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Investir à l'étranger, épisode 06: l'Italie

 

Frappé de plein fouet par une crise économique et financière sans précédent, le marché de l’immobilier italien est en pleine déprime.

 

Même si les prix ont baissé de -25% en moyenne, les ventes ont chuté de -26 % en 2012. Toutefois, la baisse moyenne des prix de la péninsule depuis deux ans est trompeuse.

Alors que, dans le centre et le Nord, les prix n’ont pas reculé de plus de 5% (le mètre carré de prestige s’enlève encore au-delà de 15 000 euros à Venise et à Rome), elle a fondu dans les régions de l’extrême Sud, en proie aux plus graves difficultés économiques : villas et appartements s’y négocient avec des rabais de 25 à 30%. Par exemple, un 50 mètres carrés près des plages vaut aujourd’hui entre 50 000 et 70 000 euros !

 

Parallèlement, le taux de chômage continue d’augmenter en 2013 (12,2 % contre 10,2% en France). Les salaires des ménages, quant à eux, ont baissé de -5,5 % au dernier trimestre de 2012 comparé à l’année précédente. Une tendance qui s’est répétée au 1^er trimestre 2013, même si la baisse est plus mesurée.

 

La frilosité des banques qui ont fermé le robinet des prêts à l’immobilier (-47,4% en 2012) complique encore davantage la situation. Si les prêts immobiliers baissent autant c'est parce-que les banques refusent de nombreux prêts, mais aussi parce-que les italiens ne se lancent plus dans des achats immobiliers.

 

Pourtant, en dépit de cette situation difficile, l'Italie reste le pays dans lequel il est le plus confortable d’acheter pour nous français : en effet, le processus d’achat est identique à celui que nous connaissons en France. Ca facilite la tâche ! A nous la dolce vita telle qu'on la voit dans le film comme La Grande Bellezza...

 

 

 

Investir à l'étranger, épisode 05: l'Angleterre

 

 

C’est bien connu, les anglais ne font jamais rien comme les autres. On roule à gauche,  on paie encore en Livre Sterling… et l’immobilier n’échappe pas à la règle!

Ainsi, alors que même à Paris les prix sont à la baisse, à Londres le prix de l'immobilier continue de flamber : il a progressé de +8,1% sur un an. Résultat, le prix moyen d’un appartement dans le centre de Londres a dépassé la barrière du £1 million, soit 1,15 million d’euros, poussé par une demande toujours plus importante que l’offre. Les propriétés restent ainsi sur le marché en moyenne 5 semaines. De quoi faire rêver de nombreuses agences immobilières car le délai de vente en moyenne à Paris est de 8 à 10 semaines.

 

Ce qu’il faut savoir :

 

-          Premier élément important :  la place des transactions par particuliers est très faible en Angleterre. Les agences immobilières ont une part de marché de 90% ! Rassurez-vous cependant: contrairement à la situation en France, ce sont les vendeurs qui rémunèrent l'intermédiaire !

 

-       Sauf difficulté particulière, l’opération d'achat d'un bien immobilier dure 6 à 8 semaines environ. Menée par les avocats respectifs de l’acheteur et du vendeur (et non par un seul notaire).  

 

-       Plus de 80% des Britanniques habitent dans des maisons, soit un taux bien plus élevé que chez leurs voisins européens. Il s'agit le plus souvent de maisons individuelles avec jardin et garage. Toutefois, cette tendance s'inverse à Londres où la plupart des propriétés sont des immeubles d'appartements et des maisons mitoyennes, et où les prix sont élevés.

 

-       Il existe deux modes d'acquisition d'un bien immobilier : le freehold et le leasehold. L'achat en freehold correspond à notre mode d'acquisition en pleine propriété.

Le leasehold est, en revanche, une technique typique du droit anglo-saxon. Elle s’apparente  à une sorte de bail dont les loyers seraient payés d’avance et en une seule fois. Le propriétaire d'un bien le vend pour une durée variable, généralement au moins trente ans, plus souvent 99 ans et jusqu'à 999 ans pour les plus belles propriétés. L'acheteur devient leaseholder. Il est propriétaire des murs et éventuellement des parties communes, le vendeur restant propriétaire du terrain. En tant que leaseholder, vous aurez la libre disposition de l'appartement pendant toute la durée du leasehold.Vous pouvez l'occuper, le louer, le vendre ou le transmettre à titre gratuit sans que le propriétaire du sol puisse s'y opposer. Mais, à la fin du leasehold, les murs reviennent au vendeur ou à ses héritiers pour les longs leaseholds, sans que le leaseholder ou ses descendants puissent s'y opposer.

Le coût de la propriété à l'achat (et à la revente) varie en fonction de la durée restante de ce bail. S'il reste par exemple moins de 80 ans de bail, le coût du bien devrait être assez bas. Au contraire, s'il reste plusieurs siècles de bail, la propriété devrait être aussi onéreuse qu'un "Freehold".

A Londres, la quasi-totalité des appartements sont vendus en leasehold. Pour trouver des biens freehold, il faut acheter une maison. Compte tenu des prix dans la capitale, cela suppose de solides moyens financiers. Le processus d’achat est identique qu’on soit en présence d’un freehold ou d’un leasehold

 

-       La majorité des frais ne sont pas fixes et sont souvent des pourcentages du coût de la propriété, donc plus elle sera chère plus vous mettrez la main à la poche. Même les frais de déménagement seront plus chers si vous avez une grande maison (à moins que vous soyez un amateur d'art moderne et que vous aimiez le vide). Si vous achetez et vendez vous devez considérer les deux.

Un certain nombre de frais sont associés avec le fait d'avoir pris un emprunt, et si vous achetez "cash" (veinards!) vos frais seront plus faibles. Les frais liés à l'achat d'une maison ne sont pas déductibles de taxes.

