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La rentrée scolaire, la rentrée littéraire mais aussi la rentrée immobilière...

 

On parle de rentrée scolaire, de rentrée littéraire mais encore plus de rentrée immobilière...Vous pouvez lire les gros titres de vos magazines préférés cette semaine qui vous parlent tous de la tendance immobilière pour cette rentrée de septembre 2012.

Alors quelles sont les tendances ? Comme nous vous l'avons déjà dit depuis quelques temps, la tendance reste à l'attentisme mais on voit se dessiner une tendance baissière depuis quelques semaines. L'été n'est jamais un moment très dynamique pour les transactions immobilières, mais l'été 2012 a été particulièrement calme....trop calme.

Pour résumer, on peut dire que la fin de l'année 2012 sera marquée par une légère baisse, qui sera prolongée et amplifiée sur l'année 2013. Cette baisse ne concerne pas les poduits "parfaits", sans défauts, qui trouvent toujours preneurs dès les premières visites. Mais le moindre défaut (étage élevé sans ascenseur, copropriété mal entretenue, charges trop importantes, vis à vis, absence de lumière, bruit...) sera sanctionné par une baisse des prix, car les acheteurs ne sont plus dans une frénésie d'achat comme en 2011.

On peut donc dire que les acheteurs vont se retrouver en position de force, avec un pouvoir de négociation plus important qu'auparavant. En tous cas, notre équipe de chasseurs immobiliers est toujours prête à vous aider dans la recherche de votre Home sweet Home...

 

Bonne rentrée à tous

Nouvelle fiscalité pour les successions, ce qui va changer à la rentrée...

 

 

Bon alors vous n'êtes peut être même pas encore partis en vacances que l'on vous annonce déjà les nouvelles mesures fiscales dès le mois d'août 2012. Donc, un conseil, profitez à fond de vos vacances pour ceux qui ont la chance de partir.

 

Ces mesures concernent de nombreux foyers français car chaque année, plus de 700 000 successions sont ouvertes et 550 000 donations sont effectuées. Les premières donations s'effectuent en moyenne à l'âge de 65 ans.

 

La version initiale du texte, votée par l'assemblée nationale, prévoit d'alourdir les droits de succession en ligne directe. 

 Ainsi les députés ont-ils abaissé de 159 000 € à 100 000 € par enfant, l'abattement, partie de l'héritage ou de la donation que chaque parent peut transmettre en échappant aux droits de mutation à payer à l'état. Ce projet rentrera en application dès début août.

 De plus, il faudra attendre 15 ans, versus 10 actuellement, pour bénéficier de nouveau de l'abattement. Si on calcule l'âge moyen de la 1ère donation à 65 ans, cela signifie que la 2ème intervient à l'âge de 80 ans...

Mais aussi baisse de l'abattement pour les frères et soeurs et neveux et nièces...Ainsi, l'abattement entre frères et soeurs passera de 15 932 € à 10 000 € et celui en faveur des neveux et nièces de 7 967 € à 5 000 €.

 

 

 

Voilà ce qui vous attend à votre retour de vacances, d'ici là bonnes vacances à tous...

 

 

Immobilier, les derniers chiffres publiés par les notaires franciliens

 

Un marché en Ile de France perturbé, comme l'illustre cette image...

A fin mai 2012, on note une baisse sensible du nombre de ventes de logements anciens à paris et en banlieue. 

Le ralentissement de l’activité observé dans les premiers mois de l’année s’est poursuivi au mois de mai 2012. De mars à mai 2012, 27.400 logements anciens ont été vendus en Ile-de-France, soit une baisse de 24% par rapport à la même période en 2011.

Cette baisse concerne autant le marché des appartements que celui des maisons. Tous les départements franciliens enregistrent une baisse des transactions, et plus particulièrement dans le Val-d’Oise où les ventes de logements anciens ont reculé de 33% par rapport à mars-mai 2011.

