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Athènes chamboulée par le plan d’austérité

  

Le plan d’austérité adopté au parlement grec en juillet dernier à bien évidenment instauré de nombreux changements à Athènes. A la suite d’une baisse des salaires et d’une hausse conséquente du chômage (17.5% de la population active en septembre 2011),  les grecs se sont vu soumis à un impôt exceptionnel sur le foncier pour regonfler les caisses publiques.

Dans ce pays où l'immobilier était jusqu’alors peu imposé et considéré comme une valeur refuge (plus de 70% des habitants sont propriétaires de leur logement)  la nouvelles taxe venant s’ajouter à la taxe sur la fortune immobilière, en fait un fardeau difficile à porter en pareil temps de crise. La taxe varie de 0,5 à 16 € par mètre carré en fonction de l'usage et de la localisation du bien immobilier, et est directement intégrée à la facture d’électricité. Les mauvais payeurs sont ainsi privés de courant...

L’accès à l’électricité cristallise l’énergie des habitants, des syndicalistes et même de certains élus qui appellent, à l’échelle d’un quartier ou d’une ville, à boycotter la nouvelle taxe. Des avocats montent meme des dossiers pour prouver son inconstitutionnalité.

Car pour beaucoup, le salaire ne suffit plus et la seule solution serait alors de vendre leur bien, mais impossible de s’en debarrasser. En effet le marché est en berne et les rares acquereurs (étrangers) sont en attentes de prix dérisoires.

 

Les transactions immobilières ont donc chutées en  nombre et en valeur. Entre 2010 et 2011 le nombre de transaction a chuté de 39% et le prix moyen des logements à Athènes a diminué de 6.7% . Le prix moyen d’achat dans la capitale est de 4200€ au mètre carré et le prix de location moyen est de 11€/m2.

Un nombre croissant de Grecs touchés par la crise quittent alors Athènes pour retourner dans leur village d'origine, voyant dans la crise l'occasion de prendre un nouveau départ. Signe de ces prémices d'exode urbain, l'emploi agricole a crû de 7% depuis 2008 et la part des agriculteurs dans la population active, est remontée à 12,5% .Les jeunes diplômés, eux, partent à l’étranger.

Athènes est donc en train de vivre le début d’une longue période délicate entrainant désaccords, manifestations, et départs.

 

Copenhague, ville où il fait bon vivre !

 

Le système scolaire, le service hospitalier, la culture et l’environnement permettent à la capitale Danoise de se placer comme LA ville ou il fait bon vivre selon beaucoup d’études.

En effet Copenhague est une ville éco énergétique ou beaucoup d’efforts sont fait pour offrir un cadre de vie sain et agréable à ses habitants. La ville a  mis en place l’Exploitation des énergies éoliennes, la construction d’éco-habitation, le recyclage des déchets domestiques et le traitement des eaux usées. Dans une réelle philosophie Copenhague est devenue la capitale internationale du vélo : 50% de la population l’utilise pour se rendre au travail grâce à 300 km de pistes cyclables.

 Vivre dans la ville saine et écologique de Copenhague a cependant un prix. En effet la capitale se place parmi les villes au coût de la vie les plus chères (4% plus cher que Paris). Cela s’explique surtout par un système de taxation très fort : 25% de taxes sur les biens et services, et une taxation supplémentaire pour les produits dits « de luxe » (tabac, alcool, café, sodas, chocolat…). Cette lourde taxation est cependant compensée par des salaires appréciables et un taux de chômage faible.

 Les logements de Copenhague restent plus accessible qu'à Paris avec un prix moyen au mètre carré à l’achat de 4 800 €. Cependant les biens à la vente et à la location se font rare : le prix moyen de location d’un deux pièces est de 920 € par mois.

 La ville attire de plus en plus de touristes. Depuis 15 ans le nombre de touriste augmente de 10% par an. Le quartier de Christiana, plus grand squat autogéré d’Europe, symbole de la culture alternative guidée par les idéaux de l’amour et de la paix a attiré plus d’un million de visiteurs par an, mais après 20 ans d’existence et malgré de nombreuses négociations, le gouvernement danois a décidé de le fermer.

 Le modèle social danois mais aussi et surtout le design, la pensée environementale, l’architecture, les espaces verts et les piscines en zone portuaire font donc de Copenhague une ville où il fait bon vivre.