D'une manière générale il vous faudra payer :

Les frais d'avocats : il n'y a pas de coût fixe mais vous devez prévoir entre 0,5 et 1% du prix.

La council tax ou taxe d´habitation : tout propriétaire ou locataire ayant plus de 18 ans y est soumis. Un barème constatant les caractéristiques du logement permet de fixer son prix et chaque année, il est réévalué par les autorités locales.

Vous devez payer les expertises. Il y en a de deux sortes : le "Homebuyer report" est un rapport des conditions globales de la maison. Vous devriez en avoir pour £250 dans le cas d'une propriété à £100,000. Le "full structural survey" est plus détaillé et coûte en général £350 pour une propriété à £100,000.

Le droit d'enregistrement (cadastre). Là encore, la tarification dépend de la valeur de la propriété.

-             Concernant la plus-value : lorsque la vente d'un bien entraîne une plus-value, le contribuable est redevable d'un impôt sur le gain net réalisé. Il existe diverses exonérations : résidence principale ou lorsque la plus-value est inférieure à £6 000. Il existe 2 taux d'imposition (à partir d'un certain montant) : 18% pour les plus-values inférieures à £35 000, 28% au-delà. Pour faire un comparatif avec la situation française, c'est là que ça se passe...

 

 

	France	Angleterre
Première étape	Trouver le financement. En France, 80% des personnes ont recourt au crédit immobilier pour financer leur bien. Trouver le prêt aux conditions les plus avantageuses est la première étape à valider.	Trouver le financement
Deuxième étape	Faire une offre d’achat. Une fois que le coup de cœur a eu lieu, il vous faut faire une offre d’achat. En retour, le vendeur fera peut-être une contre-offre déclenchant la procédure de négociations qui conduira éventuellement à un accord sur le prix d’achat.	Faire une offre d’achat
Troisième étape	Signer le compromis de vente. Acte ferme et définitif par lequel les parties s’engagent sous réserve que l’acquéreur obtienne un prêt. L’acheteur bénéficie d’un droit de rétractation de 7 jours. Dans le cas contraire, l’acheteur dispose d’une période d’un mois pour trouver et signer son financement. L’option engagée par le compromis de vente prend la forme d’une indemnité d’immobilisation de 5 à 10% du prix de vente. L’agence enregistre ce 1er versement sur un compte d’attente (séquestre) qui viendra en déduction du règlement final.	Engager un avocat afin de coordonner les aspects juridiques de la procédure de vente.  L’avocat du vendeur va préparer un projet de contrat de vente qu’il enverra à l’avocat de l’acheteur avec la copie du titre de propriété.
Quatrième étape	Définir les paramètres de l’emprunt auprès de son banquier.	Signer le contrat en présence de son avocat. Les avocats échangent ensuite les contrats. Par la signature du contrat, l’acheteur s’engage à acheter le bien et le vendeur à le vendre. L’acheteur doit verser un dépôt de garantie qui est de 10% du prix de vente. Les parties sont donc juridiquement liées. En conséquence si l’acheteur décide de ne plus acheter le bien après l’échange des contrats, il perd le dépôt de garantie versé et peut être amené à payer des dommages et intérêts au vendeur. Si le vendeur décide de se retirer de la vente, l’acheteur récupère le dépôt de garantie et pourra demander des dommages et intérêts au vendeur. La date de réalisation de la vente sera déterminée (en général 2 semaines plus tard)
Cinquième étape	Signer l’offre de prêt.	Signer la vente définitive
Sixième étape	Signer l’acte authentique chez le notaire. Elle intervient en moyenne dans les 3 mois qui suivent la signature du compromis de vente.  Cet acte authentique rédigé par le notaire et signé en sa présence, officialise définitivement la vente. A cette occasion, les vendeurs et acquéreurs peuvent être représentés par leur propre notaire. Le notaire remet à l’acquéreur le titre de propriété quelques jours après la signature de l’acte authentique.	L’avocat de l’acheteur devra payer dans les 30 jours suivant la vente le montant des droits d’enregistrement dus par l’acheteur et procèdera à l’enregistrement du titre de propriété et, le cas échéant, de l’hypothèque consentie par l’acheteur au profit de sa banque pour financer l’acquisition du bien.

 

Depuis quelques années, l'Angleterre est devenue le refuge de nombreux français partis chercher une réussite que leur pays ne leur offre plus. Pour les derniers arrivés, le parcours du combattant ne fait que commencer. Souvent contraints d'habiter dans les quartiers les moins prestigieux de Londres, de nombreux expatriés regrettent parfois le confort qu'ils pouvaient avoir en France.

Investir à l'étranger, épisode 04: le Portugal

 

Vous  ne parlez pas portugais ? Ce qui suit vous donnera peut-être envie d'en apprendre quelques mots ! En effet, le Portugal multiplie les atouts.

Globalement, le processus d’achat au Portugal s’apparente à celui en vigueur dans l’Hexagone : réservation, signature du compromis de vente et, enfin, passage chez le notaire. Quelques précisions doivent quand même être faites.

 

Ce qu’il faut savoir :

 

-       Le marché immobilier est très attractif, conséquence de la crise frappant durement le pays. L'offre est abondante, les prix bas. Ils ont chuté de 40 à 50 % depuis 2009 en moyenne, y compris dans le très touristique sud du Portugal (avec des baisses de 20 à 30 %).

 

-       Il faut cependant nuancer cette baisse pour deux raisons : la première est qu'on assiste à une forte disparité géographique. Les quartiers nobles des grandes villes telles que Lisbonne et Porto n'ont pratiquement pas baissé alors que la périphérie regorge de produits à vendre. La seconde parce que la demande est supérieure à l'offre pour les produits recherchés par les investisseurs étrangers (à savoir des T2 T3 T4 avec jardin et/ou terrasse).

