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Investir à l'étranger, épisode 02: l'Espagne

 

Ahhhh, l’Espagne, ses tapas, sa sangria, son climat et… la crise ! On ne compte plus le nombre de panneaux « à vendre » lorsqu’on se promène dans les rues le nez en l’air. Le pays a vu l’ensemble de son parc immobilier perdre de la valeur. Mais s’agit-il d’une vraie opportunité pour l’investisseur étranger ? Il semblerait que oui, à condition de bien s’informer en amont ! Chez Homelike Home, on est là pour ça !

 

  Ce qu’il faut savoir :

^-               La première différence avec la France réside dans le prix au m². La différence entre les deux pays est flagrante, surtout lorsqu’on compare Madrid et Paris. Les deux capitales ne jouent pas dans la même cour : on passe de 2000 euros à 8000 euros en moyenne… de quoi en convaincre plus d’un !

-       Ensuite, pour les non résidents espagnols, il est nécessaire d’obtenir un NIE (Numéro d’Identification des Etrangers) délivré par la Police. Pour ce faire, il faudra vous présenter en personne devant les autorités compétentes (à moins d’octroyer un pouvoir pour qu’un mandataire fasse les démarches à votre place). Facile à obtenir moyennant un coût de 13€.

-       De plus, il est indispensable de savoir que les notaires espagnols n’ont en aucun cas le même rôle que les notaires français qui procèdent à toutes les vérifications juridiques et urbanistiques sur le bien immobilier avant la vente. Ces vérifications en Espagne doivent être réalisées en amont par l’acheteur,  ou  le  cas  échéant,  par  ses  conseils qui  devront  s’assurer  que  les  règles  juridiques, administratives et urbanistiques nationales, régionales et locales ont bien été respectées.  

-       En Espagne les frais d’achat sont toujours à la charge de l’acquéreur. Si vous achetez une maison, vous allez payer (en plus du prix net d’achat) les droits de mutation,  les frais d’enregistrement, les frais administratifs, l’IVA (TVA espagnole) et les émoluments du notaire. En moyenne entre 9,30 et 9,50 % du prix d’achat.

Si vous achetez un terrain pour construire, vous allez payer 8% sur l’achat du terrain et 10% sur la construction. Par exemple, si vous achetez un terrain d’une valeur de 100.000 € vous paierez 8 000 € de frais divers. La construction de la maison coûte 200.000 €, vous allez payer 20 000 € de frais. Soit au total pour un investissement de 300.000 € 28 000 € de frais chez le notaire soit 9,30%.

-      L’impôt sur les plus-values est un impôt basé sur l’augmentation de la valeur du terrain seulement, entre l’achat antérieur (par le vendeur actuel) et la vente en cours. Cet impôt, de par sa nature, est payable par le vendeur, à moins qu’il en soit négocié autrement. Le taux est de 21% si la plus-value est de moins de 6000€. Il peut atteindre 27% lorsque la plus-value est supérieure à 24000€

-       L'exonération n'est accordée que si le produit de la vente est réinvesti dans les deux ans dans l'acquisition d'une autre résidence principale.

-       Si vous décidez d’acheter un appartement en Espagne, vous aurez à payer l’impôt foncier annuel appelé « IBI » en Espagne. Cet impôt se paie annuellement et se calcule sur la base de l’évaluation cadastrale ou la valeur imposable du terrain assignée par les autorités fiscales espagnoles. L’évaluation cadastrale tient compte de la valeur du terrain plus la valeur de la construction selon le type, la situation et l’usage.

-       L’impôt de ramassage des ordures (Basura) est appliqué par la Municipalité en fonction de la propriété et se paie tous les 6 mois

-       En cas d’achat une maison ou un appartement dans une copropriété, vous serez automatiquement membre de celle-ci. Vous aurez donc à payer mensuellement les charges de communauté qui comprennent généralement le salaire du concierge, l’entretien du jardin, l’entretien de l’ascenseur, les réparations des éléments d’équipement commun, le ramassage des ordures, l’électricité pour l’éclairage des zones communes, les assurances, la sécurité et les honoraires de gestion. La cotisation annuelle à payer par les membres est calculée selon la quote-part de votre terrain ou la surface de votre appartement ou maison. Un appartement standard de 2 chambres dans un immeuble ou une zone disposant d’un concierge, d’une piscine et d’un petit jardin peut coûter entre 120€ et 300€ par mois de frais de communauté, mais ils peuvent atteindre 600€ ou plus par mois dans un immeuble de grand luxe avec tout un personnel de communauté et de nombreux services.