Dans la Capitale, le prix de vente au m² est passé de 8.390 € à 8.330 € d’avril à mai 2012, soit un léger recul de 0,7% en un mois. Depuis novembre 2011, les prix à Paris ne cessent de fluctuer autour de 8.400 €. Cependant, l’amorce de la baisse des prix semble bien entamée car on note des baisses significatives lors de la vente de grands appartements parisiens.

Selon les premiers indicateurs, cette tendance baissière a continuée en juin, ce qui laisse présager un second trimestre 2012 en net repli par rapport à 2011.

 

 

 

En attendant, le marché des transactions immobilières est déjà en vacances depuis quelques semaines et il est bientôt temps pour notre équipe de chasseurs d'appartement de partir à leur tour en vacances….

 

 

 

 

La météo immobilière

Alors que les parisiens sortent déprimés de semaines interminables de pluie et froid dignes d'un mois de novembre, l'immobilier parisien lui, est dans un état digne d'un 15 août depuis des semaines....

Hier, il n'y avait qu'une seule page d'annonces immo dans le Figaro, à une période traditionnellement encore active, où on voit d'ordinaire au moins 3 ou 4 pages d'annonces un mardi!

A quand le retour d'un climat "normal"? (je parle d'immobilier hein, pas de météo!) Alors que nous voyons les prix des très grandes surfaces baisser progressivement depuis plusieurs semaines (ou en tous cas se négocier beaucoup plus que l'an dernier à la même époque), les plus petites surfaces semblaient résister.... mais dernièrement, nous avons vu passer sur le marché de bons produits, à des prix "relativement raisonnables", enfin.... donc pour nous, le marché devrait amorcer une baisse visible en septembre. Ce qui devrait ramener un peu d'air et de mouvement..... on espère ne pas se tromper!

Face à la morosité du marché immobilier.....

..... certains agents immo font un peu d'humour!

La location saisonnière à Paris, état des lieux

Nous avons déjà parlé de l'avis de mauvais temps sur la location saisonnière à Paris, il y a quelques mois: c'était là.

Pour rappel, selon l’interprétation de la loi par la Mairie de Paris, un bien loué en saisonnier (location de durée inférieure à 12 mois, ou inférieure à 9 mois pour les étudiants) doit avoir une affectation commerciale, et non d'habitation. Les loueurs en meublé saisonnier doivent donc demander un changement d'usage des lieux; en plus d'être une tannée administrative qui n'a quasiment aucune chance d'aboutir, la démarche prévoit de "fournir en échange" une surface équivalente à celle du bien, qui passerait elle d'un usage commercial à un usage d'habitation. Bref, mission impossible!

Quelques mois plus tard, et après la création d'un ministère dédié au logement, où en est cette guerre menée contre les loueurs court terme?

La médiatisation du sujet s'est indéniablement accrue, et après quelques condamnations légères de propriétaires (amendes de quelques centaines d'euros), la première condamnation lourde a été très largement relayée par les journaux et le web. Au printemps 2012, pour la première fois, un propriétaire (de quatre appartements loués en saisonnier) a été condamné à une amende de 15 000 euros, assortie de 200 euros/j et par appartement en cas de refus de relouer les biens de manière classique. 

En parallèle, la "résistance" des professionnels de la location saisonnière a pris de l'importance. L’Association des Professionnels de la Location Meublée (l'APLM) s'est étoffée, et compte maintenant plusieurs dizaines de membres. Elle est devenue un interlocuteur légitime et reconnu des pouvoirs publics dans ce domaine. La cotisation a augmenté, ce qui permet à l'association de soutenir les membres dans leurs "démêlés juridiques".