 

-       Une circulaire entrée en vigueur le 1er janvier 2013, prévoit que les résidents portugais percevant des retraites de source étrangère sont exonérés d'impôts sur leurs pensions privées. Pour en profiter, les ressortissants français doivent toutefois impérativement devenir résidents fiscaux portugais et notamment attester de 183 jours au minimum de présence annuelle au Portugal. Pas question d’y avoir simplement une résidence secondaire où l’on viendrait profiter du soleil quelques semaines par an. Par ailleurs, ils ne doivent plus rien posséder en France. Ce régime fiscal avantageux est prévu pour une durée de dix ans.

 

-       Autre particularité à surveiller : le Portugal ne dispose pas de texte encadrant le calcul des surfaces achetées. Pour être certain du nombre de mètres carrés que vous allez acquérir, il est en conséquence conseillé de faire appel à un géomètre.

 

- Enfin, il faut compter un délai de 3 à 4 semaines entre la signature du compromis de vente et la signature de l'acte définitif (contre 3 mois en France!).

 

	France	Portugal
Première étape	Trouver le financement. En France, 80% des personnes ont recours au crédit immobilier pour financer leur bien. Trouver le prêt aux conditions les plus avantageuses est la première étape à valider.	Trouver le financement
Deuxième étape	Faire une offre d’achat. Une fois que le coup de cœur a eu lieu, il vous faut faire une offre d’achat. En retour, le vendeur fera peut-être une contre-offre déclenchant la procédure de négociations qui conduira éventuellement à un accord sur le prix d’achat.	Faire une offre d’achat
Troisième étape	Signer le compromis de vente. Acte ferme et définitif par lequel les parties s’engagent sous réserve que l’acquéreur obtienne un prêt. L’acheteur bénéficie d’un droit de rétractation de 7 jours. Dans le cas contraire, l’acheteur dispose d’une période d’un mois pour trouver et signer son financement. L’option engagée par le compromis de vente prend la forme d’une indemnité d’immobilisation de 5 à 10% du prix de vente. L’agence enregistre ce 1er versement sur un compte d’attente (séquestre) qui viendra en déduction du règlement final.	Signer le compromis de vente. Pour acheter un bien, vous devrez signer un compromis de vente. C’est le document légal qui fixe les conditions de la vente. Ce contrat est sous seing privé, il est recommandé de reconnaître les signatures chez un notaire. Entre 10 a 12% de deposit doivent être alors réglé par l’acheteur. Si vous vous rétractez après la signature de l’acte vous en perdrez le montant. Mais si le vendeur décide de se rétracter après la signature du contrat, il devra régler le double du deposit !
Quatrième étape	Définir les paramètres de l’emprunt auprès de son banquier.	S’acquitter d’une taxe municipale appelée IMT. Vous devez payer cette taxe avant de conclure la vente et la preuve du paiement doit être présenté au notaire. Les valeurs de l'IMT varient et peuvent dépasser les 10 000 euros.
Cinquième étape	Signer l’offre de prêt.	Définir les paramètres de l'emprunt auprès du banquier
Sixième étape	Signer l’acte authentique chez le notaire. Elle intervient en moyenne dans les 3 mois qui suivent la signature du compromis de vente.  Cet acte authentique rédigé par le notaire et signé en sa présence, officialise définitivement la vente. A cette occasion, les vendeurs et acquéreurs peuvent être représentés par leur propre notaire. Le notaire remet à l’acquéreur le titre de propriété quelques jours après la signature de l’acte authentique.	Signer l’acte de vente chez le notaire. Elle intervient 3 à 4 semaine après la sgnature du compromis de vente.  Dès que vous aurez acheté la propriété, le notaire vous enregistrera comme propriétaire au registre national.

 À voir aussi, notre précédent article sur Lisbonne ici!

Investir à l'étranger, épisode 03: l'Allemagne

 

 

De par son rayonnement culturel au sein de l’Union européenne, sa position géographique avantageuse et son économie dynamique, l’Allemagne attire de plus en plus de français convaincus de faire un investissement de qualité. Vrai ! Toutefois, si Berlin reste une ville abordable, les prix peuvent grimper jusqu’à 10000€ dans une ville comme Munich, réputée comme étant la plus chère d’Allemagne !

 

Avant toute chose, il faut donc se poser LA question. Quelle ville choisir ? Petit tout d’horizon…

Berlin: Présence d'entreprises multinationales, position centrale en Europe, ouverture d'un nouvel aéroport en 2012, architecture splendide (voir ici) : la troisième ville la plus visitée derrière Paris et Londres est reconnue pour son dynamisme économique et culturel. A priori, avec des rendements locatifs autour de 4 à 5% brut, Berlin n'est pas la capitale européenne la plus attractive. Mais c'est sans compter sur les plus-values potentielles de la ville. A 3000 euros le m², vous trouvez des appartements d'un niveau de qualité équivalent à des biens situés dans les 4^ème et 5^ème arrondissements parisiens qui, eux, partent à presque quatre fois ce prix-là ! Du classique Charlottenburg au bobo Mitte en passant par le branché Kreuzberg, nombre d'investisseurs étrangers craquent pour des appartements anciens à rénover. Il faut payer en moyenne 242000 euros pour un 75m². Mais l'on trouve des 200m² de qualité à moins de 750000 euros.

 

 

Munich : Elle fait de l'ombre à la capitale berlinoise. Les logements y sont trois à quatre fois plus chers que dans le reste du pays. Reste que rapporté au niveau de vie, Munich se distingue des autres villes européennes par son accessibilité. Acquérir un 70m² standard à Munich représente seulement deux ans de salaire brut, contre presque dix ans en France…

 

 

Ce qu’il faut savoir :

 

-       Les Allemands privilégient la location. C’est une grande différence de mentalité avec la France. Pourquoi acheter quand on peut se loger si peu cher ? En effet, en Allemagne, seuls 44 % des ménages sont propriétaires de leur logement versus 57% en France ; à Berlin, le chiffre tombe même à 15 %. Dans la capitale le prix du m² à la location est de 7,20 € seulement et il a pourtant augmenté de 30 % ces trois dernières années ! Pour mémoire, le prix moyen de la location au m2 à Paris est de 30€ en moyenne.