^-               La plus grosse différence par rapport à la france est le délai moyen de 15 jours entre la signature de compromis et l'acte authentique (contre 3 mois en moyenne en France).

 

	France	Espagne
Première étape	Trouver le financement. En France, 80% des personnes ont recourt au crédit immobilier pour financer leur bien. Trouver le prêt aux conditions les plus avantageuses est la première étape à valider.	Solliciter votre NIE (numéro d’identification étranger)
Deuxième étape	Faire une offre d’achat. Une fois que le coup de cœur a eu lieu, il vous faut faire une offre d’achat. En retour, le vendeur fera peut-être une contre-offre déclenchant la procédure de négociations qui conduira éventuellement à un accord sur le prix d’achat.	Faire une offre d’achat et réaliser les vérifications nécessaires En Espagne, il faut vérifier la « Nota Simple ». C’est un résumé du titre de propriété. Elle permet de vérifier l’identité du propriétaire actuel, les dettes éventuelles sur le bien et elle permet  également de s’assurer que la description de la maison correspond bien à la propriété que vous désirez acheter.
Troisième étape	Signer le compromis de vente. Acte ferme et définitif par lequel les parties s’engagent sous réserve que l’acquéreur obtienne un prêt. L’acheteur bénéficie d’un droit de rétractation de 7 jours. Dans le cas contraire, l’acheteur dispose d’une période d’un mois pour trouver et signer son financement. L’option engagée par le compromis de vente prend la forme d’une indemnité d’immobilisation de 5 à 10% du prix de vente. L’agence enregistre ce 1er versement sur un compte d’attente (séquestre) qui viendra en déduction du règlement final.	Signer un contrat privé. Ce dernier stipulera que le propriétaire a pour intention de vendre la propriété à l’acheteur et que, de même, ce dernier a pour intention d’acheter la propriété au prix accordé et selon les conditions convenues. A partir de là,  la propriété est retirée du marché et est ainsi réservée à l’acheteur. Le contrat inclura une date de la signature de l’acte authentique et le vendeur s’engage à liquider les éventuelles dettes sur la propriété avant ce délai. L’acheteur doit payer un acompte qui représente 10% du prix de vente.
Quatrième étape	Définir les paramètres de l’emprunt auprès de son banquier.	Ouvrir un compte dans une banque locale. Vous pouvez ainsi virer les fonds nécessaires à l’achat sur ce compte. Un jour ou deux avant la signature définitive, la banque locale peut préparer un chèque de banque à remettre au vendeur. Les vendeurs insistent sur le fait de recevoir des chèques provenant d’une banque locale. En effet, il faut énormément de temps pour pouvoir encaisser les chèques émis par des banques étrangères et leur authenticité est difficile à prouver.
Cinquième étape	Signer l’offre de prêt.	Signer l’acte authentique Une vente est officiellement terminée lorsque l’acte authentique d’achat est signé devant le notaire.La signature intervient en moyenne 15 jours après la signature du compromis. C’est à ce moment précis que le paiement du solde restant (90%). Une fois que cet acte authentique est signé, le notaire faxera une copie de cet acte au registre foncier local.
Sixième étape	Signer l’acte authentique chez le notaire. Elle intervient en moyenne dans les 3 mois qui suivent la signature du compromis de vente.  Cet acte authentique rédigé par le notaire et signé en sa présence, officialise définitivement la vente. A cette occasion, les vendeurs et acquéreurs peuvent être représentés par leur propre notaire. Le notaire remet à l’acquéreur le titre de propriété quelques jours après la signature de l’acte authentique.	Procéder à l’enregistrement de la transaction Juste après la signature, le notaire informera le registre foncier de cette transaction afin qu’aucune autre transaction en rapport avec la propriété ne puisse être effectuée. L’ancien propriétaire ne peut donc pas vendre le bien à une autre personne. Il s’agit d’une garantie importante du système.

