Acheter un bureau pourrait paraître plus facile pour certaines personnes, que d'acheter un appartement. En effet, dès qu'on lève le nez en se promenant à Paris, on voit des centaines de panneaux proposant des bureaux. Mais en réalité, il s'agit de bureaux mis à la location et non à la vente. Alors, pourquoi ne pas transformer ces bureaux vides en appartement ? pourquoi ne pas élaborer une fiscalité incitant les propriétaires de bureaux à revendre ? pourquoi laisser tant de m2 vide ?
Le marché immobilier de bureaux souffre donc d'une pénurie de produits à la vente. Pas étonnant, car les nombreuses lois de finance publiées en 2012 ont pu "refroidir" certains propriétaires de locaux commerciaux.
Et pourtant, il existe bien une exonération des plus-values immobilières des entreprises soumises à l’IR après 15 ans de détention.
En 2013, le marché immobilier de bureaux devrait suivre le même trend qu'en 2012, avec encore davantage d'attentisme. L’incertitude économique, politique et fiscale élevée, la compression des marges des entreprises devraient amener à une baisse de l’investissement des sociétés non financières en 2013.
Un début d’année 2013 délicat pour l'immobilier de bureaux
Avec près de 400 000 m2 de bureaux loués ou vendus durant le 1er trimestre 2013, l’activité en Ile-de-France est en recul de - 24 % par rapport à la même période en 2012. Après les bons résultats de 2012, cette année débute timidement.
La baisse d’activité a touché la plupart des secteurs, quels que soient le segment de surface et la localisation, avec un repli sensible des transactions de plus de 5 000 m2.
Le marché des moyennes transactions (1 000 m2 - 5 000 m2), a mieux résisté avec une baisse de -4% , notamment dans Paris et l'Ouest de Paris.
Le marché des petites transactions (< 1 000 m2) affiche quant à lui des volumes commercialisés en baisse de - 18 % sur un an.
Dans Paris, le marché est en repli de - 15 % sur un an, avec 153 800 m2 loués ou vendus à des utilisateurs finaux au 1er trimestre 2013.
La situation économique difficile, caractérisée entre autres par une croissance atone et de fortes incertitudes économiques et fiscales, continue de peser sur les prises de décisions des entreprises, très attentives aux conditions de marchés. Pour nombre d’entre elles, les charges financières d’un déménagement peuvent s’avérer prohibitives à court terme pour leur trésorerie.
De leur côté, les propriétaires, attentifs à la vacance de leur patrimoine, ont davantage négociés avec leurs locataires, afin que ceux-ci restent en place, malgé une croissance de chiffre d'affaires revue à la baisse, voire même négative.
Un stock de bureaux en croissance : 1,4 million de mètres carrés vides !
D'un côté le stock de bureaux vides ne cesse de gonfler en Ile de France, alors que la pénurie de logements est toujours aussi criante.
"Pas moins de 4,5 millions de m2 d'immobilier d'entreprise ou de commerce seront vacants en Ile-de-France d'ici un an. C'est particulièrement notable dans les communes de la première couronne de Paris qui ont clairement privilégié le bureau au détriment du logement, en raison des retombées fiscales et pour des questions d'image", explique Jean-Michel Ciuch qui a publié fin décembre 2012 une étude intitulée "Le scandale de l'immobilier d'entreprise dans un contexte de crise du logement".
Preuve de ce déséquilibre, les prix de vente ont plongé de 20 % dans le bureau entre 2007 et 2012, quand ils ont flambé de 15% dans l'habitation neuf.
Dans paris, 1,4 million de mètres carrés étaient vide à fin juin 2012.
Beaucoup de bureaux ne sont plus adaptés et restent inoccupés. Il faudrait les transformer et les revendre en logements.
M. Le Guen encourage la ville à partir à "la reconquête de centaines de milliers de mètres carrés de bureaux au sein d'immeubles hausmanniens". L'idée, reprise aussi par Cécile Duflot, ministre du logement, d'instaurer une taxe sur les bureaux vacants lui paraît bonne.
A quel prix, transformer ces bureaux en habitation ?
Convertir des bureaux en habitation s'avère compliqué car tous les immeubles ne s'y prêtent pas.
Il faut avoir la possibilité de créer des ouvertures avec des vues, des colonnes pour desservir les pièces dites "humides"... A ces difficultés "architecturales" s'ajoute un prix de la rénovation supérieur à celui de la construction neuve, car il faut compter 2000 à 2500 € par mètre carré à Paris, contre 1600 à 1800 € en cas de construction en moyenne.
Ces coûts ne sont pas le seul frein.
"A Paris, dès que l'opération de restructuration dépasse 800 mètres carrés, il faut intégrer 20 à 30% de logement social. Cette obligation met en péril la viabilité de l'opération dans 85% des projets de restructuration d'immeubles que nous étudions", souligne M.Dourdet.
Transformer un immeuble entier de bureaux à Paris pour le revendre en appartements semble donc rarement rentable, et encore moins dans l'hypothèse d'une mise en location, notamment avec une rentabilité inférieure à l'immobilier commercial et les mesures telles que le blocage des loyers.