Un petit rappel sur le taux de chômage...Si Berlin reste peu cher comparé aux autres capitales européennes, c'est aussi parce que le nombre de chômeurs y est élevé. Pour info il est de 12,4% à Berlin contre 8,8% à Paris. 

 

-       En France l´achat d´un immeuble se fait toujours en deux temps. En effet, avant de signer le contrat définitif de vente, l´acheteur signe un contrat préliminaire dit compromis de vente. A l’inverse, en Allemagne la vente se fera en un temps. Contrairement à la pratique française, un avant contrat « sous seing privé » n’est pas valable en Allemagne. Du coup, il est possible de devenir propriétaire en 15 jours, alors qu'on doit attendre au moins 3 mois en France!

 

-       Autre différence fondamentale avec la situation française : vous ne deviendrez propriétaire du bien qu’au jour de l’inscription de la vente au livre foncier.

 

-       Les intermédiaires professionnels ne jouent pas le même rôle qu´en France. En effet, contrairement à ce qui se passe en France, le notaire ne peut pas exercer la fonction d’agent immobilier et a donc toujours une position impartiale et neutre. Il a pour fonction de donner toutes les informations relatives au bien qui fait l’objet de la transaction et de répondre à toutes les questions juridiques ayant trait à l’achat. Il doit également effectuer les démarches juridiques préalables à l’achat. Il conseille les parties contractantes, rédige le contrat de vente et procède à l’inscription de la vente au livre foncier. Il doit, comme en France, procéder à l’authentification de l’acte de vente.

 

-       Il n’est pas obligatoire de souscrire une assurance pour les crédits en Allemagne. C’est à chacun de décider quelles sont les couvertures dont il peut avoir besoin : assurance décès, couverture incapacité de travail, assurance accident-invalidité, etc.

 

-       Par ailleurs, il n’existe pas de clause suspensive dans le contrat liée à l’obtention du financement. Ceci signifie que si vous n’obtenez pas le financement du bien, vous ne pourrez pas annuler l’achat, à moins de prévoir une clause expresse dans le contrat de vente.

 

-       Contrairement au droit français, vous ne disposez pas de délai de rétractation. Néanmoins, le notaire a la faculté de vous accorder un délai de réflexion, après envoi d’un projet d’acte de vente, au plus tard deux semaines avant le jour fixé pour la vente.

 

-       Concernant les frais, il faut toujours prendre en compte les frais de notaire, d’inscription, ainsi que les taxes qui s’élèvent au total à 5,5% au minimum (1% pour les frais de notaire, 1% pour les frais d’inscription au livre foncier, et entre 3,5% et 6,5% pour les taxes sur les mutations).

 

-       Les plus values sont exonérées après 10 ans de détention. En deçà, elle sont imposées au taux unique de 15%.

 

-       En Allemagne, si un bilan énergétique est obligatoire de la part du vendeur, il n’en est pas de même pour le plomb et l’amiante

 

-       La convention fiscale Franco-Allemande précise que « les revenus provenant des biens immobiliers ne sont imposables que dans l’Etat ou ces biens sont situés »

 

Les étapes

-       Définir son budget et le financement

-       Faire une offre d’achat

-       Signer le contrat de vente

-       Inscrire la transaction au livre foncier

 

Bref, rien de plus facile que d'acheter un bien immobilier en Allemagne en quelques jours voire quelques semaines.. Et nous, on aimerait tellement qu'il y ait des immeubles de style Bauhaus à dénicher à Paris ...

Investir à l'étranger, épisode 02: l'Espagne

 

Ahhhh, l’Espagne, ses tapas, sa sangria, son climat et… la crise ! On ne compte plus le nombre de panneaux « à vendre » lorsqu’on se promène dans les rues le nez en l’air. Le pays a vu l’ensemble de son parc immobilier perdre de la valeur. Mais s’agit-il d’une vraie opportunité pour l’investisseur étranger ? Il semblerait que oui, à condition de bien s’informer en amont ! Chez Homelike Home, on est là pour ça !

 

  Ce qu’il faut savoir :

^-               La première différence avec la France réside dans le prix au m². La différence entre les deux pays est flagrante, surtout lorsqu’on compare Madrid et Paris. Les deux capitales ne jouent pas dans la même cour : on passe de 2000 euros à 8000 euros en moyenne… de quoi en convaincre plus d’un !

-       Ensuite, pour les non résidents espagnols, il est nécessaire d’obtenir un NIE (Numéro d’Identification des Etrangers) délivré par la Police. Pour ce faire, il faudra vous présenter en personne devant les autorités compétentes (à moins d’octroyer un pouvoir pour qu’un mandataire fasse les démarches à votre place). Facile à obtenir moyennant un coût de 13€.

-       De plus, il est indispensable de savoir que les notaires espagnols n’ont en aucun cas le même rôle que les notaires français qui procèdent à toutes les vérifications juridiques et urbanistiques sur le bien immobilier avant la vente. Ces vérifications en Espagne doivent être réalisées en amont par l’acheteur,  ou  le  cas  échéant,  par  ses  conseils qui  devront  s’assurer  que  les  règles  juridiques, administratives et urbanistiques nationales, régionales et locales ont bien été respectées.  

-       En Espagne les frais d’achat sont toujours à la charge de l’acquéreur. Si vous achetez une maison, vous allez payer (en plus du prix net d’achat) les droits de mutation,  les frais d’enregistrement, les frais administratifs, l’IVA (TVA espagnole) et les émoluments du notaire. En moyenne entre 9,30 et 9,50 % du prix d’achat.