À titre d’exemple:

Quand on pense qu’avant 2008, les prix de l’immobilier à Barcelone étaient presque plus chers que ceux de Paris, on a du mal à croire qu’on puisse aujourd’hui trouver un appartement de 55m2 en plein cœur de la ville pour 249 000€. C’est deux fois moins cher qu’à Paris…(On en avait déjà parlé là)!

Chacun sa rentrée littéraire !

Rentrée littéraire pour les uns et rentrée immobilière pour les autres...

Ca y est, on va pouvoir lire tous les magazines qui font leur rentrée littéraire à leur manière, avec un sujet toujours d'actualité, à savoir L'IMMOBILIER.

On peut vous résumer les quelques tendances importantes de cette rentrée immobilière :

1- les prix baissent à Paris comme partout en France. Ca y est, tout le monde en parle...une baisse que l'on voit souvent dans notre quotidien de chasseur immobilier, entre -5 et -10% voire -15% si le produit a vraiment des défauts majeurs.

2- A partir du 1er septembre, nouvelle règle fiscale pour le calcul des plus values. Ce sont désormais 22 ans de détention et non plus 30 ans, que les propriétaires vendeurs devront justifier s'ils souhaitent échapper à une taxation sur la plus-value. De plus, le gouvernement met en place un abattement exceptionnel de 25% pour les transactions conclues entre le 1er septembre 2013 et le 31 août 2014. Cet abattement  doit s'appliquer sur l'impôt sur le revenu mais aussi sur les prélèvements sociaux.On en avait déjà parlé là, mais c'est suffisamment important pour le rappeler. 

3- Conséquence, une augmentation de l'offre avec davantage de produits mis en vente sur le marché. Loi de l'offre et de la demande qui laisse supposer un recul des prix un peu plus marqué. 

4- Les taux de crédit repartent légèrement à la hausse. Il faut dire qu'ils n'ont jamais été aussi bas...

 

Voilà pour les principales tendances de cette rentrée 2013

Enfin bref, c'est le moment de rechercher un logement...

Investir à l'étranger, épisode 01: les Etats-Unis

 

Devenir propriétaire à l'étranger peut vous permettre de réaliser une bonne affaire, à condition de prendre ses précautions! En effet, si la législation française est protectrice pour les acheteurs, ce n'est pas le cas dans tous les pays…

Alors, comment ça se passe aux Etats-Unis ?

Lorsqu’on fait quelques recherches rapides sur internet, on tombe inévitablement sur une multitude de sites nous invitant à investir immédiatement aux Etats-Unis. C’est le moment, disent-ils, « de saisir une opportunité unique et exceptionnelle ! ». Oui mais, quels sont les pièges à éviter avant de se lancer ?

 

Ce qu’il faut savoir :

La première difficulté est la suivante : les règles diffèrent d’un état à l’autre. Selon que l’on souhaite acheter à New York, Miami ou Los Angeles, le processus d’achat sera différent. Du coup, pas facile de s’y retrouver !

D’une manière générale toutefois :

-       Aux Etats-Unis, chaque agent immobilier a dans son portefeuille, des mandats de biens à la vente qu’il doit partager avec les autres agences à travers un système commun appelé MLS (Multiple Listing System). Pas besoin donc, comme en France, de faire le tour des agences ! C’est ce fonctionnement qui explique peut-être qu’aux Etats-Unis, il n’y a pas (ou peu) de marché de particuliers !

-       Les charges de copropriété sont beaucoup plus élevées aux Etats-Unis. Ainsi, un prix d'achat très bas cache parfois de coûteux frais d'entretien. La plupart des résidences récentes imposent des services payants : gardiennage 24h/24, piscine, laverie... Prudence donc, c’est parfois « trop beau pour être vrai » et il n’est pas rare de voir des charges équivalentes à un mois de loyer à Paris…

-       De la même manière, les frais d’assurance peuvent parfois être très élevés. Ce sera le cas si vous investissez, par exemple, dans une maison en Floride, fréquemment touchée par les ouragans (rassurant, pas vrai ?) 

-       Attention aussi à la fiscalité. Si vous comptez louer votre bien pour en tirer des revenus, il faudra les déclarer également en France. Mais vous ne subirez pas une double imposition.

