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Une maison dynamique

 

Vous avez vu l'expo "Dynamo" au Grand Palais à paris,  au printemps 2013. Et bien un petit "vent dynamique" soufflait sur Maison & Objet de cette rentrée 2013.

 

 

En effet, beaucoup de nouvelles technologies adaptées à des objets de décoration classiques tels que les lampes, les miroirs, les tissus, vont bouleverser notre quotidien de demain.

Par exemples un luminaire en apparence plutôt très classiques, enfin au premier coup d'oeil comme chez booo, un site néerlandais qui n'a pas finir de vous surprendre. La lampe produit son abat-jour grâce à une bulle de savon qui éclate pour laisser place à une nouvelle bulle, immédiatement. Le tout, construit autour d'une lampe LED, en toute simplicité...

 

 

 

 

 

 

Connaissez-vous le textile lumineux ? vous connaissiez déjà les lampes avec de la fibre optique mais peut-être pas le tissage. Il repose sur la technologie Lightex, mise au point par la société Brochier Technologies, qui associe un mode de tissage, un traitement du tissu et un système de connexion à des LED. Les tissus ainsi obtenus diffusent de manière homogène une lumière d'intensité et de longueur d'onde souhaitées. Ils ne conduisent ni la chaleur ni l'électricité, ce qui permet une utilisation sans contrainte, dans toutes les pièces de la maison. 

 

Les jeux de lumière, de profondeur autour d'une lumière et d'un miroir, et particulièrement la lumière du néon vont permettre de redynamiser le plus classique des miroirs dans notre appartement...on est tout de suite plongé dans une autre dimension n'est ce pas !! En plus, cela nous met immédiatement de bonne humeur et véhicule un vrai dynamisme...

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

On a très envie de voir s'installer ces nouvelles technologies dans nos maisons, car quoi de plus important que de positiver en temps de crise et de trouver les matériaux et objets qui influent une énergie positive !

 

La loi "Duflot 2" adoptée à l'Assemblée

Avant l'été, nous vous présentions en substance le nouveau projet de loi de Cécile Duflot, pour l'accès au logement et urbanisme rénové (ALUR – nom de code « Duflot 2 » dans les ministères).

Pour rappel, la loi « Duflot 1 » , de périmètre beaucoup plus limité, et entrée en vigueur en août 2012, limite simplement l'augmentation des loyers -à la relocation ou au renouvellement de bail- à la hausse de l'indice de référence, sauf dans les cas où le loyer précédent était manifestement sous-évalué par rapport au marché.

Le mardi 17 septembre, le projet de loi Duflot 2 a passé une première étape, puisqu'il a été adopté en première lecture à l'Assemblée Nationale, par 312 voix contre 197.

Il passera l'examen du Sénat en première lecture à la fin octobre.

Comme nous l'avions détaillé, la loi instaure notamment:

- la garantie universelle des loyers (GUL): Ce dispositif obligatoire, qui devrait rentrer en vigueur au plus tard en 2016, sera alimenté par un prélèvement de 1 à 2% du loyer, payé à parts égales par le propriétaire et le locataire. Un établissement public sera chargé de percevoir cette taxe et de rembourser les propriétaires dont les locataires sont défaillants. Les modalités d'exercice de la garantie obligatoire – remboursement des impayés et conditions exigées pour le bénéfice de celle-ci – "seront précisées par décret, dans le but d'éviter la déresponsabilisation des locataires et des bailleurs, et maîtriser le coût du dispositif", annonce le gouvernement

- et l'encadrement des loyers, qui concerne les 28 agglomérations identifiées comme "tendues" (dont Paris bien entendu). Dans ces zones, les bailleurs ne pourront plus fixer leur loyer librement. Un loyer médian de référence sera établi par type de bien et par localisation, via des observatoires des loyers locaux, à partir duquel sera calculé un loyer plafond (loyer médian de référence majoré de 20%), au-delà duquel le propriétaire ne pourra pas aller, mais aussi un loyer plancher (inférieur de 30% au loyer médian) en deçà duquel il pourra demander une hausse.
Dix-neuf observatoires pilotes ont été mis en place, avant le maillage complet du territoire prévu à la mi-2014.