Si vous achetez un terrain pour construire, vous allez payer 8% sur l’achat du terrain et 10% sur la construction. Par exemple, si vous achetez un terrain d’une valeur de 100.000 € vous paierez 8 000 € de frais divers. La construction de la maison coûte 200.000 €, vous allez payer 20 000 € de frais. Soit au total pour un investissement de 300.000 € 28 000 € de frais chez le notaire soit 9,30%.

-      L’impôt sur les plus-values est un impôt basé sur l’augmentation de la valeur du terrain seulement, entre l’achat antérieur (par le vendeur actuel) et la vente en cours. Cet impôt, de par sa nature, est payable par le vendeur, à moins qu’il en soit négocié autrement. Le taux est de 21% si la plus-value est de moins de 6000€. Il peut atteindre 27% lorsque la plus-value est supérieure à 24000€

-       L'exonération n'est accordée que si le produit de la vente est réinvesti dans les deux ans dans l'acquisition d'une autre résidence principale.

-       Si vous décidez d’acheter un appartement en Espagne, vous aurez à payer l’impôt foncier annuel appelé « IBI » en Espagne. Cet impôt se paie annuellement et se calcule sur la base de l’évaluation cadastrale ou la valeur imposable du terrain assignée par les autorités fiscales espagnoles. L’évaluation cadastrale tient compte de la valeur du terrain plus la valeur de la construction selon le type, la situation et l’usage.

-       L’impôt de ramassage des ordures (Basura) est appliqué par la Municipalité en fonction de la propriété et se paie tous les 6 mois

-       En cas d’achat une maison ou un appartement dans une copropriété, vous serez automatiquement membre de celle-ci. Vous aurez donc à payer mensuellement les charges de communauté qui comprennent généralement le salaire du concierge, l’entretien du jardin, l’entretien de l’ascenseur, les réparations des éléments d’équipement commun, le ramassage des ordures, l’électricité pour l’éclairage des zones communes, les assurances, la sécurité et les honoraires de gestion. La cotisation annuelle à payer par les membres est calculée selon la quote-part de votre terrain ou la surface de votre appartement ou maison. Un appartement standard de 2 chambres dans un immeuble ou une zone disposant d’un concierge, d’une piscine et d’un petit jardin peut coûter entre 120€ et 300€ par mois de frais de communauté, mais ils peuvent atteindre 600€ ou plus par mois dans un immeuble de grand luxe avec tout un personnel de communauté et de nombreux services.

^-               La plus grosse différence par rapport à la france est le délai moyen de 15 jours entre la signature de compromis et l'acte authentique (contre 3 mois en moyenne en France).

 

	France	Espagne
Première étape	Trouver le financement. En France, 80% des personnes ont recourt au crédit immobilier pour financer leur bien. Trouver le prêt aux conditions les plus avantageuses est la première étape à valider.	Solliciter votre NIE (numéro d’identification étranger)
Deuxième étape	Faire une offre d’achat. Une fois que le coup de cœur a eu lieu, il vous faut faire une offre d’achat. En retour, le vendeur fera peut-être une contre-offre déclenchant la procédure de négociations qui conduira éventuellement à un accord sur le prix d’achat.	Faire une offre d’achat et réaliser les vérifications nécessaires En Espagne, il faut vérifier la « Nota Simple ». C’est un résumé du titre de propriété. Elle permet de vérifier l’identité du propriétaire actuel, les dettes éventuelles sur le bien et elle permet  également de s’assurer que la description de la maison correspond bien à la propriété que vous désirez acheter.
Troisième étape	Signer le compromis de vente. Acte ferme et définitif par lequel les parties s’engagent sous réserve que l’acquéreur obtienne un prêt. L’acheteur bénéficie d’un droit de rétractation de 7 jours. Dans le cas contraire, l’acheteur dispose d’une période d’un mois pour trouver et signer son financement. L’option engagée par le compromis de vente prend la forme d’une indemnité d’immobilisation de 5 à 10% du prix de vente. L’agence enregistre ce 1er versement sur un compte d’attente (séquestre) qui viendra en déduction du règlement final.	Signer un contrat privé. Ce dernier stipulera que le propriétaire a pour intention de vendre la propriété à l’acheteur et que, de même, ce dernier a pour intention d’acheter la propriété au prix accordé et selon les conditions convenues. A partir de là,  la propriété est retirée du marché et est ainsi réservée à l’acheteur. Le contrat inclura une date de la signature de l’acte authentique et le vendeur s’engage à liquider les éventuelles dettes sur la propriété avant ce délai. L’acheteur doit payer un acompte qui représente 10% du prix de vente.
Quatrième étape	Définir les paramètres de l’emprunt auprès de son banquier.	Ouvrir un compte dans une banque locale. Vous pouvez ainsi virer les fonds nécessaires à l’achat sur ce compte. Un jour ou deux avant la signature définitive, la banque locale peut préparer un chèque de banque à remettre au vendeur. Les vendeurs insistent sur le fait de recevoir des chèques provenant d’une banque locale. En effet, il faut énormément de temps pour pouvoir encaisser les chèques émis par des banques étrangères et leur authenticité est difficile à prouver.
Cinquième étape	Signer l’offre de prêt.	Signer l’acte authentique Une vente est officiellement terminée lorsque l’acte authentique d’achat est signé devant le notaire.La signature intervient en moyenne 15 jours après la signature du compromis. C’est à ce moment précis que le paiement du solde restant (90%). Une fois que cet acte authentique est signé, le notaire faxera une copie de cet acte au registre foncier local.
Sixième étape	Signer l’acte authentique chez le notaire. Elle intervient en moyenne dans les 3 mois qui suivent la signature du compromis de vente.  Cet acte authentique rédigé par le notaire et signé en sa présence, officialise définitivement la vente. A cette occasion, les vendeurs et acquéreurs peuvent être représentés par leur propre notaire. Le notaire remet à l’acquéreur le titre de propriété quelques jours après la signature de l’acte authentique.	Procéder à l’enregistrement de la transaction Juste après la signature, le notaire informera le registre foncier de cette transaction afin qu’aucune autre transaction en rapport avec la propriété ne puisse être effectuée. L’ancien propriétaire ne peut donc pas vendre le bien à une autre personne. Il s’agit d’une garantie importante du système.