Dans une lettre ouverte au Maire de Paris envoyée en février 2012, l'association rétablit quelques vérités sur la location saisonnière, parmi lesquelles:
- Elle répond à un besoin identifié qui n'est pas assuré par la location meublée classique (besoin de logement temporaire pour un stage, une formation ou mission professionnelle, à l'occasion de travaux dans la résidence principale, en "entre-deux" après une séparation, ou en "point de chute" pour une personne venue provisoirement soutenir un proche hospitalisé,etc.)
- 64% des appartements concernés (sur un parc estimé à 20 000 logements à Paris) sont occupés partiellement par leurs propriétaires
- La mise en location saisonnière est une solution temporaire dans 75% des cas (expatriés qui achètent et louent leur bien quelques mois avant leur retour en France par exemple).

L'association y (re)précise également, appuyée par des avocats, pourquoi elle considère que la Mairie de Paris fait une lecture erronée des textes en vigueur, et propose une liste de préconisations concrètes, pour réguler ce marché en prenant en compte les contraintes et souhaits de tous, professionnels, pouvoirs publics, propriétaires loueurs saisonniers et co-propriétaires. 

Bref, le débat est loin d'être terminé, et la location saisonnière semble avoir encore de beaux jours devant elle!

Certains vendeurs voient dans cette médiatisation un vrai effet d'aubaine. Propriétaires de biens affectés à usage commercial (ce qui est plutôt un "moins" pour un acquéreur qui souhaite l'habiter), ils trouvent enfin un "angle de valorisation" de ce "défaut"! Un exemple ici:

 

 

Immobilier en Espagne, est-ce le moment d'acheter ?

Audrey, une personne de notre équipe a silloné les rues de Barcelone, en mai dernier, à la recherche des tendances immobilières. Première conclusion : cela semble être le bon moment d 'acheter en espagne, car les panneaux sont nombreux à être accrochés aux fenêtres des immeubles.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Quand on voit les annonces des appartements à Barcelone, on se rend compte que la crise est vraiment passée par là, car avant 2008, les prix de l'immobilier à Barcelone étaient presque plus chers que ceux de Paris ! Or là, cela semble être deux fois moins cher en moyenne...

On avait rédigé des articles  il y a quelques mois sur l'immobilier dans les grandes capitales européennes et notamment à Madrid, Londres, Lisbonne, Berlin vous vous souvenez peut-être mais on avait pas vraiment fait de focus sur une ville aussi dynamique que Barcelone.

 Depuis l'éclatement de la bulle immobilière en 2008, douze millions d'Espagnols vivent avec moins de 627 euros par mois, un sur quatre est sous le seuil de pauvreté. Des milliers de personnes crient leur indignation contre la prochaine réforme du code du travail qui facilite les licenciement pour motif économique.

 Dans cette crise économique, comment résiste l'immobilier en Espagne ?

L'Espagne, qui a beaucoup trop construit mettra plusieurs années à résorber les stocks. Les prix devraient chuter comme au Portugal ou encore au Pays-Bas. L'Espagne est sous pression, les taux d'intérêt s'envolent et l'immobilier flanche. Selon l'agence Standard & Poor's, «le marché du logement devrait mettre quatre ans à retrouver l'équilibre». «Les prix ont trop augmenté et il faudra six à dix ans pour absorber le stock de 600.000 logements qui n'ont pas trouvé preneur», estime Orlando Gonzalez, représentant pour l'Espagne et le Portugal du réseau ERA. D'ici là, les prix devraient chuter.

Certains experts immobiliers et des agences de notation telles que Moody’s pensent que la chute des prix pourraient encore se poursuivre et que le marché immobilier espagnol reste risqué. Il existe cependant des disparités notables sur le territoire espagnol, entre grandes villes, bord de mer et intérieur des terres notamment.

Alors, peut-on faire de bonnes affaires en ce moment ?

Compte-tenu de la grande offre d’appartements aujourd’hui sur le marché, les prix ont mécaniquement baissé. On peut aujourd’hui acheter un appartement à Barcelone au prix d’un appartement dans une ville de province française...Une résidence secondaire en bord de mer pourrait donc devenir une réalité pour certains d'entre vous, voire même un appartement au coeur de Barcelone....