Au-delà de ces 2 mesures-phare, les 86 articles de la loi réforment en profondeur de nombreux aspects de la politique du logement: modification des règles régissant les copropriétés (obligation pour les syndics d'ouvrir un compte séparé pour chaque propriété dont ils ont la charge), lutte renforcée contre les « marchands de sommeil », suppression des COS (coefficient d'occupation des sols), responsabilisation des intermédiaires pour la location saisonnière (qui devront informer le loueur des obligations légales, et obtenir de ce dernier, avant la location du bien, une déclaration sur l'honneur attestant du respect de ces obligations),..

 

Ce projet de loi suscite un tollé parmi les professionnels de l'immobilier, depuis plusieurs mois, comme nous l'évoquions dans notre précédent article.

Le président de la FNAIM, Jean-François Buet, a lancé une pétition au début de l'été, appellant tous les agents immobiliers adhérents à suspendre l'envoi des données pour alimenter les 19 villes pilotes où sont mis en place des observatoires des loyers. Il a recueilli 10 000 signatures.

Le dispositif d'encadrement des loyers notamment, est rejeté unanimement.

Tous sont persuadés que ce dispositif va affecter la situation des locataires, et à terme, faire flamber les loyers:

«Les propriétaires-bailleurs vont voir tomber la rentabilité de leur investissement, estime François Davy, président du groupe Foncia, le plus gros administrateur de biens en France. Beaucoup ne placeront plus leurs économies dans la pierre. Il y aura moins de logements à louer et les loyers repartiront à la hausse.»

«Les cadres sup auront plus intérêt à acheter des murs de boutique que des logements à louer», prévient Laurent Vimont, président du réseau d'agences immobilières Century 21.

Beaucoup de questions se posent aussi sur l'application de cette loi, la valeur d'un appartement pouvant varier considérablement d'une rue à l'autre, et même d'un étage à l'autre.

Beaucoup craignent également une dégradation du parc immobilier (si les loyers sont plafonnés, les propriétaires seront tentés d'engager un minimum de frais).

Sans compter les effets pervers de la loi, car les bas loyers pourraient être amenés à augmenter, le propriétaire disposant lui aussi d’un recours en réévaluation du loyer si celui-ci est inférieur au loyer de référence minoré.

Concernant la GUL (garantie universelle des loyers), la crainte principale est évidemment la déresponsabilisation des locataires, en les incitant à ne plus payer leur loyer (puisqu'un organisme public pourra le payer à leur place).

Le coût du dispositif serait également largement sous-évalué, selon les professionnels de l'assurance. La garantie des loyers impayés proposée aujourd'hui par des assureurs privés représente déjà 2,5 % du loyer (loin des 1 à 2% prévus par le projet de loi)

Et chez Homelike Home, que pensons-nous de ce projet de loi?

Nous trouvons les craintes exprimées, tout à fait justifiées.

Nous cotoyons régulièrement des clients ou prospects, qui renoncent à investir dans l'immobilier locatif, une fois calculé un taux de rentabilité réaliste, mis en face des risques encourus (incertitudes sur les travaux à venir dans les copropriétés anciennes, risque de loyers impayés, etc.), et ajouté aux "flottements" récents sur l'imposition sur la plus-value des résidences secondaires.

Il est certain qu'avec cette nouvelle loi, les investisseurs vont se faire plus rares, surtout si le calcul des loyers médians par l'observatoire des loyers, ne prend pas suffisamment en compte la valeur intrinsèque des biens.

Nous sommes les premières à prévenir nos clients de ne pas prendre comme référence de prix les moyennes diffusées par les notaires, car l'appartement-type ciblé par leur cahier des charges, n'a souvent pas grand-chose à voir avec le produit moyen vendu à Paris! (majorité d'appartements en étages bas, avec travaux, plans non exploitables, etc.). Nous reviendrons d'ailleurs très prochainement sur le blog, sur cette notion d'appartement "à défauts" vs appartement "sans défaut", dont nous parlons souvent.

La GUL, qui va être en quelque sorte un nouvel impôt imposé aux propriétaires-bailleurs, va aller également dans le sens de la dégradation de la rentabilité locative.