Bruxelles, capitale de l'Europe

Siège de la Communauté européenne, de l'OTAN, de 1000 organisations et de 2000 sociétés internationales, l’emplacement idéal de Bruxelles en a fait un lieu stratégique attirant aussi bien les travailleurs que les touristes européens.

 Capitale parmi celles qui comptent le moins d’habitants au mètre carré et le plus d’espaces verts, des prix très abordables, une ambiance particulière : Autant de spécificités que Bruxelles a su conserver malgré son emplacement stratégique.

 Bruxelles  regroupe aussi un concentré de bars et autres boîtes de nuit. Spectacles, bars, concerts de rue quand les beaux jours arrivent, ou encore trip rétro bruxellois, la ville possède de nombreuses facettes qui attire chaque année de nombreux étudiants séduits par l’ambiance mais aussi par les prix : en moyenne le cout de la vie bruxelloise est 13% moins cher qu’à Paris.

 En effet la capitale Belge fait partie des villes les moins chères d’Europe, avec un loyer moyen de 10€/m2 (30 €/M2 à Paris pour un joli appartement en location) et un prix de vente moyen de 2 308€/m2 (versus 8500 €/M2 à Paris), soit environ 3.5 fois moins cher qu’à Paris. Plus d’espace pour le même prix, et seulement à 1h30 de train de Paris, la ville séduit chaque année de plus en plus de français, et on comprend bien pourquoi.

 Parce qu’aucune ville n’est parfaite, Bruxelles aussi a ses petits défauts ! Les automobilistes bruxellois sont confrontés aux embouteillages les plus importants d'Europe, sur la majorité des routes de la capitale.

 Mais que cela soit pour ses musées, son ambiance festive, son Manneken Pis, sa Grand place, son architecture ou son amour de la BD que l’on peut retrouver sur les murs de la ville, Bruxelles se révèle à la fois culturelle et tendance, bref...une ville cosmopoliste ou « on se sent vite chez soi »… à moindre coût.

La location saisonnière interdite à Paris?

Même si beaucoup l’ignorent, la location meublée de courte durée, pourtant devenue courante dans la capitale, est interdite par la loi sauf dans certaines conditions précises.

En effet, selon l’interprétation de la loi par la Mairie de Paris, un bien loué à court terme aux non-résidents (location inférieure à 12 mois, ou inférieure à 9 mois pour les étudiants) est considéré comme un local commercial et non comme une habitation. Pour obtenir le droit de louer à court terme, il faut donc changer l’usage du lieu.

Pour cela le propriétaire doit obtenir une autorisation du maire (déjà difficile) mais il doit en plus acquérir un local commercial de la même surface dans les environs et le transformer en habitation. (Mission presque impossible !)

Ces quelques 20 000 logements loués à la semaine aux touristes provoquent une hausse des prix à l’accession. C’est pourquoi la ville de Paris souhaite ainsi restreindre cette « location touristique » dans le but de « sauvegarder » les habitations pour les résidents, et non plus pour les touristes qui jusqu’alors choisissaient souvent ce mode de logement aux dépens des hôtels.

Alors que certains propriétaires ont retiré leurs biens du marché, d’autres ignorent la loi ou feignent de l’ignorer. Ils encourent alors une amende de 25.000€. Si l’activité n’est pas arrêtée par la suite, ils encourent une amende ultérieure de 1000€ par jour par mètre carré à compter de la date de la réception de l'avis.

Un grand nombre de sociétés de locations saisonnières se sont évidemment regroupées pour former une association pour contrer cette interprétation de la loi, l'aplm,l'association des professionnels de la location meublée. Selon eux la loi ne stipule pas clairement qu'une location saisonniere soit apparentée à un usage commerciale et celle ci n'aurait donc rien d'illégal si l'on s'en tient au seul texte de loi. En effet celle ci énonce que l'obligation de la durée minimale de location s'applique aux "location meublée à titre de résidence principale" ce qui n'est pas le cas pour les locations dites "touristiques".Pour eux seuls l’interdiction ou le refus de soumission par la copropriété permettent donc d’empêcher ce type de locations.  