 

 

Abrogation de la nouvelle loi sur la majoration des droits à construire

 

L'immobilier semble être le véritable casse tête pour les différents gouvernements car nul ne semble trouver le bon moyen de redynamiser ce secteur. 

A peine entrée en vigeur, la loi n° 2012-376 du 20 mars 2012 relative à la majoration des droits à construire, qui prévoit que les promoteurs immobiliers et les opérateurs de HLM peuvent bâtir 30% de surfaces supplémentaires sur un même terrain, revient à l’ordre du jour. Annoncée le 31 janvier par Nicolas Sarkozy, l’augmentation du COS de 30% permettait de faciliter les ventes de certains terrains et résidences en province. Ce que l'on voit dans notre quotidien d echasseur à Paris est très différent de ce quis e passe en province. A Paris, un bon produit, appartement sans défaut majeur, peut se vendre dans la journée. En province, un bon produit pourra metter de 2 à 6 mois pour trouver preneur..Il nous semblait donc que cette loi pouvait permettre la vente plus facile de biens immobiliers en province qui avaient du mal à se vendre, compte tenu de la faible hypothèse de réaliser une plus value à moyen terme.

 

Cela ne semble pas être l'analyse du sénateur-maire Philippe Kaltenbach. En déposant cette proposition pour abroger la loi, il a montré qu'il était opposé depuis le début à cette loi, et dénonce un texte qui "ne règle rien " du problème du logement.

En attendant, toujours aucune loi à l'horizon qui permette de fluidifier le marché de l'immobilier, notamment à Paris et qui mette fin à l'attentisme que nous connaissons depuis quelques mois...

Actualité du marché immobilier parisien en juin 2012

 Comme Lara vous l'a expliqué il y quelques jours dans l'article ici, le marché immobilier parisien est un peu chahuté en ce moment, et surtout très déséquilibré en terme de prix, selon les surfaces et le type d'appartement recherché.

En gros, ce que l'on peut vous expliquer, au fur et à mesure de nos visites d'appartements chez Homelike Home, c'est qu'il y a deux tendances générales :

    

 1^ère tendance : les appartements "parfaits" versus les appartement avec un défaut

- le marché des produits parfaits, sans défaut, qui se vendent quel que soit le prix demandé car le produit reste rare. Comme le dit si bien l'adage, tout ce qui est rare est cher et se vend quelque soit la tendnace du marché...c'est ce que nos chasseurs d'appartement constatent dans le quotidien de leur recherche.

- le marché des produits à défaut (une copropriété moyenne, un dernier étage sans ascenseur, un plan un peu compliqué, des travaux lourds dans lesquels les visiteurs ont du mal à se projeter (on sait bien faire chez Homelike Home!)....) bref, un produit qui va offrir une négociation de - 5% à -15%.

Il faut aussi bien retranscrire les nombreuses informations données en matière immobilière, et ne pas confondre valeur et volume. Les acheteurs potentiels ont souvent tendance à confondre la baisse du nombre de transaction, en volume, avec une de baisse de prix, donnée en valeur !

 

2^ème tendance, les grandes surfaces versus les petites surfaces...

Chez Homelike Home, on constate une baisse importante des prix au moment de la négociation, pour les grands appartements, de plus de 150 m2 et à plus de 1 500 000 €. La preuve, c'est que nous avons fait acheter un joli appartement dans le triangle d'or du magasin Colette, à 200 m du palais Royal à -20%. c'est un peu comme les soldes en ce moment chez Maje, Vanessa Bruno.... Et pourtant, l'appartement était parfait, parole d'expert...

Même chose, lorsque vous regardez les annonces immobilières dans la presse ou sur internet : des colonnes d'annonces à l'infini dans le 6ème, 7ème et 16ème arrondissement avec pléthore de grands appartements voire de très grandes surfaces de plus de 180 m2, alors que pratiquement rien à vendre dans les quartiers un peu plus populaires (façon de parler !) comme dans le 3ème, 10ème, 11ème, 12ème arrondissement. Surprenant constat, mais crise oblige !

