne parvenons plus à jouer notre rôle d'intermédiaire sur ce type de bien. Nous visitons, souvent les premières, mais même si nous faisons une offre pour nos clients absents ou éloignés géographiquement, elle n'est pas acceptée car mise en face de dizaines d'autres offres de clients présents, eux.
- La surenchère est devenue monnaie courante chez les particuliers. Les visites de vente par particulier ressemblent de plus en plus à des visites pour des locations: vous tentez de faire une offre au prix, on vous répond "ok, déposez un dossier, on vous rappellera"!
Bien que 50% des offres à la vente soient statistiquement présentées par des particuliers, Homelike Home a réalisé moins de 20% de ses transactions 2010 par ce biais, à cause de ces dérives (surenchère.... ou autres!)
- Les "micro-quartiers", qui sont ceux en majorité ciblés par nos clients (Montorgueil, Bretagne, Daguerre, Commerce....) ont littéralement explosé, et 10 000 euros/m2 est devenu le ticket d'entrée, pour un bien "standard".
- Pourtant bien au fait de la situation, nous restons effarées par le prix affolant auquel se vendent certains biens. Quelques exemples, en vrac:
- Programme neuf Laennec dans le VIIe: tous les lots sont partis en quelques heures, à des prix allant pour certains jusqu'à 20 000 euros/m2
- Quartier Gros Caillou, appartement en 4e étage avec vue dégagée (mais pas sur la Tour Eiffel!) dans un immeuble 2001, vendu 15 700 euros/m2 en 24h
- St Germain des Près, 2p de 70 m2 avec terrasse de 20 m2, vue dégagée (mais pas sur monument, encore une fois!), 24 000 euros/m2
..........
- Il arrive (heureusement pas trop souvent) que nos clients ne remportent pas le produit convoité, même avec une offre au prix, étant donnée la concurrence. Rien de plus difficile, ensuite, que de reprendre une recherche avec un client qui doit faire le deuil d'un appartement....
NB: Vue l'ambiance du marché, nous restons étonnées que seulement un seul des magazines ait parlé des chasseurs d'appartements, alliés de choix quand il s'agit d'être réactifs.....
Petite mention spéciale, donc, au dossier de Capital, qui a eu la très bonne idée de parler de Homelike Home, et de 2 autres chasseurs membres de la FNCI! (c'est ici)