Un autre aspect, peut-être plus spécifique à Paris, nous semble également à prendre en compte. Dans la capitale, avec la flambée des prix, de nombreux foyers n'ont absolument pas les moyens d'acheter leur résidence principale:  34% de ménages seulement sont capables d’acheter un bien immobilier répondant à leurs besoins à Paris, contre 62% en moyenne dans les grandes métropoles de province (baromètre CAPACIM). Ces dernières années, nous avons vu de nombreux acquéreurs parisiens décider, face à la réalité des prix, de devenir locataires de leur résidence principale, et d'acheter un appartement plus petit en investissement locatif. Comment amortir cet achat, avec l'augmentation de l'imposition sur les revenus locatifs, et l'encadrement des loyers, surtout quand ces biens ont été achetés au plus haut du marché?

Dites le en lumière...

 

 

 

Après les néons et les lettres murales, on peut dire que c'est le grand retour des éclairages façon "Broadway", avec des petites ampoules, des cabochons, des néons...bref tout ce qui peut faire penser à de l'éclairage !

Vous pourrez accrocher au mur de votre salon ou de votre chambre d'adolescent, votre mot de prédilection, ou bien un lieu ou autre "déclaration" qui vous tient à coeur.  

 

 

Même tendance chez You talking to me ou le mot, traditionnellement en mur végétal, prend des airs de graffitis....une rencontre entre l'art et la décoration et où le street art est de plus en plus présent. 

On a aussi noté la présence des mots sur le stand de Delightfull, avec un petit air de ressemblance avec les mots de Kidimo  mais en lumière...Un esprit récup qui perdure.

Un véritable mix entre le mot classique et le côté festif.  On a même noté chez certains comme chez Marileme, un petit air de fête foraine que l'on retrouve dans les quelques tendances 2014 que nous avons relevés au salon Maison & Objet, début septembre à Paris. 

 Bon alors, prêt à illuminer votre salon ou votre bureau et à donner un peu de gaieté à votre univers quotidien.

 

Nous en tous cas, on est fan.... à condition de retrouver autre chose que le traditionnel mot "Home" accroché à votre mur de salon...un peu d'imagination et de fantaisie serait bienvenues pour faire oublier la grisaille parisienne de la rentrée ! 

 

 

Investir à l'étranger, épisode 05: l'Angleterre

 

 

C’est bien connu, les anglais ne font jamais rien comme les autres. On roule à gauche,  on paie encore en Livre Sterling… et l’immobilier n’échappe pas à la règle!

Ainsi, alors que même à Paris les prix sont à la baisse, à Londres le prix de l'immobilier continue de flamber : il a progressé de +8,1% sur un an. Résultat, le prix moyen d’un appartement dans le centre de Londres a dépassé la barrière du £1 million, soit 1,15 million d’euros, poussé par une demande toujours plus importante que l’offre. Les propriétés restent ainsi sur le marché en moyenne 5 semaines. De quoi faire rêver de nombreuses agences immobilières car le délai de vente en moyenne à Paris est de 8 à 10 semaines.

 

Ce qu’il faut savoir :

 

-          Premier élément important :  la place des transactions par particuliers est très faible en Angleterre. Les agences immobilières ont une part de marché de 90% ! Rassurez-vous cependant: contrairement à la situation en France, ce sont les vendeurs qui rémunèrent l'intermédiaire !

 

-       Sauf difficulté particulière, l’opération d'achat d'un bien immobilier dure 6 à 8 semaines environ. Menée par les avocats respectifs de l’acheteur et du vendeur (et non par un seul notaire).  

 

-       Plus de 80% des Britanniques habitent dans des maisons, soit un taux bien plus élevé que chez leurs voisins européens. Il s'agit le plus souvent de maisons individuelles avec jardin et garage. Toutefois, cette tendance s'inverse à Londres où la plupart des propriétés sont des immeubles d'appartements et des maisons mitoyennes, et où les prix sont élevés.

 

-       Il existe deux modes d'acquisition d'un bien immobilier : le freehold et le leasehold. L'achat en freehold correspond à notre mode d'acquisition en pleine propriété.

Le leasehold est, en revanche, une technique typique du droit anglo-saxon. Elle s’apparente  à une sorte de bail dont les loyers seraient payés d’avance et en une seule fois. Le propriétaire d'un bien le vend pour une durée variable, généralement au moins trente ans, plus souvent 99 ans et jusqu'à 999 ans pour les plus belles propriétés. L'acheteur devient leaseholder. Il est propriétaire des murs et éventuellement des parties communes, le vendeur restant propriétaire du terrain. En tant que leaseholder, vous aurez la libre disposition de l'appartement pendant toute la durée du leasehold.Vous pouvez l'occuper, le louer, le vendre ou le transmettre à titre gratuit sans que le propriétaire du sol puisse s'y opposer. Mais, à la fin du leasehold, les murs reviennent au vendeur ou à ses héritiers pour les longs leaseholds, sans que le leaseholder ou ses descendants puissent s'y opposer.