Même si l'interprétation de la loi diverge, la mairie de Paris est claire à ce sujet, et si à ce jour, peu de propriétaires ont été rappelés à l’ordre (sauf dans le cas de plaintes de voisins), Jean Yves Mano, adjoint au maire de paris, compte bien y remédier en appliquant cette loi, et même en la faisant durcir.

Lisbonne, ville fantôme

« Façades immémoriales délicieusement délabrées, guirlandes de linge qui volent avec la brise, cris lointains de maîtresses de maison énervées qui résonnent sous la canicule. L'Alfama, étendard touristique lisboète, a le charme de l'authenticité », mais touristes et habitants ne voient pas la ville de la même manière. En effet les habitants désertent la ville qui, en 30 ans, a perdu 300 000 habitants et 10 000 immeubles (sur 55 000) sont alors en état de ruine carrément désaffectés.

Jusqu’en 1990 les baux étaient éternels et héréditaires ce qui a bloqué les loyers sur plusieurs générations. Il est alors difficile de faire partir les anciens locataires comme par exemple Eléna Barcelo, 64 ans, qui ne paye que 380 euro par mois pour 140m2 dans un quartier huppé. Et à ce prix les propriétaires n’ont pas vraiment envie de faire des travaux. Cela a aussi entrainé un vieillissement de la population : 24% des habitants ont plus de 65 ans.

Les loyers qui ont échappés aux baux éternels sont jusqu’à 4 fois plus chers que ceux des villes environnantes, les habitants préfèrent donc y migrer. En effet la ville emploi 650 000 personnes mais ne compte que 125 000 actifs dans ses habitants. Cela entraine chaque jour un afflux vers la ville, créant embouteillages et pollution et laissant Lisbonne vide le soir et le week-end, certains quartiers prenant des airs fantomatiques. La demande étant limitée, l'offre de boutiques, de bars et de taxis l'est aussi, ce qui fait fuir les habitants les plus jeunes, qui préfèrent s'installer dans des quartiers plus excentrés mais plus vivants. Pour remédier à ce phénomène d'exode rural,  la ville souhaite devenir « ville Erasmus » et compte sur les 3000 étudiants arrivant chaque années pour dynamiser le marché du logement locatif.

En ce qui concerne les ventes de biens, la différence entre l’offre et la demande et l’état de récession a entrainé une chute de 23% du prix de vente moyen. Le prix moyen de vente d'un appartement est de 129 000 € avec des biens qui mettent en moyenne plus de 4 ans à se vendre !

Malgré la décadence du vieux Lisbonne, la beauté de la ville avec ses sept collines et le Tage omniprésent, continuent d'exercer un puissant attrait sur les visiteurs étrangers.

Londres, une baisse de prix appréciable

Longtemps considérée comme la ville la plus chère d’Europe, Londres a vécu ses dernières années quelques changements, lui donnant un statut de ville beaucoup plus accessible...

En effet alors que le coût de la vie était autrefois bien supérieur à celui de Paris, la tendance s'est inversée depuis 2009. Une étude a montré qu'en moyenne le cout de la vie parisienne est  aujourd’hui 16% plus cher qu’à Londres ! Mais cela est aussi du à une réduction des différences salariales. Le salaire moyen des actifs londoniens est 15% plus cher que celui de la capitale française  alors que l’écart était beaucoup plus considérable il y a quelques années.

Quand il s’agit de se loger, on voit deux types de situations à Londres : les logements classiques ou bas de gamme, dont les prix ont largement diminué ces dernières années pour atteindre un prix moyen à peu près similaire à celui constaté à Paris, et les logements haut de gamme, qui eux, voient leurs prix exploser. En effet en un an et surtout en cette période de crise, le prix moyen des logements bien placés a augmenté de 7.4% pour atteindre un prix moyen de transaction de 1,180,600 livre (soit  1 499 000 euro). Le haut de gamme londonien se paye donc au prix fort : Kensington Palace Gardens, à Londres, est d’ailleurs classé 2ème adresse la plus chère du monde avec des prix au metre carré avoisinant les 70 000 € ! On a donc bien 2 types de marché immobilier à Londres, avec le haut de gamme qui ne cesse d'attirer les investisseurs étrangers, notamment avec la crise que connait l'euro actuellement, et le moyen de gamme qui a sensiblement diminué depuis 2 ans, à l'inverse de la capitale parisienne.