-       Quant aux délais, en France il faut compter 3 mois entre le compromis de vente et l'acte définitif, en fonction des conditions suspensives ou encore des disponibilités du notaire. Aux Etats-Unis, il faut en moyenne 1 mois et demi entre le moment où vous signez le contrat d’achat et le moment où la vente définitive sera enregistrée. Plus rapide, donc ! Mais ça signifie aussi que vous aurez moins de temps pour effectuer les dernières démarches… Et elles sont nombreuse : à New York il vous faudra par exemple obtenir l’accord du conseil de l’immeuble (un processus complexe qui nécessite la transmission d’un certain nombre de documents…). En Floride et en Californie, vous devrez faire procéder à l’inspection des lieux (à vos frais !). Sans oublier bien sûr les démarches concernant la finalisation du financement.

-       Les frais de clôture (l’équivalent de nos frais de notaires) sont des dépenses supplémentaires qui incombent à la fois à l’acheteur et au vendeur. En ce qui concerne l’acheteur, lorsqu’il décide de payer la propriété en argent comptant, il doit généralement s’acquitter de frais de clôture équivalents à environ 3,5% du prix d’achat. S’il obtient un prêt hypothécaire, les coûts totaux de clôture s’élèveront alors à environ 5,5%. Les frais de clôture comprennent les taxes d’enregistrement, les honoraires d’avocat, les frais de l’agent de gestion, l’assurance titres, les frais bancaires, les frais divers et les impôts hypothécaires. En tous cas, cela reste moins cher qu’en France…

-       Bon à savoir également, aux Etats-Unis, les propriétaires doivent payer à la municipalité le « Property Tax ». Cette taxe est calculée selon la valeur marchande du bien et elle est réglée chaque année au mois de novembre. On peut considérer que cette taxe est l’équivalent de la taxe d’habitation française. La taxe foncière n’existe pas aux États-Unis. Ceci dit, le montant de cette taxe sur la propriété est grosso modo l’équivalent du montant des deux taxes (habitation et foncière) en France.

-       Enfin, le gros  avantage d’investir aux Etats-Unis concerne la question de la plus value. En effet, la plus value appliquée en cas de revente du bien se situe entre 10% et 20% pour un particulier, et s’il s’agit d’une société française qui a acquis le bien immobilier, elle devra payer 40% !

-       La plus value peut aussi être exempte d’imposition si l’argent est réinvesti. C’est ce qui explique peut-être la « fuite » de pas mal d’investisseurs en ce moment…

Si vous avez la moindre question à nous poser, Linda Victor (ça sonne Américain!), chasseuse au sein de l'équipe d'Homelike Home, se fera un plaisir de vous répondre!

 

Tableau récapitulatif :