Le coût de la propriété à l'achat (et à la revente) varie en fonction de la durée restante de ce bail. S'il reste par exemple moins de 80 ans de bail, le coût du bien devrait être assez bas. Au contraire, s'il reste plusieurs siècles de bail, la propriété devrait être aussi onéreuse qu'un "Freehold".

A Londres, la quasi-totalité des appartements sont vendus en leasehold. Pour trouver des biens freehold, il faut acheter une maison. Compte tenu des prix dans la capitale, cela suppose de solides moyens financiers. Le processus d’achat est identique qu’on soit en présence d’un freehold ou d’un leasehold

 

-       La majorité des frais ne sont pas fixes et sont souvent des pourcentages du coût de la propriété, donc plus elle sera chère plus vous mettrez la main à la poche. Même les frais de déménagement seront plus chers si vous avez une grande maison (à moins que vous soyez un amateur d'art moderne et que vous aimiez le vide). Si vous achetez et vendez vous devez considérer les deux.

Un certain nombre de frais sont associés avec le fait d'avoir pris un emprunt, et si vous achetez "cash" (veinards!) vos frais seront plus faibles. Les frais liés à l'achat d'une maison ne sont pas déductibles de taxes.

D'une manière générale il vous faudra payer :

Les frais d'avocats : il n'y a pas de coût fixe mais vous devez prévoir entre 0,5 et 1% du prix.

La council tax ou taxe d´habitation : tout propriétaire ou locataire ayant plus de 18 ans y est soumis. Un barème constatant les caractéristiques du logement permet de fixer son prix et chaque année, il est réévalué par les autorités locales.

Vous devez payer les expertises. Il y en a de deux sortes : le "Homebuyer report" est un rapport des conditions globales de la maison. Vous devriez en avoir pour £250 dans le cas d'une propriété à £100,000. Le "full structural survey" est plus détaillé et coûte en général £350 pour une propriété à £100,000.

Le droit d'enregistrement (cadastre). Là encore, la tarification dépend de la valeur de la propriété.

-             Concernant la plus-value : lorsque la vente d'un bien entraîne une plus-value, le contribuable est redevable d'un impôt sur le gain net réalisé. Il existe diverses exonérations : résidence principale ou lorsque la plus-value est inférieure à £6 000. Il existe 2 taux d'imposition (à partir d'un certain montant) : 18% pour les plus-values inférieures à £35 000, 28% au-delà. Pour faire un comparatif avec la situation française, c'est là que ça se passe...

 

 