Avec ses nombreux changements Londres continue d’attirer touristes, investisseurs étrangers et habitants. Par ailleurs, depuis le printemps 2011, la capitale britannique est placée sous les projecteurs du monde. Après le mariage princier, 2012 verra célébrer le Jubilé de diamant de la Reine. Et alors que Londres est déjà 10 fois plus étendue que la capitale française, les Jeux Olympiques redessinent déjà de nouvelles frontières d'une métropole résolue à séduire les investisseurs, à coups de zones franches. 

Top 5 des objets que l'on croise le plus souvent lors des visites d'appartements

Quand on visite des appartements pour nos clients, on fait bien sûr attention au style de l'immeuble, à l'architecture, au bruit, au vis à vis...mais aussi à la décoration. On a pensé que cela vous intéresserait de savoir quels sont les objets les plus vus dans les appartements parisiens. Alors voici le palmarès élaboré par l'équipe Homelike Home, des objets de décoration les plus souvent vus...

1^ère place : le grand gagnant est la chaise GHOST de Philippe STARCK, éditée par Kartell. et le plus souvent, on trouve le fauteuil transparent couleur cristal.

    

On peut même dire que les produits dessinés par Philippe Starck font quand même partie du top ten des produits que l'on retrouve à chaque visite...

2^ème place : la lampe Tolomeo d'Artemide, avec 2 tendances majeures :

Soit la lampe au dessus du canapé avec l'abat-jour le plus grand possible, soit la lampe de chevet, en petit format, de couleur grise, inspirée de l'univers des bureaux, que l'on trouve très souvent sur les tables de chevet voire même le bureau.

3^ème place : Les lettres

On retrouve très souvent de grandes lettres en zinc dans les appartements.Vous n'avez pas idée du nombre de cuisine où il ya écrit "cuisine" sur le mur, au cas où on se trompe de pièce en entrant. le deuxième mot le plus plebisicité est sans doute "Loft". Merci à AMPM...

    

4^ème place : La lampe Champignon ou lampe Lapin le plus souvent dans les chambres d'enfants.

 

    

5^ème place : Le canapé d'angle avec sa méridienne



Pas de marque en particulier mais très souvent un canapé d'angle de couleur chocolat, gris ou taupe. Une envie de confort, de chaleur, de Home sweet Home car le canapé est généralement présenté dans des tissus très confortables...

Un marché immobilier légèrement schizophrène

Ca fait un bail qu'on n'a pas commenté la presse immobilière, ou partagé nos impressions quotidiennes sur le marché....

Pourquoi?

Parce-qu'on est des paresseuses Parce-qu'après une année 2010 complètement folle (+20% sur les prix parisiens), que personne n'avait anticipée, les médias annoncent maintenant une chose et son contraire. et ce qu'on observe sur le marché est également un peu déstabilisant.

Dans la dernière vague de dossiers immobiliers (qui date de mars), on lit des choses aussi variées que "2011, la fin de la hausse" (L'Express), "Les agences contraintes voilà encore quelques mois de départager les acquéreurs empressés, comptent aujourd'hui les visites sur les doigts d'une main" (Le Nouvel Obs), et "la hausse des prix devrait de poursuivre à Paris" (Le nouvel Obs encore, quelques lignes plus loin).

En réalité -et c'est assez bien expliqué dans les différents dossiers, au-delà des titres qui se contredisent- le marché est à plusieurs vitesses. Les prix continuent (doucement) leur montée à Paris, et dans les grandes villes de province, boostés par la pénurie, mais ils ont amorcé une nette baisse dans la grande couronne parisienne et dans les petites villes de province.

Dans Paris, c'est aussi un marché à plusieurs vitesses que nous voyons se dessiner.

2010 a été marquée par une explosion de la demande, un raccourcissement incroyable des délais de vente, et des batailles rangées entre acquéreurs pour accéder à des produits tout juste corrects (on en parlait là par exemple). Depuis début 2011, la demande a très nettement baissé. Avec l'augmentation des prix, un certain nombre d'acquéreurs constatent amèrement qu'ils ont perdu en 2010 la capacité d'acheter le nombre de m2 dont ils ont besoin (même quand il s'agit de m2 supplémentaires, dans le cas des secondo-accédants). Et l'augmentation des taux, depuis décembre 2010, n'arrange pas l'affaire.
Sur les produits "moyens", cette baisse de la demande se ressent nettement: ils restent enfin un peu sur le marché, et ne se vendent plus forcément au prix.