À titre d’exemple:

Quand on pense qu’avant 2008, les prix de l’immobilier à Barcelone étaient presque plus chers que ceux de Paris, on a du mal à croire qu’on puisse aujourd’hui trouver un appartement de 55m2 en plein cœur de la ville pour 249 000€. C’est deux fois moins cher qu’à Paris…(On en avait déjà parlé là)!

Chacun sa rentrée littéraire !

Rentrée littéraire pour les uns et rentrée immobilière pour les autres...

Ca y est, on va pouvoir lire tous les magazines qui font leur rentrée littéraire à leur manière, avec un sujet toujours d'actualité, à savoir L'IMMOBILIER.

On peut vous résumer les quelques tendances importantes de cette rentrée immobilière :

1- les prix baissent à Paris comme partout en France. Ca y est, tout le monde en parle...une baisse que l'on voit souvent dans notre quotidien de chasseur immobilier, entre -5 et -10% voire -15% si le produit a vraiment des défauts majeurs.

2- A partir du 1er septembre, nouvelle règle fiscale pour le calcul des plus values. Ce sont désormais 22 ans de détention et non plus 30 ans, que les propriétaires vendeurs devront justifier s'ils souhaitent échapper à une taxation sur la plus-value. De plus, le gouvernement met en place un abattement exceptionnel de 25% pour les transactions conclues entre le 1er septembre 2013 et le 31 août 2014. Cet abattement  doit s'appliquer sur l'impôt sur le revenu mais aussi sur les prélèvements sociaux.On en avait déjà parlé là, mais c'est suffisamment important pour le rappeler. 

3- Conséquence, une augmentation de l'offre avec davantage de produits mis en vente sur le marché. Loi de l'offre et de la demande qui laisse supposer un recul des prix un peu plus marqué. 

4- Les taux de crédit repartent légèrement à la hausse. Il faut dire qu'ils n'ont jamais été aussi bas...

 

Voilà pour les principales tendances de cette rentrée 2013

Enfin bref, c'est le moment de rechercher un logement...

Investir à l'étranger, épisode 01: les Etats-Unis

 

Devenir propriétaire à l'étranger peut vous permettre de réaliser une bonne affaire, à condition de prendre ses précautions! En effet, si la législation française est protectrice pour les acheteurs, ce n'est pas le cas dans tous les pays…

Alors, comment ça se passe aux Etats-Unis ?

Lorsqu’on fait quelques recherches rapides sur internet, on tombe inévitablement sur une multitude de sites nous invitant à investir immédiatement aux Etats-Unis. C’est le moment, disent-ils, « de saisir une opportunité unique et exceptionnelle ! ». Oui mais, quels sont les pièges à éviter avant de se lancer ?

 

Ce qu’il faut savoir :

La première difficulté est la suivante : les règles diffèrent d’un état à l’autre. Selon que l’on souhaite acheter à New York, Miami ou Los Angeles, le processus d’achat sera différent. Du coup, pas facile de s’y retrouver !

D’une manière générale toutefois :

-       Aux Etats-Unis, chaque agent immobilier a dans son portefeuille, des mandats de biens à la vente qu’il doit partager avec les autres agences à travers un système commun appelé MLS (Multiple Listing System). Pas besoin donc, comme en France, de faire le tour des agences ! C’est ce fonctionnement qui explique peut-être qu’aux Etats-Unis, il n’y a pas (ou peu) de marché de particuliers !

-       Les charges de copropriété sont beaucoup plus élevées aux Etats-Unis. Ainsi, un prix d'achat très bas cache parfois de coûteux frais d'entretien. La plupart des résidences récentes imposent des services payants : gardiennage 24h/24, piscine, laverie... Prudence donc, c’est parfois « trop beau pour être vrai » et il n’est pas rare de voir des charges équivalentes à un mois de loyer à Paris…

-       De la même manière, les frais d’assurance peuvent parfois être très élevés. Ce sera le cas si vous investissez, par exemple, dans une maison en Floride, fréquemment touchée par les ouragans (rassurant, pas vrai ?) 

-       Attention aussi à la fiscalité. Si vous comptez louer votre bien pour en tirer des revenus, il faudra les déclarer également en France. Mais vous ne subirez pas une double imposition.

-       Quant aux délais, en France il faut compter 3 mois entre le compromis de vente et l'acte définitif, en fonction des conditions suspensives ou encore des disponibilités du notaire. Aux Etats-Unis, il faut en moyenne 1 mois et demi entre le moment où vous signez le contrat d’achat et le moment où la vente définitive sera enregistrée. Plus rapide, donc ! Mais ça signifie aussi que vous aurez moins de temps pour effectuer les dernières démarches… Et elles sont nombreuse : à New York il vous faudra par exemple obtenir l’accord du conseil de l’immeuble (un processus complexe qui nécessite la transmission d’un certain nombre de documents…). En Floride et en Californie, vous devrez faire procéder à l’inspection des lieux (à vos frais !). Sans oublier bien sûr les démarches concernant la finalisation du financement.