	France	Angleterre
Première étape	Trouver le financement. En France, 80% des personnes ont recourt au crédit immobilier pour financer leur bien. Trouver le prêt aux conditions les plus avantageuses est la première étape à valider.	Trouver le financement
Deuxième étape	Faire une offre d’achat. Une fois que le coup de cœur a eu lieu, il vous faut faire une offre d’achat. En retour, le vendeur fera peut-être une contre-offre déclenchant la procédure de négociations qui conduira éventuellement à un accord sur le prix d’achat.	Faire une offre d’achat
Troisième étape	Signer le compromis de vente. Acte ferme et définitif par lequel les parties s’engagent sous réserve que l’acquéreur obtienne un prêt. L’acheteur bénéficie d’un droit de rétractation de 7 jours. Dans le cas contraire, l’acheteur dispose d’une période d’un mois pour trouver et signer son financement. L’option engagée par le compromis de vente prend la forme d’une indemnité d’immobilisation de 5 à 10% du prix de vente. L’agence enregistre ce 1er versement sur un compte d’attente (séquestre) qui viendra en déduction du règlement final.	Engager un avocat afin de coordonner les aspects juridiques de la procédure de vente.  L’avocat du vendeur va préparer un projet de contrat de vente qu’il enverra à l’avocat de l’acheteur avec la copie du titre de propriété.
Quatrième étape	Définir les paramètres de l’emprunt auprès de son banquier.	Signer le contrat en présence de son avocat. Les avocats échangent ensuite les contrats. Par la signature du contrat, l’acheteur s’engage à acheter le bien et le vendeur à le vendre. L’acheteur doit verser un dépôt de garantie qui est de 10% du prix de vente. Les parties sont donc juridiquement liées. En conséquence si l’acheteur décide de ne plus acheter le bien après l’échange des contrats, il perd le dépôt de garantie versé et peut être amené à payer des dommages et intérêts au vendeur. Si le vendeur décide de se retirer de la vente, l’acheteur récupère le dépôt de garantie et pourra demander des dommages et intérêts au vendeur. La date de réalisation de la vente sera déterminée (en général 2 semaines plus tard)
Cinquième étape	Signer l’offre de prêt.	Signer la vente définitive
Sixième étape	Signer l’acte authentique chez le notaire. Elle intervient en moyenne dans les 3 mois qui suivent la signature du compromis de vente.  Cet acte authentique rédigé par le notaire et signé en sa présence, officialise définitivement la vente. A cette occasion, les vendeurs et acquéreurs peuvent être représentés par leur propre notaire. Le notaire remet à l’acquéreur le titre de propriété quelques jours après la signature de l’acte authentique.	L’avocat de l’acheteur devra payer dans les 30 jours suivant la vente le montant des droits d’enregistrement dus par l’acheteur et procèdera à l’enregistrement du titre de propriété et, le cas échéant, de l’hypothèque consentie par l’acheteur au profit de sa banque pour financer l’acquisition du bien.

 

Depuis quelques années, l'Angleterre est devenue le refuge de nombreux français partis chercher une réussite que leur pays ne leur offre plus. Pour les derniers arrivés, le parcours du combattant ne fait que commencer. Souvent contraints d'habiter dans les quartiers les moins prestigieux de Londres, de nombreux expatriés regrettent parfois le confort qu'ils pouvaient avoir en France.

Investir à l'étranger, épisode 04: le Portugal

 

Vous  ne parlez pas portugais ? Ce qui suit vous donnera peut-être envie d'en apprendre quelques mots ! En effet, le Portugal multiplie les atouts.

Globalement, le processus d’achat au Portugal s’apparente à celui en vigueur dans l’Hexagone : réservation, signature du compromis de vente et, enfin, passage chez le notaire. Quelques précisions doivent quand même être faites.

 

Ce qu’il faut savoir :

 

-       Le marché immobilier est très attractif, conséquence de la crise frappant durement le pays. L'offre est abondante, les prix bas. Ils ont chuté de 40 à 50 % depuis 2009 en moyenne, y compris dans le très touristique sud du Portugal (avec des baisses de 20 à 30 %).

 

-       Il faut cependant nuancer cette baisse pour deux raisons : la première est qu'on assiste à une forte disparité géographique. Les quartiers nobles des grandes villes telles que Lisbonne et Porto n'ont pratiquement pas baissé alors que la périphérie regorge de produits à vendre. La seconde parce que la demande est supérieure à l'offre pour les produits recherchés par les investisseurs étrangers (à savoir des T2 T3 T4 avec jardin et/ou terrasse).

 

-       Une circulaire entrée en vigueur le 1er janvier 2013, prévoit que les résidents portugais percevant des retraites de source étrangère sont exonérés d'impôts sur leurs pensions privées. Pour en profiter, les ressortissants français doivent toutefois impérativement devenir résidents fiscaux portugais et notamment attester de 183 jours au minimum de présence annuelle au Portugal. Pas question d’y avoir simplement une résidence secondaire où l’on viendrait profiter du soleil quelques semaines par an. Par ailleurs, ils ne doivent plus rien posséder en France. Ce régime fiscal avantageux est prévu pour une durée de dix ans.

 

-       Autre particularité à surveiller : le Portugal ne dispose pas de texte encadrant le calcul des surfaces achetées. Pour être certain du nombre de mètres carrés que vous allez acquérir, il est en conséquence conseillé de faire appel à un géomètre.

 

- Enfin, il faut compter un délai de 3 à 4 semaines entre la signature du compromis de vente et la signature de l'acte définitif (contre 3 mois en France!).