En revanche -et c'est là le côté schizophrène du marché- sur certains produits, la folie continue, voire dépasse le niveau de 2010: sur le haut de gamme par exemple (un programme de réhabilitation rue de Turenne a été entièrement vendu en quelques jours, pour des prix avoisinant les 18 000 euros/m2), sur les produits sans défaut, les petites surfaces (toujours prises d'assaut par les investisseurs, et vendues quasi-systématiquement à la première visite), et les apparts un peu plus standards, mais à des emplacements devenus "hypes" (quartier Montorgueil, alentours de la rue de Bretagne ou de la rue des Martyrs, ..).

Et les prévisions?... Diverses, encore une fois!

Les Echos ont publié plusieurs articles depuis début mai, sur les différentes théories.

Dans les partisans du "ça va baisser", on trouve notamment le CAS (Centre d'Analyse Stratégique), organisme rattaché au Premier ministre, pour qui nous sommes indéniablement dans une bulle, liée à la rareté du foncier, et alimentée par les secondo-accédants, moins sensibles à la hausse des prix que les primo-accédants (puisque la valeur de leur bien "d'échange" augmente aussi) . Le Conseil Général de l'environnement et du développement durable, envisage un retour à des prix plus en corrélation avec les revenus des acheteurs: en scénario "rapide", une baisse des prix de 40% sur 5 à 8 ans, et en scénario "lent", un maintien des prix en monnaie courante pendant vingt ans.

Dans les "c'est pas fini, ça va encore monter", il y a principalement l'INSEE (c'est pas rien!), pour qui le marché immobilier serait plus "réel" que dans d'autres pays (donc moins déconnecté des paramètres économiques qu'ailleurs), et qui refuse donc de parler de bulle. Et selon une étude de la chambre des notaires, datant de fin avril, la forte hausse des prix à Paris va se poursuivre, et le cap des 8000 euros/m2 en moyenne devrait être franchi en juin.

Nous voilà bien avancés sur les perspectives du marché pour 2011, n'est-ce pas?!.....

 

Accepter une surenchère sur le prix de vente, est-ce illégal?

Voilà une question qu'elle est intéressante! Et fréquemment posée par les temps qui courent, sachant qu'en 2010, environ 5% des transactions parisiennes se sont faites à un prix dépassant le prix demandé.

La plupart des gens pensent illégal le fait d'accepter une offre au-delà du prix affiché. Les agents immobiliers l'affirment d'ailleurs généralement, confortés par plusieurs articles de presse ( Celui-là par exemple).

D'ailleurs, à de très rares exceptions près, ce sont surtout les particuliers qui pratiquent en masse ce "sport" d'actualité. Nos clients en ont fait les frais très largement en 2010.

Illégal.... l'est-ce vraiment?

Non, répond la FNAIM, qui s'est exprimée sur le sujet récemment (cf. cet article-là).

Et ajoute "la limite étant de respecter le caractère sérieux de ce prix".... phrase assez étonnante: qu'est-ce donc qu'un prix "sérieux"? (ils ne nous le paraissent pas tellement, ces derniers temps!)

NB: MAIS il reste toujours vrai qu'un vendeur ayant contresigné une offre d'achat est engagé auprès de l'acquéreur qui a émis cette offre, et ne peut donc pas en accepter une au-dessus.....

 

 

Les vendeurs étant toujours aux abonnés absents, les prix continuent leur flambée sur Paris

.... comme le crient (ou plutôt l'ont crié) haut et fort la kyrielle de dossiers immobiliers de la rentrée.
(j'ai un peu tardé dans la rédaction de cette note, nous voilà déjà en octobre!)

 

Pour cette note, je pourrais quasiment faire un copié-collé de la dernière du genre au mois d'avril dernier (c'est là), tant le message est le même, et la situation désespérément embourbée.

Peut-être plus encore aujourd'hui qu'à l'époque (c'est peut-être pour ça que j'ai reculé au maximum le moment d'aborder le sujet, d'ailleurs!....)

En bref.....