-       Les frais de clôture (l’équivalent de nos frais de notaires) sont des dépenses supplémentaires qui incombent à la fois à l’acheteur et au vendeur. En ce qui concerne l’acheteur, lorsqu’il décide de payer la propriété en argent comptant, il doit généralement s’acquitter de frais de clôture équivalents à environ 3,5% du prix d’achat. S’il obtient un prêt hypothécaire, les coûts totaux de clôture s’élèveront alors à environ 5,5%. Les frais de clôture comprennent les taxes d’enregistrement, les honoraires d’avocat, les frais de l’agent de gestion, l’assurance titres, les frais bancaires, les frais divers et les impôts hypothécaires. En tous cas, cela reste moins cher qu’en France…

-       Bon à savoir également, aux Etats-Unis, les propriétaires doivent payer à la municipalité le « Property Tax ». Cette taxe est calculée selon la valeur marchande du bien et elle est réglée chaque année au mois de novembre. On peut considérer que cette taxe est l’équivalent de la taxe d’habitation française. La taxe foncière n’existe pas aux États-Unis. Ceci dit, le montant de cette taxe sur la propriété est grosso modo l’équivalent du montant des deux taxes (habitation et foncière) en France.

-       Enfin, le gros  avantage d’investir aux Etats-Unis concerne la question de la plus value. En effet, la plus value appliquée en cas de revente du bien se situe entre 10% et 20% pour un particulier, et s’il s’agit d’une société française qui a acquis le bien immobilier, elle devra payer 40% !

-       La plus value peut aussi être exempte d’imposition si l’argent est réinvesti. C’est ce qui explique peut-être la « fuite » de pas mal d’investisseurs en ce moment…

Si vous avez la moindre question à nous poser, Linda Victor (ça sonne Américain!), chasseuse au sein de l'équipe d'Homelike Home, se fera un plaisir de vous répondre!

 

Tableau récapitulatif :

	France	Etats-Unis
Première étape	Trouver le financement. En France, 80% des personnes ont recourt au crédit immobilier pour financer leur bien. Trouver le prêt aux conditions les plus avantageuses est la première étape à valider.	NYC	Californie / Floride
		Préparez-vous ! Si vous faites appel à un financement, vous devrez vous adresser à un courtier hypothécaire ou un banquier et obtenir un pré-accord de prêt avant d’entamer vos recherches. A New York il est impératif de disposer d’un avocat qui puisse relire votre contrat et protéger vos intérêts au cours de la transaction. Enfin, vous devez préparer vos fonds et en particulier les 10 % d’acompte requis.	Préparez-vous ! Là encore, les bonnes affaires partent vite ! Il faut donc se préparer afin de ne pas rater la bonne affaire le jour J pour des raisons administratives.
Deuxième étape	Faire une offre d’achat. Une fois que le coup de cœur a eu lieu, il vous faut faire une offre d’achat. En retour, le vendeur fera peut-être une contre-offre déclenchant la procédure de négociations qui conduira éventuellement à un accord sur le prix d’achat.	Faire une offre d’achat. Si l’offre est acceptée, ce même document se transforme en contrat.	Faire une offre d’achat dans les mêmes conditions qu’à New York
Troisième étape	Signer le compromis de vente. Acte ferme et définitif par lequel les parties s’engagent sous réserve que l’acquéreur obtienne un prêt. L’acheteur bénéficie d’un droit de rétractation de 7 jours. Dans le cas contraire, l’acheteur dispose d’une période d’un mois pour trouver et signer son financement. L’option engagée par le compromis de vente prend la forme d’une indemnité d’immobilisation de 5 à 10% du prix de vente. L’agence enregistre ce 1er versement sur un compte d’attente (séquestre) qui viendra en déduction du règlement final.	Signer le contrat. Une fois que l’offre est acceptée par le vendeur, l’agent ou l’avocat de ce dernier envoie le contrat et le règlement de l’immeuble à votre avocat pour qu’il les relise. Le délai de relecture du contrat par votre avocat est habituellement de 5 à 10 jours ouvrables. Il est important de préciser que jusqu’à la signature d’un tel contrat le vendeur pourra continuer de faire visiter son bien et accepter une offre plus élevée. A la signature du contrat un acompte d’une valeur égale à 10 % du prix du bien est dû. Vous devez donc vous assurer que les fonds correspondants sont immédiatement disponibles aux Etats-Unis. Cet acompte est conservé sur le compte séquestre de l’avocat du vendeur.	Signer le contrat. Là encore un acompte doit être versé.
Quatrième étape	Définir les paramètres de l’emprunt auprès de son banquier.	Obtenir l’accord du conseil de l’immeuble. L’approbation du conseil est sans doute le moment le plus désagréable de l’achat d’une propriété à New York. Vous ne pourrez l’éviter. Vous devrez fournir un ensemble exhaustif de pièces, avec de nombreux renseignements personnels et financiers: déclarations fiscales, relevés de compte, références personnelles et professionnelles, etc.	Procéder à l’inspection des lieux. Une fois le contrat signé, le représentant de l’acquéreur ou l’acquéreur lui-même enverra une société agrée procéder aux inspections du bien, qui vont porter sur la structure, la plomberie, l’électricité, etc. Si les inspections sont validées, on passe à l’étape suivante. Si des réparations doivent être faites, une négociation pourra avoir lieu entre le vendeur et l’acheteur ou ce dernier pourra tout simplement se retirer. Attention l’inspection du bien étant à sa charge ces frais ne pourront pas être récupérés en cas de retrait (le coût peut varier entre 300 et 900 $ en fonction du type de bien inspecté).
Cinquième étape	Signer l’offre de prêt.	Finaliser le financement	Finaliser le financement
Sixième étape	Signer l’acte authentique chez le notaire. Elle intervient en moyenne dans les 3 mois qui suivent la signature du compromis de vente.  Cet acte authentique rédigé par le notaire et signé en sa présence, officialise définitivement la vente. A cette occasion, les vendeurs et acquéreurs peuvent être représentés par leur propre notaire. Le notaire remet à l’acquéreur le titre de propriété quelques jours après la signature de l’acte authentique.	Se rendre à la réunion de clôture. C’est une transaction effective d’achat-vente, qui a généralement lieu plusieurs semaines après la signature du contrat (compter 1 mois et demi) C’est le moment où toutes les parties (vendeur et acquéreur, avocats des vendeurs et acquéreurs, avocat de la banque etc. se réunissent pour signer une dernière série de documents et pour effectuer tous les paiements. C’est à l’issue de la réunion de clôture que l’acquéreur se verra remettre le nouveau titre de propriété.	Signer l’acte de vente. Il est normalement signé dans les 30 jours après la signature du contrat. Le titre de propriété est transféré du vendeur à l'acheteur à la suite de la  démarche.