 

	France	Portugal
Première étape	Trouver le financement. En France, 80% des personnes ont recours au crédit immobilier pour financer leur bien. Trouver le prêt aux conditions les plus avantageuses est la première étape à valider.	Trouver le financement
Deuxième étape	Faire une offre d’achat. Une fois que le coup de cœur a eu lieu, il vous faut faire une offre d’achat. En retour, le vendeur fera peut-être une contre-offre déclenchant la procédure de négociations qui conduira éventuellement à un accord sur le prix d’achat.	Faire une offre d’achat
Troisième étape	Signer le compromis de vente. Acte ferme et définitif par lequel les parties s’engagent sous réserve que l’acquéreur obtienne un prêt. L’acheteur bénéficie d’un droit de rétractation de 7 jours. Dans le cas contraire, l’acheteur dispose d’une période d’un mois pour trouver et signer son financement. L’option engagée par le compromis de vente prend la forme d’une indemnité d’immobilisation de 5 à 10% du prix de vente. L’agence enregistre ce 1er versement sur un compte d’attente (séquestre) qui viendra en déduction du règlement final.	Signer le compromis de vente. Pour acheter un bien, vous devrez signer un compromis de vente. C’est le document légal qui fixe les conditions de la vente. Ce contrat est sous seing privé, il est recommandé de reconnaître les signatures chez un notaire. Entre 10 a 12% de deposit doivent être alors réglé par l’acheteur. Si vous vous rétractez après la signature de l’acte vous en perdrez le montant. Mais si le vendeur décide de se rétracter après la signature du contrat, il devra régler le double du deposit !
Quatrième étape	Définir les paramètres de l’emprunt auprès de son banquier.	S’acquitter d’une taxe municipale appelée IMT. Vous devez payer cette taxe avant de conclure la vente et la preuve du paiement doit être présenté au notaire. Les valeurs de l'IMT varient et peuvent dépasser les 10 000 euros.
Cinquième étape	Signer l’offre de prêt.	Définir les paramètres de l'emprunt auprès du banquier
Sixième étape	Signer l’acte authentique chez le notaire. Elle intervient en moyenne dans les 3 mois qui suivent la signature du compromis de vente.  Cet acte authentique rédigé par le notaire et signé en sa présence, officialise définitivement la vente. A cette occasion, les vendeurs et acquéreurs peuvent être représentés par leur propre notaire. Le notaire remet à l’acquéreur le titre de propriété quelques jours après la signature de l’acte authentique.	Signer l’acte de vente chez le notaire. Elle intervient 3 à 4 semaine après la sgnature du compromis de vente.  Dès que vous aurez acheté la propriété, le notaire vous enregistrera comme propriétaire au registre national.

 À voir aussi, notre précédent article sur Lisbonne ici!

Investir à l'étranger, épisode 03: l'Allemagne

 

 

De par son rayonnement culturel au sein de l’Union européenne, sa position géographique avantageuse et son économie dynamique, l’Allemagne attire de plus en plus de français convaincus de faire un investissement de qualité. Vrai ! Toutefois, si Berlin reste une ville abordable, les prix peuvent grimper jusqu’à 10000€ dans une ville comme Munich, réputée comme étant la plus chère d’Allemagne !

 

Avant toute chose, il faut donc se poser LA question. Quelle ville choisir ? Petit tout d’horizon…

Berlin: Présence d'entreprises multinationales, position centrale en Europe, ouverture d'un nouvel aéroport en 2012, architecture splendide (voir ici) : la troisième ville la plus visitée derrière Paris et Londres est reconnue pour son dynamisme économique et culturel. A priori, avec des rendements locatifs autour de 4 à 5% brut, Berlin n'est pas la capitale européenne la plus attractive. Mais c'est sans compter sur les plus-values potentielles de la ville. A 3000 euros le m², vous trouvez des appartements d'un niveau de qualité équivalent à des biens situés dans les 4^ème et 5^ème arrondissements parisiens qui, eux, partent à presque quatre fois ce prix-là ! Du classique Charlottenburg au bobo Mitte en passant par le branché Kreuzberg, nombre d'investisseurs étrangers craquent pour des appartements anciens à rénover. Il faut payer en moyenne 242000 euros pour un 75m². Mais l'on trouve des 200m² de qualité à moins de 750000 euros.