Les vendeurs ne sont malheureusement toujours pas de retour sur la marché.
Plusieurs raisons invoquées:
- la crainte de céder leur bien sans en trouver un autre
- la peur de se réendetter et de prendre un crédit relai, dans un contexte économique encore bien fragile
- l'espoir de voir les prix grimper encore.

Et c'est leur immobilisme qui créée la hausse de prix, par effet de pénurie. Selon les sources, on table sur une augmentation des prix de 10-15% en un an, avec un nombre de transactions qui reste faible. Même si elles sont plus nombreuses qu'en 2009, année "morte" (+50%), elles sont loin des volumes réalisés avant la crise (30% de mois qu'entre 2002 et 2006 selon MeilleursAgents.com)

Et en face d'une offre extrêmement réduite, d'où vient cette masse incroyable de demande?

- de l'effondrement du coût du crédit (les taux ont atteint leur niveau le plus bas depuis plus de 40 ans)
- du retour simultané de tous les acquéreurs: investisseurs qui cherchent une valeur refuge, et parisiens fatigués d'attendre une baisse des prix qui ne vient pas (et qu'ils ont attendu, pour certains, pendant un an)
- de la remontée des taux annoncée pour début 2011.

Mais en réalité, tout ne part pas comme des petits pains, et on observe 2 marchés:

- Celui des biens sans défaut majeur (20% du parc selon l'un des articles, encore moins selon nous!), pour lesquels les ventes se font à la vitesse de l'éclair et souvent sans négociation
- celui, plus vaste, des biens médiocres, qui peinent à trouver preneurs.

Le président de la FNAIM force le trait en parlant de "tout ou rien"; "soit le logement est acheté en une seule visite, soit l'affaire devient très complexe".

Comment se traduit cette situation dans notre quotidien de chasseuses d'appart'?

- La ruée est telle sur les petites surfaces (un produit de qualité correcte est vendu à la première visite), que nous ne parvenons plus à jouer notre rôle d'intermédiaire sur ce type de bien. Nous visitons, souvent les premières, mais même si nous faisons une offre pour nos clients absents ou éloignés géographiquement, elle n'est pas acceptée car mise en face de dizaines d'autres offres de clients présents, eux.

- La surenchère est devenue monnaie courante chez les particuliers. Les visites de vente par particulier ressemblent de plus en plus à des visites pour des locations: vous tentez de faire une offre au prix, on vous répond "ok, déposez un dossier, on vous rappellera"!
Bien que 50% des offres à la vente soient statistiquement présentées par des particuliers, Homelike Home a réalisé moins de 20% de ses transactions 2010 par ce biais, à cause de ces dérives (surenchère.... ou autres!)

- Les "micro-quartiers", qui sont ceux en majorité ciblés par nos clients (Montorgueil, Bretagne, Daguerre, Commerce....) ont littéralement explosé, et 10 000 euros/m2 est devenu le ticket d'entrée, pour un bien "standard".

- Pourtant bien au fait de la situation, nous restons effarées par le prix affolant auquel se vendent certains biens. Quelques exemples, en vrac:
- Programme neuf Laennec dans le VIIe: tous les lots sont partis en quelques heures, à des prix allant  pour certains jusqu'à 20 000 euros/m2
- Quartier Gros Caillou, appartement en 4e étage avec vue dégagée (mais pas sur la Tour Eiffel!) dans un immeuble 2001, vendu 15 700 euros/m2 en 24h
- St Germain des Près, 2p de 70 m2 avec terrasse de 20 m2, vue dégagée (mais pas sur monument, encore une fois!), 24 000 euros/m2
    ..........

- Il arrive (heureusement pas trop souvent) que nos clients ne remportent pas le produit convoité, même avec une offre au prix, étant donnée la concurrence. Rien de plus difficile, ensuite, que de  reprendre une recherche avec un client qui doit faire le deuil d'un appartement....

NB: Vue l'ambiance du marché, nous restons étonnées que seulement un seul des magazines ait parlé des chasseurs d'appartements, alliés de choix quand il s'agit d'être réactifs.....
Petite mention spéciale, donc, au dossier de Capital, qui a eu la très bonne idée de parler de Homelike Home, et de 2 autres chasseurs membres de la FNCI! (c'est ici)