	France	Etats-Unis
Première étape	Trouver le financement. En France, 80% des personnes ont recourt au crédit immobilier pour financer leur bien. Trouver le prêt aux conditions les plus avantageuses est la première étape à valider.	NYC	Californie / Floride
		Préparez-vous ! Si vous faites appel à un financement, vous devrez vous adresser à un courtier hypothécaire ou un banquier et obtenir un pré-accord de prêt avant d’entamer vos recherches. A New York il est impératif de disposer d’un avocat qui puisse relire votre contrat et protéger vos intérêts au cours de la transaction. Enfin, vous devez préparer vos fonds et en particulier les 10 % d’acompte requis.	Préparez-vous ! Là encore, les bonnes affaires partent vite ! Il faut donc se préparer afin de ne pas rater la bonne affaire le jour J pour des raisons administratives.
Deuxième étape	Faire une offre d’achat. Une fois que le coup de cœur a eu lieu, il vous faut faire une offre d’achat. En retour, le vendeur fera peut-être une contre-offre déclenchant la procédure de négociations qui conduira éventuellement à un accord sur le prix d’achat.	Faire une offre d’achat. Si l’offre est acceptée, ce même document se transforme en contrat.	Faire une offre d’achat dans les mêmes conditions qu’à New York
Troisième étape	Signer le compromis de vente. Acte ferme et définitif par lequel les parties s’engagent sous réserve que l’acquéreur obtienne un prêt. L’acheteur bénéficie d’un droit de rétractation de 7 jours. Dans le cas contraire, l’acheteur dispose d’une période d’un mois pour trouver et signer son financement. L’option engagée par le compromis de vente prend la forme d’une indemnité d’immobilisation de 5 à 10% du prix de vente. L’agence enregistre ce 1er versement sur un compte d’attente (séquestre) qui viendra en déduction du règlement final.	Signer le contrat. Une fois que l’offre est acceptée par le vendeur, l’agent ou l’avocat de ce dernier envoie le contrat et le règlement de l’immeuble à votre avocat pour qu’il les relise. Le délai de relecture du contrat par votre avocat est habituellement de 5 à 10 jours ouvrables. Il est important de préciser que jusqu’à la signature d’un tel contrat le vendeur pourra continuer de faire visiter son bien et accepter une offre plus élevée. A la signature du contrat un acompte d’une valeur égale à 10 % du prix du bien est dû. Vous devez donc vous assurer que les fonds correspondants sont immédiatement disponibles aux Etats-Unis. Cet acompte est conservé sur le compte séquestre de l’avocat du vendeur.	Signer le contrat. Là encore un acompte doit être versé.
Quatrième étape	Définir les paramètres de l’emprunt auprès de son banquier.	Obtenir l’accord du conseil de l’immeuble. L’approbation du conseil est sans doute le moment le plus désagréable de l’achat d’une propriété à New York. Vous ne pourrez l’éviter. Vous devrez fournir un ensemble exhaustif de pièces, avec de nombreux renseignements personnels et financiers: déclarations fiscales, relevés de compte, références personnelles et professionnelles, etc.	Procéder à l’inspection des lieux. Une fois le contrat signé, le représentant de l’acquéreur ou l’acquéreur lui-même enverra une société agrée procéder aux inspections du bien, qui vont porter sur la structure, la plomberie, l’électricité, etc. Si les inspections sont validées, on passe à l’étape suivante. Si des réparations doivent être faites, une négociation pourra avoir lieu entre le vendeur et l’acheteur ou ce dernier pourra tout simplement se retirer. Attention l’inspection du bien étant à sa charge ces frais ne pourront pas être récupérés en cas de retrait (le coût peut varier entre 300 et 900 $ en fonction du type de bien inspecté).
Cinquième étape	Signer l’offre de prêt.	Finaliser le financement	Finaliser le financement
Sixième étape	Signer l’acte authentique chez le notaire. Elle intervient en moyenne dans les 3 mois qui suivent la signature du compromis de vente.  Cet acte authentique rédigé par le notaire et signé en sa présence, officialise définitivement la vente. A cette occasion, les vendeurs et acquéreurs peuvent être représentés par leur propre notaire. Le notaire remet à l’acquéreur le titre de propriété quelques jours après la signature de l’acte authentique.	Se rendre à la réunion de clôture. C’est une transaction effective d’achat-vente, qui a généralement lieu plusieurs semaines après la signature du contrat (compter 1 mois et demi) C’est le moment où toutes les parties (vendeur et acquéreur, avocats des vendeurs et acquéreurs, avocat de la banque etc. se réunissent pour signer une dernière série de documents et pour effectuer tous les paiements. C’est à l’issue de la réunion de clôture que l’acquéreur se verra remettre le nouveau titre de propriété.	Signer l’acte de vente. Il est normalement signé dans les 30 jours après la signature du contrat. Le titre de propriété est transféré du vendeur à l'acheteur à la suite de la  démarche.

 

Il est temps de déménager...

A en croire les pancartes qui fleurissent dans les rues de Paris, si vous avez un projet de déménagement, à l'achat comme à la location, cela semble être le bon moment. 

Rien que dans une petite rue à côté de la rue Montmartre dans le 2ème arrondissement de Paris, on peut voir de nombreuses pancartes à louer comme à vendre....

Travailler la semaine du 15 août à Paris, est loin d'être une punition...Des velibs disponibles, de la place pour s'asseoir dans le métro, une circulation fluide, personne dans les rues, pas de queue pour espérer pouvoir déjeuner au soleil, à la superbe terrasse ensoleillée de notre restaurant favori....et en plus les parisiens sont de bonne humeur et même dans le métro...

 

Et en plus, on peut découvrir les joies de Paris Plage, largement plébisicité par de nombreuses autres villes telles que Toulouse, Lyon...on en avait parlé là... La seule chose que l'on aimerait pour profiter encore davantage de paris plage, est que les heures d'ouverture soient plus tôt le matin pour pouvoir faire son jogging dès 8h ou bien circuler à vélo pour aller travailler... 