 

 

Munich : Elle fait de l'ombre à la capitale berlinoise. Les logements y sont trois à quatre fois plus chers que dans le reste du pays. Reste que rapporté au niveau de vie, Munich se distingue des autres villes européennes par son accessibilité. Acquérir un 70m² standard à Munich représente seulement deux ans de salaire brut, contre presque dix ans en France…

 

 

Ce qu’il faut savoir :

 

-       Les Allemands privilégient la location. C’est une grande différence de mentalité avec la France. Pourquoi acheter quand on peut se loger si peu cher ? En effet, en Allemagne, seuls 44 % des ménages sont propriétaires de leur logement versus 57% en France ; à Berlin, le chiffre tombe même à 15 %. Dans la capitale le prix du m² à la location est de 7,20 € seulement et il a pourtant augmenté de 30 % ces trois dernières années ! Pour mémoire, le prix moyen de la location au m2 à Paris est de 30€ en moyenne.

Un petit rappel sur le taux de chômage...Si Berlin reste peu cher comparé aux autres capitales européennes, c'est aussi parce que le nombre de chômeurs y est élevé. Pour info il est de 12,4% à Berlin contre 8,8% à Paris. 

 

-       En France l´achat d´un immeuble se fait toujours en deux temps. En effet, avant de signer le contrat définitif de vente, l´acheteur signe un contrat préliminaire dit compromis de vente. A l’inverse, en Allemagne la vente se fera en un temps. Contrairement à la pratique française, un avant contrat « sous seing privé » n’est pas valable en Allemagne. Du coup, il est possible de devenir propriétaire en 15 jours, alors qu'on doit attendre au moins 3 mois en France!

 

-       Autre différence fondamentale avec la situation française : vous ne deviendrez propriétaire du bien qu’au jour de l’inscription de la vente au livre foncier.

 

-       Les intermédiaires professionnels ne jouent pas le même rôle qu´en France. En effet, contrairement à ce qui se passe en France, le notaire ne peut pas exercer la fonction d’agent immobilier et a donc toujours une position impartiale et neutre. Il a pour fonction de donner toutes les informations relatives au bien qui fait l’objet de la transaction et de répondre à toutes les questions juridiques ayant trait à l’achat. Il doit également effectuer les démarches juridiques préalables à l’achat. Il conseille les parties contractantes, rédige le contrat de vente et procède à l’inscription de la vente au livre foncier. Il doit, comme en France, procéder à l’authentification de l’acte de vente.

 

-       Il n’est pas obligatoire de souscrire une assurance pour les crédits en Allemagne. C’est à chacun de décider quelles sont les couvertures dont il peut avoir besoin : assurance décès, couverture incapacité de travail, assurance accident-invalidité, etc.

 

-       Par ailleurs, il n’existe pas de clause suspensive dans le contrat liée à l’obtention du financement. Ceci signifie que si vous n’obtenez pas le financement du bien, vous ne pourrez pas annuler l’achat, à moins de prévoir une clause expresse dans le contrat de vente.

 

-       Contrairement au droit français, vous ne disposez pas de délai de rétractation. Néanmoins, le notaire a la faculté de vous accorder un délai de réflexion, après envoi d’un projet d’acte de vente, au plus tard deux semaines avant le jour fixé pour la vente.

 

-       Concernant les frais, il faut toujours prendre en compte les frais de notaire, d’inscription, ainsi que les taxes qui s’élèvent au total à 5,5% au minimum (1% pour les frais de notaire, 1% pour les frais d’inscription au livre foncier, et entre 3,5% et 6,5% pour les taxes sur les mutations).

 

-       Les plus values sont exonérées après 10 ans de détention. En deçà, elle sont imposées au taux unique de 15%.

 

-       En Allemagne, si un bilan énergétique est obligatoire de la part du vendeur, il n’en est pas de même pour le plomb et l’amiante

 

-       La convention fiscale Franco-Allemande précise que « les revenus provenant des biens immobiliers ne sont imposables que dans l’Etat ou ces biens sont situés »

 

Les étapes

-       Définir son budget et le financement

-       Faire une offre d’achat

-       Signer le contrat de vente

-       Inscrire la transaction au livre foncier

 

Bref, rien de plus facile que d'acheter un bien immobilier en Allemagne en quelques jours voire quelques semaines.. Et nous, on aimerait tellement qu'il y ait des immeubles de style Bauhaus à dénicher à Paris ...