 

Il est temps de déménager...

A en croire les pancartes qui fleurissent dans les rues de Paris, si vous avez un projet de déménagement, à l'achat comme à la location, cela semble être le bon moment. 

Rien que dans une petite rue à côté de la rue Montmartre dans le 2ème arrondissement de Paris, on peut voir de nombreuses pancartes à louer comme à vendre....

Travailler la semaine du 15 août à Paris, est loin d'être une punition...Des velibs disponibles, de la place pour s'asseoir dans le métro, une circulation fluide, personne dans les rues, pas de queue pour espérer pouvoir déjeuner au soleil, à la superbe terrasse ensoleillée de notre restaurant favori....et en plus les parisiens sont de bonne humeur et même dans le métro...

 

Et en plus, on peut découvrir les joies de Paris Plage, largement plébisicité par de nombreuses autres villes telles que Toulouse, Lyon...on en avait parlé là... La seule chose que l'on aimerait pour profiter encore davantage de paris plage, est que les heures d'ouverture soient plus tôt le matin pour pouvoir faire son jogging dès 8h ou bien circuler à vélo pour aller travailler... 

 

Paris vs Toulouse

Tout le monde connaît le livre, aujourd’hui culte, de Vahram MURATYAN « Paris vs New York ». C’est sur ce modèle que je vous propose aujourd’hui un match visuel amical entre deux villes qui me sont chères : Paris d’un côté, Toulouse de l’autre. Score final ? Égalité parfaite !

 

Vu du ciel le contraste est saisissant et l’appellation de « ville rose » prend vraiment tout son sens. Paris, avec son architecture haussmannienne, a quand même de quoi se défendre !

       

Seulement 2 lignes de métro à Toulouse (oui, on a un métro à Toulouse, non mais !) contre 16 à Paris ! Du coup, plus de 4 millions de passagers s’engouffrent tous les jours dans le métro Parisien. Ça en fait du monde qui se bouscule !

  

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Paris Plages a fait des petits ! On a beau dire que Toulouse jouit d’une situation privilégiée (1h20 de route qu’on aperçoit déjà la méditerranée !), certains diront toutefois : « trop loin pour faire trempette  ». C’est vrai que tout le monde n’a pas toujours la possibilité de faire l’aller-retour pour poser sa serviette sur les jolies plages méditerranéennes. Alors l’été venu dans la ville rose, on plante ses parasols sur les berges de la Garonne. Au programme ? Activités sportive (beach volley, trampoline, fitness) et grande roue sur la rive gauche. De l’autre côté du fleuve, le quai de la Daurade privilégie la danse, les concerts et la lecture. Programme largement inspiré du modèle Parisien, mais ça vaut le détour !

 

 

 

 

 

 

 

Côté immobilier pour un budget identique de 800 euros / mois (c’est l’étudiante qui parle !) à Toulouse, on peut prétendre à un grand deux pièces de 50 m², en plein centre ville dans un quartier sympa ! À Paris on a, au mieux, un studio au pire une cage à lapin ! Vivre à Paris a un prix…

Reste que la Tour Eiffel n’a pas d’équivalent…

Fiscalité immobilière: ENCORE du nouveau!

Il y a moins d'un mois, nous parlions ici des dernières modifications sur le front de la fiscalité immobilière: deux pas en avant, trois pas en arrière.

Je vous épargne la suite de la chanson avec les pas d'un côté et de l'autre côté, mais c'est quand même un peu ça ;-)

Car, si le marché immobilier s'est mis doucement au rythme des vacances (un peu trop à notre goût d'ailleurs, le mois de juillet - habituellement actif - ressemblant cette année à un mois d'août, après un printemps qui a ressemblé à un automne!), le rythme des annonces de "nouveautés fiscales", lui, ne faiblit pas!

Au menu du mois de juillet, donc, une bonne et une mauvaise nouvelle:

- On commence par la bonne? Le ministre du budget a officialisé le 18 juillet, l'abattement exceptionnel forfaitaire sur l'impôt sur la plus-value, dont il a précisé le montant, 25%, pour toutes les transactions réalisées entre le 1er septembre 2013 et le 31 août 2014

- Mais la 2e nouvelle, annule illico l'effet de la 1ère, malheureusement: les frais de notaire* vont être augmentés de 0,7% en 2014 et 2015.

En effet, les départements viennent d'être autorisés à augmenter la part des frais de mutation qui leur est dévolue, de 0,7%. C'est-à-dire qu'au lieu des 3,8% qu'ils touchaient jusqu'à présent sur les transactions immobilières, les départements pourront ponctionner jusqu'à 4,5%, en 2014 et 2015.

Alors bien sûr, les conseils généraux ne seront pas "forcés" de profiter de cette opportunité qui leur est offerte, mais étant donné qu'elle leur est proposée pour compenser les allocations de solidarité qui grèvent dangereusement les budgets départementaux, il est difficile d'être optimiste (ou naïf).

Voilà pour les nouvelles du mois de juillet, à bientôt pour de nouveaux rebondissements.....

*Petit rappel: ce qu'on appelle généralement les "frais de notaire" et qui représentent environ 7% du prix d'achat dans l'ancien, se décomposent en: droits de mutation (1,2% pour la commune + 3,8% pour le département) + la TVA & débours (env 1%) + la rémunération des notaires (environ 1%).
C'est la part de 3,8% dévolue au département qui pourra être augmentée de 0,7%, pour atteindre au maximum 4,5%.