 

Leboncoin.fr, cet ovni du web

Honnêtement, qui n'a jamais dit "Le Bon Coin?! Mais qu'est-ce qu'il est MOCHE ce site!"

Pas grand monde. Et chez Homelike Home, il y a encore 2 ou 3 ans, on ricanait régulièrement en se disant "vous vous rendez compte, en province la plus grosse partie des transactions entre particuliers se fait via Le Bon Coin, mouarf!!!", tant le design du site est ringard (avec son fond jaunasse et son logo simpliste), ses fonctionnalités minimales (il n'y a même pas d'alerte email!), et son côté artisanal évident.

Mais c'est en fait "tout ça" - la simplicité d'utilisation, le côté "local" et "vide-grenier", et la gratuité évidemment - qui est à la base du colossal succès du Bon Coin, et qui en a fait un incontournable du web: 16 millions de visiteurs par mois, 500 000 nouvelles annonces chaque jour pour un total de 18 millions d'annonces (chiffres de juillet 2012), 64 millions d'euros de CA avec une marge supérieure à 60% avant impôt, et 170 collaborateurs.... "Le Bon Coin" est le 2e mot clé le plus recherché sur Google après Facebook et devant YouTube en septembre 2012! Et en juillet 2012, Leboncoin a dépassé Yahoo en terme d'audience.

Tout comme son cousin Craiglist aux USA - le site de petites annonces gratuites dont on dit qu'il aurait "ruiné" la presse locale -  tout ce qui fait que le site a l'air d'avoir été pondu la veille dans un garage par des étudiants, a été stratégiquement étudié, et pas par des amateurs (c'est un concept importé de Suède par un groupe norvégien, en association avec le groupe Spir, géant de la presse d'annonces)

L'équation de son succès?

Le côté "ultra-local" d'abord: contrairement à son concurrent Ebay qu'il a détrôné, le Bon Coin ne nous promet pas de "trouver dans le monde" le produit que l'on recherche, mais de faire une bonne affaire... au coin de la rue. En exploitant le fait que 90% des français cherchent un nouveau logement à moins de 10 kms de chez eux (idem pour une voiture d'occasion), et en valorisant le contact entre acquéreur et vendeur.
Le nom "Leboncoin" renforce également cette notion d'"ultra-local", évoquant presque le nom d'un bistrot de quartier.

La gratuité: En réalité, seuls les particuliers ne payent pas (créateurs d'un flux énorme d'annonces et de visiteurs, et donc de valeur pour le site). Car le chiffre d'affaires est généré, dans l'ordre décroissant, par la publicité, les options payantes de visibilité, et enfin les services aux professionnels (concessionnaires, agents immo, etc...)

Une simplicité extrême d'utilisation: on clique sur la carte, on indique quel objet on recherche, et hop, la liste des articles disponibles autour de chez soi apparaît.... c'est typiquement un site pensé pour des non-experts en informatique.

Un design minimaliste... mais sacrément efficace: ce qui fait la force du site, ce sont ses utilisateurs, et pas son look. Et la "pauvreté" de son look, d'ailleurs, jointe à sa navigation ultra-intuitive, pousse les utilisateurs à se l'approprier. Et ce, sans newsletter, et sans demander d'adresse email....
Le fond d'écran vaguement jauni, était au départ destiné à éviter la fatigue oculaire, du temps où les écrans d'ordinateur scintillaient (mais cela a été conservé car partie intrégrante de l'identité du site!)

Et pour ceux qui pensent/espèrent que les alertes email seront finalement mises en place pour favoriser les recherches immobilières, détrompez-vous, ce n'est absolument pas dans les tuyaux, ni pour aujourd'hui, ni pour demain! Fidèle au principe marketing qui a fait son succès, Leboncoin va rester sur le mode du vide-grenier; or qui penserait à mettre en place une alerte email pour un vide-grenier, n'est-ce pas?

Par contre, faire croître la rubrique immobilier en Ile de France est un des objectifs du site pour 2013, et pour cela, Leboncoin compte développer quelques fonctions qui amélioreront l'expérience utilisateur, notamment pour tout ce qui concerne la cartographie, les photos, etc.

Ce qui est sûr en tous cas, c'est que l'équipe Homelike Home ne ricane plus du tout en parlant du Boncoin ;-). Et en est même devenue assidue!