 

En revanche, les petites surfaces partent toujours aussi rapidement et les bons produits sont même vendus à la première visite.

Si vous cherchez une grande surface en ce moment, c'est le moment de faire appel à un chasseur immobilier pour dénicher le bon produit car il va y avoir de plus en plus d'annonces à la vente et donc obligatoirement, une petite baisse des prix.

Le classement des villes de France où investir dans l'immobilier neuf

Explorimmoneuf a récemment analysé le potentiel des 30 villes de France les peuplées, en terme d'investissement immobilier neuf, et en a tiré un classement des 10 premières.

Les critères utilisés? D'une manière générale, c'est le "dynamisme économique et l'attractivité immobilière" qui ont été mesurés, en se basant sur le rendement locatif évidemment, mais également la démographie, le nombre d'étudiants, la demande en logements et l'offre disponible , l'emploi, les prix moyens au mètre carré, la desserte en transports, la part d'investisseurs déjà présents sur le secteur du neuf...

J'étais surprise dans un premier temps de ne pas voir Paris à la première place (et un peu déçue je dois dire ;-)), mais le secteur du neuf est relativement réduit dans Paris donc je reste persuadée, que neuf et ancien confondus, Paris reste the winner, dès lors que l'on choisit un produit de bonne qualité. En toute objectivité, les rentabilités y restent correctes, avec un bon potentiel de valorisation à long terme..... ;-)

A la première place, on trouve Bordeaux, qui est en pleine effervescence: croissance démographique importante (+250 000 habitants en 10 ans et 5e ville étudiante), avec une offre d'immobilier neuf en hausse et des stocks d'invendus réduits, grand projet "Bordeaux 2030" qui vise à la transformer en une métropole de 1 million d'habitants, arrivée de la ligne TGV en 2016 (qui mettra Bordeaux à 2h de Paris), développement du tramway et lifting réussi du centre ville et des quais....
D'après Explorimmo ceci dit, les prix risquent d'y monter fin 2012 à l'approche de la fin du dispositif Scellier, en baissant les rendements locatifs....

A la 2nde place, et sans surprise, Nantes, qui arrive régulièrement en tête de classement des villes où il fait bon vivre, avec une croissance économique et démographique continue.
 

 

A la 3e place, Toulon, avec une population étudiante en forte hausse et une offre assez rare, et donc des loyers en hausse constante.

Viennent ensuite:

4- Paris!! mais dans la capitale, étant donnés les prix très élevés, il faut tabler davantage sur la valorisation du bien que sur son rendement locatif... surtout dans le neuf, rare et très cher.

5- Lyon: avec sa politique ambitieuse pour attirer de nouvelles entreprises, son emplacement géographique stratégique entre Europe du nord et du sud, entre Alpes et Méditerranée, ses nombreux transports, la ville ne manque pas d'atouts.... même si les prix y ont déjà bien augmenté et si les rendements locatifs attendus ne peuvent donc pas être extraordinaires.

puis
6- Toulouse avec une attractivité économique inébranlable, des emplois, et une qualité de vie reconnue.
7- Villeurbanne qui est un peu le 10e arrondissement de Lyon, connaît une explosion démographique (en tête du palmarès sur ce point).
8- Strasbourg: siège d’institutions européennes, la capitale alsacienne "fourmille de projets d’aménagement résidentiel"
9- Lille à 1h seulement de Paris, "cette ville séduit les cadres pour ses facilités d’accès, son tissu d’entreprises, et les étudiants pour ses pôles universitaires réputés".
10- Nice, où la demande est forte mais les prix élevés. 

Mais attention, dans tous les cas les rentabilités locatives annoncées ne sont pas mirobolantes, et ne sont pas le critère principal de classement, la valorisation potentielle du patrimoine étant également un élément important (les exemples parlent de rentabilités maximum de 4,6 à 4,8% pour Nantes ou Bordeaux -hors fiscalité- et 2,5% seulement sur les programmes neufs parisiens...).